9. Оценка квартиры сравнительным подходом

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки (физические и экономические характеристики; компоненты, не связанные с недвижимостью).

При сборе информации по объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников, специализированных периодических изданий и Интернета. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учетом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

Для определения ориентира величины корректировки по какому-либо элементу сравнения можно воспользоваться программами определения стоимости жилых помещений (квартир), представленных на сайтах риэлтерских, оценочных компаний. Для этого необходимо ввести требуемые для расчета стоимости квартиры данные в двух вариантах. Первый вариант – с данными оцениваемой квартиры, второй вариант – с данными оцениваемой квартиры, в которых величина одного элемента сравнения заменена на величину элемента сравнения по одному из объектов сравнения (аналогов).

При этом необходимо учитывать, что величина корректировки будет ориентировочная и ее необходимо обосновать. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений. Это обусловлено тем, что гипотетическая модель стоимости квартиры, по которой ведется примерный расчет рыночной стоимости квартиры в риэлторских компаниях основывается на статистических данных, учитывает не все элементы сравнения, и результат определения рыночной стоимости квартиры является приблизительным.

Сравнительный подход включает следующие этапы:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав собственности на Объект оценки и аналоги.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между аналогами и Объектами оценки. Девять обязательных элементов сравнения представлены в Таблице 10.

Таблица 10 Исходные данные об объектах сравнения (аналогам)

Элементы сравнения	Аналоги
	1	2	3
Условия продажи	н/д	Без комиссии	н/д
Условия рынка (время)	аналогично	аналогично	аналогично
Цена	15 млн руб	580 тыс долл	21 млн руб
Местоположение	м.Чистые пруды, ЦАО	м.Тверская, ЦАО	м.Пролетарская, ЦАО
Расстояние до метро	10 минут пешком	3-5 мин пешком	н/д
Физические характеристики:	Продажа свободного назначения	Продажа офиса	Продажа офиса, шоу-рум, салона-парикамахерской
Тип объекта	Помещение свободного назначения	Помещение свободного назначения	Помещение свободного назначения
Тип помещения	1 этаж жилого дома	2 этаж адм.зд.	н/д
Площадь, м2	60м2	87м2	71м2
Вид здания	жилое	Адм.	н/д
Отдельный вход	нет	нет	Есть
Санузел, кухня	есть, есть	Есть, есть	н/д
Состояние	хорошее	отличное	отличное
кондиционер	нет	есть	нет
Телефон, интернет	есть	нет	нет

Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Элементы сравнения	Аналоги
	Объект оценки	1	2	3
Цена за кв. м, руб.		250 000	213067	295775

Корректировка на местоположение	15 мин пеш	-1%	-2%	-
Скорректированная стоимость 1 м2		247500	208805,7	295775
Корректировка на площадь	72квм	+6%	-7,5%	+0,5%
Скорректированная стоимость 1 м2		262350	193145	297254
Корректировка на этажность дома	н/д	-	-	-
Скорректированная стоимость 1 м2		262350	193145	297254
Корректировка на вид здания	адм	+3%	-	-
Скорректированная стоимость 1 м2		270221	193145	297254
Корректировка на наличие отдельного входа	нет	-	-	-3%
Скорректированная стоимость 1 м2		270221	193145	288336
Корректировка на санузел, кухню	нет	-2%	-2%	-
Скорректированная стоимость 1 м2		264816	189282	288336
Корректировка на состояние	отличное	+3%	-	-
Скорректированная стоимость 1 м2		272761	189282	288336
Корректировка на кондиционер	нет	-	+1%	-
Скорректированная стоимость 1 м2		272761	191175	288336
Корректировка на телефон, интернет	есть	-	+3%	+3%
Скорректированная стоимость 1 м2		272761	196910	296986
Общая чистая коррекция, в процентах		+9,1%	-7,58%	+0,41%
Общая валовая коррекция, в процентах		+9%	-7,5%	+0,5%

Обоснование величины корректировок:

• Местоположение - все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

• Площадь - для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м

• Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

• Без телефона и интернета современные офисы врядли смогут существовать – корректировка 3%

• Наличие кондионера увеличивает стоимость помещения на 1%

• Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 %

• Наличие кухни и санузла необходимо для нормальной работы, корректировка 2 %

• Отличное состояние помещения сильно отличается от хорошего. Поэтому введём корректировку 3%

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 3.

Для аналога 1- 0,2, для 2 – 0,3, для 3 – 0,5

Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит:

С_О.О.= 0,2*272761+0,3*196910+0,5*296986= 262118,2руб/м².

С_О.О = 262118,2*72 м² = 18 872 510 руб.