Модели ипотеки

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляется в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк – специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит, при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень – банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования – двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Как известно, толчком к разработке ипотечной стратегии стала великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры – Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году – ныне всем известная Федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фенни Мей». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. Фенни Мей выкупала у Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов застрахованные ипотечные кредиты и тем самым развивала вторичные ипотечные рынки.

Значение созданных в 30-х годах прошлого века структур велико и сейчас. Они регулируют и поддерживают вторичный ипотечный рынок и своей деятельностью оказывают влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования.

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой – недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась, не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора. А деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами, поэтому понять ее русскому человеку несложно: сначала в специализированном банковском институте, который называется стройсберкассой, по графику накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, затем из средств самой стройсберкассы выдается кредит на недостаточную сумму под низкий процент. Средства от возврата кредита и от накопления позволяют приобретать квартиры тем, кто заключил строительный сберегательный контракт позднее.

Система стройсбережений наиболее развита в Германии. Иногда ее также называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно, до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банка самостоятельно выпускать закладные листы, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

ВИДЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

За десятилетия существования современных ипотечных систем в мире выработано множество видов ипотечных кредитов. Такое разнообразие сложилось исторически с тем, чтобы как можно более точно отражать ситуацию на рынке в каждый конкретный момент времени. Развитие инфляционных процессов и кризисы на рынке недвижимости не должны критически сказываться ни на кредиторе, ни на заемщике. Поэтому процесс выработки новых видов кредитов был призван погашать влияние негативных факторов и привлекать к участию в ипотечном кредитовании новые слои потребителей.

В банковском кредитовании процесс постепенной выплаты называется амортизации долга. Сумму, отданную в кредит, называют основным долгом, телом кредита или принсипалом.

Возврат кредита подразумевает возврат основного долга и платы за использование денег – выплату процентов. Ставка процента представляет собой отношение дохода (процента) к сумме основного долга. Итоговая сумма возврата называется накопленной, или будущей стоимостью.

Та пропорция, в которой на каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, и определяет разницу того или иного вида ипотечных кредитов.

Первой, самой простой формой кредитов стали кредиты с фиксированной процентной ставкой (аннуитетные кредиты). Возврат кредита предполагает:

погашение (амортизацию) основного долга равновеликими выплатами;

возврат фиксированного на весь срок кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.

Эта форма кредита распространена в странах с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Ее преимущество – возможность планомерного распространения нагрузки на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что способствует снижению кредитного риска для банка.

Недостаток кредитов с фиксированной процентной ставкой заключается в том, что если в стране происходит значительный рост инфляции, выплаты по кредиту уже не способны покрыть реальных затрат кредитора на его обслуживание. В случае снижения инфляции общего снижения процентных ставок фиксированный процент становится невыгоден для заемщика, который реально значительно переплачивает за полученный когда-то кредит.

Для того чтобы заинтересовать в кредитовании тех, кто уверен, что в течение срока возврата кредита ситуация на рынке значительно не изменится, были разработаны кредиты с переменной ставкой процента.

При использовании ипотечных кредитов с переменной (регулируемой) ставкой процента весь срок кредита разбивается на периоды, для каждого из которых может быть определена своя процентная ставка. Максимальное количество периодов оговаривается при заключении кредитного договора. Изменение процентной ставки может быть изначально зафиксировано в договоре кредитования, либо привязано к изменению какого-либо финансового показателя: официального уровня инфляции, изменение учетной ставки процента, процента по государственным ценным бумагам и т. п. Поскольку реальное положение дел на рынке эти показатели отражают не всегда, кредиторы устанавливают начальную ставку процента на 1,5 – 2 процентных пунктов ниже, чем при кредитовании с фиксированной процентной ставкой.

От этих двух «классических» видов ипотечных кредитов разработаны различные производные кредиты, позволяющие каждому выбрать себе кредитный продукт по душе.

По кредиту с постепенным увеличением выплат процентная ставка и срок фиксированы, но расчет платежей предусмотрен таким образом, что впервые годы платежи меньше, а в последующие возрастают.

Кредит с «шаровым» платежом (от английского «balloon», что значит «воздушный шар») предусматривает крупный итоговый «шаровый» платеж основной суммы долга и накопленного процента по истечении определенного срока действия кредита или в конце срока кредитования.

Бывают кредиты с шаровыми платежами, в которых до последнего момента не надо платить проценты, а возвращать только основной долг. Другая разновидность, когда, наоборот, в течение срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам, а основной долг за кредит выплачивается в конце срока. Третий вариант – возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение срока кредитования, а в конце – оставшаяся часть долга.

Двухшаговый ипотечный кредит – это кредит с фиксированной процентной ставкой и однократным ее изменением до наступления срока окончательного погашения.

В США и Канаде также популярны гибридные ипотечные кредиты, когда в первые 5 – 7 лет кредитования процентная ставка по кредиту фиксирована, а в дальнейшем может меняться в оговоренных заранее пределах. Иногда банк по окончании срока фиксированной процентной ставки ее новый размер устанавливает на максимально высоком уровне, чтобы компенсировать недополученную в первые годы действия кредита прибыль. В этом случае заемщик может перекредитоваться – досрочно вернуть этот кредит и оформить новый на более выгодных условиях.

При кредитовании коммерческой недвижимости и жилой недвижимости, которую предполагается сдавать внаем, могут применяться ипотечные кредиты с участием. В этом случае кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от использования или продажи заложенной недвижимости.

В России сейчас подавляющее число кредитов выдается на условиях выплаты фиксированных процентов. С одной стороны, это делается для простоты, поскольку сложный механизм расчета кредитов с переменной процентной ставкой мог бы отпугнуть потенциальных клиентов. С другой стороны, поскольку в течение нескольких лет наблюдается тенденция стабилизации экономики и снижению инфляции, фиксирование процентной ставки на достаточно высоком уровне в потенциале принесет банкам больше прибыли, чем, если бы им приходилось снижать процент при каждом изменении инфляции или процентов по государственным бумагам.

Однако в договорах большинства банков, занимающихся ипотечным кредитованием, сохраняется оговорка о том, что при изменении ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Есть и положительный практический опыт, когда банки и ответ на изменение условий кредитования снизили процентные ставки по уже выданным кредитам.

Кредиты с «производными» процентными ставками в России (как, впрочем, и в Европе) не распространены. Хотя возможно, что по мере развития ипотечного рынка у нас будут предлагаться кредиты на различных условиях возврата.

ОСНОВНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредитов возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании правительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительство жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками, или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность. Связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может быть заложено путем передачи собственником права собственности – ипотеки (или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек, или ипотечных долгов, имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредитов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение – ни могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворение вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к представлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству ссуды могут выдаваться только под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Следовательно, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свой ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Чистая выручка = Курс продажи – Бонификация

Например, банк продает закладные листы на номинальную сумму 100000 нем. марок и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т. е. 97000 марок. Кроме бонификации, банк несет и другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и прочее). Эти расходы вычитаются из выручки от продажи ценных бумаг. Таким образом, банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, например 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентам держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Например, банк продает 6%-ные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые из средств от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным лицам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение на рынке ценных бумаг.

С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее чем на 10 лет, т. е. на время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении – он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и даты выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплаты процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который получает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия утрачивается только через 30 лет.

Эмиссионные условия, такие, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они могут продаваться по бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Тема 18. «Лизинговые операции»

Сущность лизинговой сделки.

В мировой практике термин «лизинг» используется для обозначения различного рода сделок, основанных на аренде товаров длительного пользования. В зависимости от срока, на который заключается договор аренды, различают три вида арендных операций:

– краткосрочная аренда (рентинг) – на срок от одного дня до одного года;

– среднесрочная аренда (хайринг) – от одного года до трех лет;

– долгосрочная аренда (лизинг) – от трех до 20 лет и более.

Поэтому под лизингом понимают долгосрочную аренду машин и оборудования или договор аренды машин и оборудования, купленных арендодателем для арендатора с целью их производственного использования, при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора.

Кроме того, лизинг можно рассматривать как специфическую форму финансирования вложений в основные фонды при посредничестве специализированной (лизинговой) компании, которая приобретает для третьего лица имущество и отдает ему в аренду на долгосрочный период. Таким образом, лизинговая компания фактически кредитует арендатора. Поэтому лизинг иногда называют «кредит-аренда».

В отличие от договора купли-продажи, по которому право собственности на товар переходит от продавца к покупателю, при лизинге собственность на предмет аренды сохраняется за арендодателем, а лизингополучатель приобретает лишь его во временное пользование. По истечении срока лизингового договора лизингополучатель может приобрести объект сделки по согласованной цене, продлить лизинговый договор или вернуть оборудование владельцу по истечении срока договора.

Также лизинг отличается от аренды:

1) В отличии от арендатора лизингополучатель оплачивает страховку имущества, его техобслуживание, возмещает потерю собственнику в случае гибели или порчи имущества;

2) В случае выявления дефекта в объекте лизинговой сделки лизингополучатель предъявляет не лизингодателю, а поставщику оборудования. В связи с этим на срок лизинговой сделки параллельно предусматривается гарантия поставщика по техническому обслуживанию оборудования.

С экономической точки зрения лизинг имеет сходство с кредитом, предоставленным на покупку оборудования. При кредите в основные фонды заемщик вносит в установленные сроки платежи в погашение долга. При этом банк для обеспечения возврата кредита сохраняет за собой право собственности на кредитуемый объект до полного погашения ссуды. При лизинге арендатор становится владельцем взятого в аренду имущества только по истечении срока договора и выплаты им полной стоимости арендованного имущества.

Однако такое сходство характерно лишь для финансового лизинга. Для другого вида лизинга – оперативного – наблюдается большее сходство с классической арендой оборудования.

По своей юридической форме лизинговая сделка является своеобразным видом долгосрочной аренды инвестиционных ценностей. Четкое определение лизинговой операции имеет важное практическое значение, так как при несоблюдении установленных законом правил ее оформления она не может быть признана лизинговой сделкой, что чревато для участников операции рядом неблагоприятных финансовых последствий.

Тема 19. «Факторинговые операции»

Факторинг – финансирование под уступку денежного требования, при котором одна сторона (фактор) согласно договору факторинга обязуется другой стороне (кредитору) вступить в денежное обязательство между кредитором и должником (плательщиком) на стороне кредитора путем выплаты кредитору суммы денежного обязательства должника с дисконтом.

Договор факторинга может быть:

• открытый, когда должник уведомлен кредитором о заключении договора факторинга, по которому права кредитора переходят к Банку;

• скрытый, когда должник не уведомлен кредитором о заключении договора факторинга, по которому права кредитора не переходят к Банку;

• без права регресса, когда Банк финансирует кредитора без права последующего возврата неоплаченных денежных требований кредитору. При этом Банк несет риск неоплаты должником денежных требований;

• с правом регресса, когда Банк имеет право вернуть кредитору денежные требования, не оплаченные должником в течение определенного срока, если кредитор принял на себя поручительство за должника перед Банком и несет риск неоплаты денежных требований перед Банком.

Факторинг – это выкуп платежных требований у поставщика товаров (услуг). При этом речь идет, как правило, о краткосрочных требованиях. Цель факторинга – устранение риска, являющегося неотъемлемой частью любой кредитной операции. В странах с развитой рыночной экономикой серьёзное внимание уделяется соблюдению сроков платежей. Деятельность факторинговых компаний и банковских факторинговых отделов как раз призвана решать проблемы рисков и сроков платежей в отношениях между поставщиками и покупателями и придавать этим отношениям большую устойчивость.

Слово «фактор» от английского – «посредник, маклер». С экономической точки зрения – это посредническая операция. Факторинг – это комиссионно-посредническая деятельность, связанная с переуступкой банку клиентом-поставщиком неоплаченных платежей-требований на поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, и соответственно право получения платежа по ним, т. е. инкассирование дебиторской задолженности клиента (получение средств по платежным документам). Банк становится собственником неоплаченных платежных требований и берет на себя риск их неоплаты, хотя кредитоспособность должников предварительно проверяется.

В Российском законодательстве под факторингом понимают договор финансирования под уступку денежного требования (Д. ф. п. у. д. т. ). Договор, по которому одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения им работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту это денежное требование. Денежное требование к должнику может быть уступлено клиентом финансовому агенту также в целях обеспечения исполнения обязательства клиента перед финансовым агентом. Обязательства финансового агента по Д. ф. п. у. д. т. могут включать ведение для клиента бухгалтерского учета, а также предоставление клиенту иных финансовых услуг, связанных с денежными требованиями, являющимися предметом уступки. В качестве финансового агента Д. ф. п. у. д. т. могут заключать банки и иные кредитные организации, а также другие коммерческие организации, имеющие разрешение (лицензию) на осуществление деятельности такого вида.

Предметом уступки, под которую предоставляется финансирование, может быть как денежное требование, срок платежа по которому уже наступил (существующее требование), так и право на получение денежных средств, которое возникнет в будущем (будущее требование). Денежное требование, являющееся предметом уступки, должно быть определено в договоре клиента с финансовым агентом таким образом, который позволяет идентифицировать существующее требование в момент заключения договора, а будущее требование – не позднее чем в момент его возникновения. Этот тип договора, широко применяемый в международной практике под названием «факторинг», в РФ впервые получил закрепление в части второй нового ГК РФ.

В соответствии с договором банк обязуется оплатить сумму предоставленных ему платёжных требований вне зависимости от того, оплатили ли свои долги контрагенты-поставщики. В этом состоит различие между факторингом и банковской гарантией. При банковском гарантировании банк обязуется в случае неуплаты клиентом в срок причитающихся ему сумм произвести платеж за свой счет. Целью же факторингового обслуживания является немедленное инкассирование средств (или получение их на определённую в факторинговом договоре дату) вне зависимости от платежеспособности плательщика. (В России поставщик получает от факторингового отдела банка немедленно или через 2-3 дня определенный процент от суммы требований).

Существуют два вида факторинга: конвенционный и конфиденциальный. Конвенционный факторинг – универсальная система финансового обслуживания клиентов, включающая бухгалтерский учет, расчеты с поставщиками и покупателями, страховое кредитование, представительство и т. д. За клиентом сохраняется только производственная функция. Эта система позволяет предприятию сократить издержки производства. Но одновременно возникает риск почти полной зависимости клиента от факторинговой фирмы, так как такие отношения ведут к полному осведомлению о делах своих клиентов, подчинению их своему влиянию и контролю.

Такое обслуживание обычно сочетается с «дисконтированием фактур». Это означает, что банк покупает у своего клиента права на получение денег от покупателя, при этом сразу же зачисляет на его счет около 80% стоимости отгрузки, а остальную сумму – в обусловленный срок независимо от поступления денег от дебитора. По существу это кредит под отгруженные товары, за которые клиент платит обусловленный процент.

В последние годы широкое распространение получил конфиденциальный факторинг, который ограничивается выполнением только некоторых операций: уступка права на получение денег, оплата долгов и т. п. Он является формой предоставления поставщику-клиенту факторинга-кредита под отгруженные товары, а покупателю-клиенту факторинга – платёжного кредита. За проведение факторинговых операций клиенты вносят предусмотренную в договоре плату, которая по своему экономическому содержанию является процентом за кредит.

Финансовые институты, которые предоставляют факторинговые услуги, называются фактор фирмами. Чаще всего они представляют собой дочерние фирмы при крупных банках (или сами банки/факторинговые отделы/ осуществляют факторинговые операции), что обеспечивает высокую надежность факторинговых сделок и минимальные издержки для клиентов.

Тема 20. «Форфейтинговые операции»

Понятие форфейтинга

ФОРФЕЙТИНГ – это покупка долга, выраженного в оборотном документе, у кредитора на безоборотной основе. Это означает, что покупатель долга (форфейтер) принимает на себя обязательство об отказе – форфейтинге – от обращения регрессивного требования к кредитору при невозможности получения удовлетворения у должника. Покупка оборотного обязательства происходит, естественно, со скидкой.

Механизм форфейтинга используется в двух видах сделок:

• в финансовых сделках – в целях быстрой реализации долгосрочных финансовых обязательств;

• в экспортных сделках – для содействия поступлению наличных денег экспортеру, предоставившему кредит иностранному покупателю.

Основными оборотными документами, используемыми в качестве форфейтинговых инструментов, являются векселя. Однако объектом форфейтинга могут стать и другие виды ценных бумаг. Важно, чтобы эти бумаги были «чистыми» (содержащими только абстрактное обязательство).