10.Обшие подходы к оценке недвижимости

оценка является важнейшей функцией системы управления и предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимости.

Различают 2 вида оценки: массовую и индивидуальную (оценка единичных объектов собственности). Проведение оценки недвижимости является обязательным в случае: - передачи имущества, находящегося в государственной собственности, в аренде или приватизации; - при использовании объекта оценки в качестве залога; - при отчуждении объектов оценки (купля/продаже/аренда); - при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки; - при передаче объектов в качестве вкладов в уставной фонд; - при ипотечных кредитованиях; - при национализации собственности государства для расчета компенсации владельцу; - при изъятии имущества для государственных нужд; - при проведении оценки для налогообложения определения размеров арендной платы.

В данном перечне присутствуют в большинстве случаев относящихся к оценке единичных объектов, а последний - к массовой оценке. Оба вида оценки базируются на статистических методах расчета стоимости. Наиболее распространенными подходами определения рыночной стоимости являются:

- рыночный (метод прямого сравнения продаж);

- доходный (метод прямой капитализации доходов, метод дисконтирования будущих доходов);

- затраты.

Рыночный подход базируется на сборе и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Базовую модель данного подхода можно представить в следующем предложении «рыночная стоимость объекта собственности = … сравниваемого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектами оценки и продажи». Данный метод обычно применяется для получения рыночной стоимости при оценке недвижимости, которая не обладает доходными характеристиками (жилая недвижимость). В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее собственника. Этот подход позволяет оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Применяется при оценке высоко доходных объектов. Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимостей земельного участка и строительства улучшений с учетом износа.

11.Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями

в мировой практике выработан определенный набор принципов, которые объединены в четыре взаимосвязанные группы: 1. Связанные с землей, зданиями и сооружениями: остаточной продуктивности, вклада, возрастающих и уменьшающихся доходов, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения; 2. Связанные с рыночной средой: в зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и изменения; 3. Основанные на представлениях пользователя: полезность, замещения, ожидания; 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип остаточной эффективности. С точки зрения … в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (рента) она измеряется как чистый доход, полученный с земельного участка после организации расхода на труд, капитал и управление. …. Необходимо наличие 4-х факторов производства: земли, труда, капитала и управления. С начала должна быть произведена компенсация 3-х факторов: труда (зарплата), капитала (проценты, дивиденды) и управления ( прибыль за удачный менеджмент). Остаточная стоимость принято относить к земле. Земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность, когда есть остаток после оплаты всех других факторов. Чем больше остаточная продуктивность, тем больше стоимость собственности. Остаточная продуктивность позволяет: - максимизировать доход ( владелец магазина больше заплатит за место, которое более доступно большему числу покупателей); - минимизировать затраты (производитель автомобилей заплатит больше за место рядом с железной дорогой, чем расположенное в деловой части города); - удовлетворить особые потребности (покупатель жилья больше заплатит за дом, квартиру из окна которой открывается лучший вид).

Принцип вклада подразумевает, что вклад есть сумма на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привлечения какого либо другого фактора. Например: рыночная стоимость дома 100000 уе, строительства бассейна обойдется в 10000уе. Рыночная стоимость дома с бассейном составляет 125000уе, таким образом, прирост стоимости составит 15000уе.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов предопределяет на сколько интенсивно следует застраивать земельные участки. Количество домов на участке, затраты на возведение каждого капитального строения уменьшаются, а доходы от продажи построенных объектов возрастают. Однако увеличение плотности застройки приведет к снижению комфортов, а, следовательно, начнет падать рыночная стоимость капитальных строений.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) подразумевает, что любому типу землепользованию соответствуют оптимальные размера различных факторов производства при сочетании которых, достигается максимальная стоимость земли. Например: если при застройке участка 4-мя и 5-ю домами суммарный доход одинаков, то при застройте 4-мя домами риск ниже, т.к. число сделок необходимых для получения той же суммы прибыли меньше.

Принцип экономической величины (экономического размера). На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различной ….недвижимости, выход за пределы оптимальности ведет к потере доходности. Оптимальный размер застройки определяется ее функциональным назначением, например : отсутствия места для парковки может снизить стоимость супермаркета, и наоборот, слишком большой земуч не приносит соответствующего дохода.

Принцип экономического разделения свидетельствует о том, что имущественное право следует разделять и соединять так, чтобы общая стоимость объекта при этом увеличилась. Существует физическое разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, на отдельные участки.

Разделение по времени пользования подразумевает разные сроки права аренды, права на будущие объекты.