100. Охарактеризуйте основні методи оцінки об’єктів нерухомості використовуються при іпотечному інвестиційному кредитуванні.
Будь-який об’єкт нерухомості з позицій його участі в ринковому обороті може розглядатися в трьох аспектах:
а) як продукт праці, створення якого спричинило певні витрати (витрати факторів виробництва). Б) як об’єкт товарно-грошового обміну на ринку, де обертається безліч аналогічних товарів. В) як джерело отримання доходу. В даному випадку об’єкт нерухомості розглядається як капітальний актив, величина ринкової вартості якого пов’язана прямою пропорційною залежністю з розміром доходу, що отримується власником від його використання.
Кожному з представлених аспектів відповідає свій метод оцінки:
1.Вартісний (витратний) метод;
2. Метод прямого порівняння ринкових продажів (аналогів продажу);
3. Метод капіталізації доходу (дохідний підхід).
Три цих методи є загально застосовними у світовій практиці, оскільки їх використання дає можливість знайти вартісний еквівалент практично для будь-якого варіанта присутності об’єкта нерухомості на ринку. Ці варіанти універсальні для будь-яких конкретних соціально-економічних умов і не залежать від національних або регіональних особливостей.
101. Охарактеризуйте зміст доходного підходу в оцінці заставного майна.
Суть даного підходу до оцінки нерухомості ґрунтується на тому, що потенційний покупець платить за право управління майбутніми прибутками. Даний прибуток може бути реалізований двома формами: циклічний приплив готівкових грошей від здачі в оренду нерухомості; перепродаж нерухомості. Отже, з такої точки зору вартість нерухомості визначають як теперішня вартість майбутніх грошових потоків від нерухомості. Найчастіше при використанні даного способу застосовують метод прямої капіталізації або дисконтування грошових потоків.
Вартість нерухомості за способом прямої капіталізації визначають за формулою:
де Д- чистий прибуток; R0 – загальний ступінь капіталізації.
Оцінка нерухомості методом дисконтування грошових потоків полягає в перетворенні майбутніх надходжень доходів у теперішню вартість У цьому методі використовують таку залежність:
де CFt
– фінансовий результат на кінець
поточного року; 1,2,… ,t
– чергові прогнозовані роки; RV
– вартість нерухомості в останньому
прогнозованому році; k
– величина дисконту;
-
дисконтний коефіцієнт у поточному році
прогнозу. При реалізації даного методу
слід виконати таку послідовність
розрахунків: • вибрати термін прогнозу;
• визначити джерела; • визначити ступінь
дисконту k;
• розрахувати майбутні прибутки як
теперішню вартість через дисконтування.
102. Охарактеризуйте зміст витратного підходу в оцінці заставного майна.
Основною особливістю даного методу варто вважати універсальність, тобто його застосовність практично для будь-яких умов. Цінністю і корисністю володіє будь-як об’єкт, а виявляються вони саме у величині вартості.
При витратному методі оцінки найчастіше використовують наступну схему: • розрахунок вартості земельної ділянки; • розрахунок відновлювальної вартості;• розрахунок величини зносу (фізичного, функціонального);• обчислення сумарної величини грошових фондів, розрахованих як втрати на відновлення оцінюваного об’єкту;• сумування вартості земельної ділянки і витрат на відновлення будівлі з врахуванням зносу.
Таким чином, із наведеної вище схеми видно, що в даному методі вартість нерухомості включає в себе вартість земельної ділянки та вартість інших складових інвестицій.
Для визначення вартості будівлі на момент оцінки виходять з її будівельної вартості. При цьому під будівельною вартістю розуміють вартість зведення будівлі в даний час.
При оцінці визначають відбудовчу та дійсну вартості на момент оцінки. Дійсною вартістю будівлі називають вартість її на момент інвентаризації, її визначають шляхом зменшення будівельної вартості на суму її знецінення, обумовленої зношенням будівлі, яке відбувається внаслідок її експлуатації та особливих причин.
При нормальних умовах експлуатації оціночна вартість повинна бути зменшена на суму, яку необхідно затратити на ремонт будівлі по частковому або повному відновленню окремих елементів або її частин.
На основі даних обстеження в натурі виконують технічний опис будівель, який включає:
• характеристику будівлі за її конструктивними елементами, та матеріалами; • характеристику технічного стану будівлі за окремими елементами; • процент зносу окремих елементів відповідно до їх технічного стану; • процент зносу будівлі загалом.