99. Охарактеризуйте основні принципи оцінки майна та майнових прав в Україні.

Оцінка нерухомості базується на певних принципах, які умовно поділяють на три групи.

Перша група принципів:

а) принцип вигоди — купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об'єкт буде покупцю корисним. При цьому вигода визначатиметься можливістю її використання для виконання тих чи інших функцій, і в першу чергу для збільшення прибутку;

б) принцип заміщення означає, що найбільша вартість об'єкта нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об'єкт нерухомості з подібною вигодою;

в) принцип очікування дає можливість визначити поточну вартість майбутніх доходів та вигод, одержаних унаслідок використання об'єкта нерухомості.

Таким чином, перша група принципів оцінки дає можливість покупцю одержати уявлення про цінність об'єкта нерухомості.

Друга група принципів:

а) принцип оцінки залишкової продуктивності землі означає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена як чистий дохід, віднесений до землі, після оплати праці, капіталу та підприємницької діяльності. Величина залиш-кової продуктивності землі визначається її місцезнаходженням;

б) принцип оцінки внеску як величини приросту вартості об'єкта власності в результаті додаткових витрат означає, що внесок — це сума, на яку збільшується чи зменшується вартість об'єкта власності, або збільшується чи зменшується чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності якого-небудь покращаня чи доповненя до діючих факторів виробн-ва;

в) принцип визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об 'єкта власності означає, що в міру доповнення ресурсів до основних факторів виробництва темпи зростання чистих доходів збільшуватимуться до деякої точки, починаючи з якої доходи зростають уповільненими темпами. Це уповільнення відбувається доти, доки приріст вартості не стане меншим, ніж витрати на добавлені ресурси;

г)принцип оцінки збалансованості різних факторів вир-ва означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання факторів виробництва, коли досягається максимальна вартість землі та об'єкта вартості, що на ній знаходиться;

д) принцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об'єкта власності — одержання оптимального прибутку від використання об'єкта нерухомості залежить від його економічної величини. Друга група принципів оцінки характеризує фактори, які безпосередньо впливають на оцінку землі, будівель і споруд.

Третя група принципів:

а) принцип залежності полягає в тому, що вартість об'єкта власності значною мірою обумовлена його місцезнаходженням, а також наявністю розвиненої інфраструктури, можливістю встановлення екон-х зв'язків з власниками ін об'єктів власності, наявністю кваліфікованої робочої сили, екологічною ситуацією;

б) принцип відповідності означає, що будь-який об'єкт нерухомості має відповідати нормативним, архітектурним і ринковим Стандартам, прийнятим у цьому регіоні;

в) принцип попиту та пропонування означає, що за наявності збалансованого попиту та пропонування ринкова ціна, як правило, відображає вартість (видатки) виробництва на спорудження об'єкта нерухомості. Перевищення ринкових цін на нерухомість над вартістю її будівництва стимулює створення нових об'єктів нерухомості доти, доки не настане рівновага;

г) принцип конкуренції означає, що коли прибуток на ринку перевищує рівень, необхідний для оплати факторів виробн-ва, то на ньому загострюється конкурентна боротьба, внаслідок чого спостерігається зниження середнього рівня чистих доходів. Це в підсумку суттєво впливає на оцінку об'єктів нерухомості;

д) принцип зміни вартості — зміна вартості об'єктів нерухомості є постійним процесом, який обумовлюється не лише їх фізичним зносом, а й іншими факторами, зокрема, зміною вартості сировини, впровадженням нової техніки, зміною демографічної ситуації тощо. Ці та інші фактори можуть змінювати корисність об'єкта нерухомості та його власність.

Отже, третя група включає принципи, які харак-ють вплив зовні-го ринкового середовища на вартість об'єктів нерухомості.