- •1) Понятия стоимости ее виды
- •2.Общая характеристика основных видов стоимости( не целиком)
- •4. Структура рынка недвижимости.
- •5. Основные факторы, определяющие формирование и развитие рынка недвижимости.
- •6. Анализ соц-эк. Ситуации в регионе.
- •7.Анализ местоположения объекта оценки
- •8.Анализ общего состояния рынка недвижимости
- •9.Особенности и общая характеристика формирования рынка земли
- •11.Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями
- •10.Обшие подходы к оценке недвижимости
- •12.Принципы оценки, связанные с рыночной средой
- •13. Принципы оценки, отражающие точку зрения пользователя
- •14.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
- •15. Теория стоимости денег во времени
- •16.Накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы)
- •17. Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •18. Текущая стоимость аннуитета
- •19.Взнос на амортизацию единицы аннуитета
- •20.Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета)
- •21.Фактор фонда возмещения
- •23. Область применения и ограничения метода сравнения продаж, его последовательность
- •24. Выбор основных единиц и элементов сравнения.
- •25. Анализ основных элементов сравнения
- •26. Техника выполнения корректировок.
- •28.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке
- •29.Проверка информации о сделках
- •30. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов, получение расчетной стоимости оцениваемого объекта
- •31.Общая характеристика доходной недвижимости и порядка оценки недвижимости методом капитализации дохода.
- •32.Составление реконструированного отчета о доходах.
- •33.Методы расчета коэффициента капитализации.
- •34.Характеристика основных методов оценки недвижимости о доходах
- •35.Сфера применения затратного подхода
- •36.Последовательность определения рыночной стоимости н затратным методом.
- •37.Структура стоимости строительства при он.
- •38.Виды проектно-сметной документации.
- •39.Индексация цен в строительстве.
- •40.Метод единичных расценок.
- •41 . Метод укрупненных элементов показателей стоимости
- •42.Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости
- •43.Износ здания и сооружения
- •44.Методы оценки износа.
- •48.Факторы определяющие выбор схемы ипотеки.
14.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
Для определения рыночной стоимости требуется рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование – это…. Или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Данный анализ проводится для свободного участка земли и для участка земли с существующими улучшениями. При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования собственности руководствуются следующими положениями: 1. Если в стоимость собственности с улучшениями выше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективном использованием будет использование собственности с улучшением; 2. . Если в стоимость свободного участка превысит стоимость участка с улучшениями , то наилучшим и наиболее эффективным будет использование земли как свободной. Основная задача анализа – дать ответ на 2 вопроса: 1) Если земельный участок есть и будет свободным как его использовать??? 2) какой тип здания и сооружения следует построить???
Для ответа на 1-й вопрос необходимо проанализировать текущее состояние рынка и дать прогноз его изменения на будущее.для ответа на 2-й вопрос составляются альтернативные варианты освоения земельного участка и по каждому из них определяется остаточная стоимость земли.
Самая высокая стоимость соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования. Основная задача анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями дать ответ на 2 вопроса : 1. как следует использовать текущие улучшения? 2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить???
Наилучшее и наиболее эффективное использование, как свободного земельного участка, так и участка с улучшениями должно удовлетворять 4-м критериям: 1. Быть законодательно разрешенным; 2. Быть физически осуществленным 3. Быть финансово целесообразным 4. Иметь максимальную продуктивность.
Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования: 1. Анализ нормативных правовых актов и документов регламентирующих юр сторону варианта функционального использования; 2. При рассмотрении вариантов использования учитывают размеры и формы участка его доступность, грунты, рельеф, залегание подземных вод и т.д. Результаты анализа свидетельствуют о физической осуществимости использования объекта оценки для различных видов функционального назначения; 3. После исключения из рассмотрения законодательно разрешенных и физически неосуществимых вариантов использования следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов, критерии финансовой целесообразности – положительный возврат вложенного капитала; 4. Из всех финансово целесообразных вариантов использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли, является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования.