- •1) Понятия стоимости ее виды
- •2.Общая характеристика основных видов стоимости( не целиком)
- •4. Структура рынка недвижимости.
- •5. Основные факторы, определяющие формирование и развитие рынка недвижимости.
- •6. Анализ соц-эк. Ситуации в регионе.
- •7.Анализ местоположения объекта оценки
- •8.Анализ общего состояния рынка недвижимости
- •9.Особенности и общая характеристика формирования рынка земли
- •11.Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями
- •10.Обшие подходы к оценке недвижимости
- •12.Принципы оценки, связанные с рыночной средой
- •13. Принципы оценки, отражающие точку зрения пользователя
- •14.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
- •15. Теория стоимости денег во времени
- •16.Накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы)
- •17. Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •18. Текущая стоимость аннуитета
- •19.Взнос на амортизацию единицы аннуитета
- •20.Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета)
- •21.Фактор фонда возмещения
- •23. Область применения и ограничения метода сравнения продаж, его последовательность
- •24. Выбор основных единиц и элементов сравнения.
- •25. Анализ основных элементов сравнения
- •26. Техника выполнения корректировок.
- •28.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке
- •29.Проверка информации о сделках
- •30. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов, получение расчетной стоимости оцениваемого объекта
- •31.Общая характеристика доходной недвижимости и порядка оценки недвижимости методом капитализации дохода.
- •32.Составление реконструированного отчета о доходах.
- •33.Методы расчета коэффициента капитализации.
- •34.Характеристика основных методов оценки недвижимости о доходах
- •35.Сфера применения затратного подхода
- •36.Последовательность определения рыночной стоимости н затратным методом.
- •37.Структура стоимости строительства при он.
- •38.Виды проектно-сметной документации.
- •39.Индексация цен в строительстве.
- •40.Метод единичных расценок.
- •41 . Метод укрупненных элементов показателей стоимости
- •42.Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости
- •43.Износ здания и сооружения
- •44.Методы оценки износа.
- •48.Факторы определяющие выбор схемы ипотеки.
4. Структура рынка недвижимости.
К рынку недвиж. можно отнести совокупн. механизмов и процедур кот.имеют целью свести вместе окуп. и продав. особого товара – различных прав на недвижимость.
Сегменты рынка недвижимости:
по типам невижим. (схнедвиж., жил. недвиж., коммрческ. недвиж.(офисы торговосклад., обществ. и соц. объекты));
по составу перед.прав (рынок купли-продажи. рынок аренды)
На рынке купли-продажи в обмен на соотв. эквивалент передается полное право собственности кот.включает и право распоряжения.
На рынке аренды объектом сделки явл. частичный набор прав исключ. право распоряжения.
На рынке действует опред. круг участников кот.специализ. по различным секторам рынка. К ним относ.:
участники рынка развития рынка недвижимости (проектно-строит. организ, ЗУ)
участники рынка оборота недвижимости (риэлтеры, оценщики, страх.агенты, юристы)
участники рынка управления недвижимостью (организации управл. жил.фондом, коммун. хоз-вом, предприятиями)
кредитно-финансовые учреждения (банк)
Особым участником рынка недвиж. явл. гос-во.
5. Основные факторы, определяющие формирование и развитие рынка недвижимости.
Основными факторами опред. формирование и развитие рынка недвиж. стали эк. реформы кот.направл. на развитие свободного рынка. К ним можно отнести: введение частной собственности на недвиж.; приватизация жилья, предприятий, сферы обслуживания; признание земли недвиж. иммущ. и включение ее в гражд. оборот; правовое обеспечение регулирования рынка недвиж.; осущ. проф. деятельности по секторам рынка.
Функционир. рынка зависит от международной (например, изменение процентных ставок на кредиты), внутренней ситуации и ситуаций на местном рынке.
Определ. фактором внутренней ситуации явл. позиция гос-ва в руках кот.нах. налоговый рычаг, кот позволяет регулировать денежные потоки в экономике.
Ситуация на местном рынке оказывает влияние на развитие локального рынка недвиж. Плодородие земли, особенности рельефа, климата, инжинерное оборудование, наличие ср-в связи, стиль жизни и привычки населения – это не полный перечень факторов кот.могут повлиять на решения инвестора.
6. Анализ соц-эк. Ситуации в регионе.
При оценке стоимости права собственности на недвиж. следует выявить и проанализировать все факторы кот.могут повлиять на величину стоимости. К ним относят:
соц-эк. ситуацию в регионе
местополож. объекта оценки
общее состояние локального рынка недвижимости
На данном этапе анализа соц-эк. ситуации в регионе следует обратить внимание на след.основн. макроэк. показатели:
эк. показатели: объем пром. продукции, капвложения за счет всех источников финансирования, производство товаров народного потребления, различный товарооборот, объем экспорта.
соц. показатели: реальные денежные доходы населения, индекс потребности цен на товары и услуги, общая численность и процент безработных.
Перечень рассматриваемых показателей зависит от типа оцениваемой продукции. На этом уровне анализа д/б намечены основные исходные данные для выполнения анализа наил. и наиб.эф. использ. объекта оценки а также д/б выделен типичный покупатель оцениваемой недвиж.