Глава 2. Некоторые проблемы аренды нежилых помещений

2.1. Содержание договора аренды нежилых помещений

Во-первых, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество — нежилое помещение — в состоянии, соответствую­щем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в арен­ду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сде­лано, состояние имущества определяется его назначением, кото­рое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно ис­пользуется. Необычные требования к состоянию имущества, пере­даваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначе­нию.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и переда­ется арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Однако обеспечение годности вещи в течение всего срока догово­ра не означает, что наше законодательство, вслед за римским пра­вом, возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендато­ру спокойное пользование вещью. Эта обязанность была включе­на в договор аренды потому, что арендатор в римском праве не пользовался вещно-правовой защитой. Поэтому арендодатель дол­жен был защищать вещь, а тем самым и арендатора от посяга­тельств третьих лиц.

Наше право предоставило арендатору вещно-правовую защи­ту, и поэтому он сам в состоянии отразить посягательство на арен­дованное имущество. Помощь арендодателя ему не нужна. Но в некоторых ситуациях арендатор все-таки не в состоянии защи­тить свои права. Например, если арендодатель не мог распоря­жаться передаваемой в аренду вещью, то договор может быть при­знан ничтожным, а его предмет — изъят. Нормы об эвикции (ст. 460—462 ГК) на договоры аренды не распространяются. Как привлечь в данном случае к ответственности арендодателя. Нужно считать, что ес­ли вещь передана в аренду с нарушением права третьего лица, то она передана с недостатками. Иными словами, к числу недостат­ков арендуемого имущества следует относить и дефекты титула³⁷.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспечен­ность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступ­ления от того состояния имущества, которое требуется в соответ­ствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использова­нию имущества полностью или только частично. В принципе ответственность может наступить за самый незначительный недос­таток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, кото­рые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть обле­чен договор);

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств мас­совой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время ос­мотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые име­лись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду иму­щества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих скрытых недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). По-видимому, это означает, что от­ветственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК.

Распространение начала риска на ответственность за недостат­ки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствую­щего имущества и несет риск его случайной гибели или поврежде­ния (ст. 211 ГК), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отве­чает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору: а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устране­ния недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предвари­тельно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомле­ние необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по кото­рым арендная плата уплачивается ему не в полном размере; в) потребовать досрочного расторжения договора³⁸.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможно­стей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требо­ваний и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендо­дателя, может без промедления произвести замену предоставлен­ного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, на­ходящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устра­нить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из тре­бований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, должна со­ответствовать содержанию этого требования.

Во-вторых, арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сер­витуте, праве залога и т. п. - абз. 2 ст. 613 ГК).

Передача имущества в аренду не является основанием для пре­кращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (абз. 1 ст. 613 ГК). Такие права сохраняются и после заключения дого­вора аренды в виде обременении. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не за­ключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необхо­димо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным иму­ществом в соответствии с договором³⁹.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии кото­рых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещ­ным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупа­теля по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель, в конце концов, станет новым собственником вещи — арендодателем (см. ст. 617 ГК), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более договоров, предоставляющих арендаторам права владения вещью. Вместе с тем может, существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только право пользования вещью (например, помещением, но в разное время). Если же сталкиваются два и более договоров аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение аренд­ной платы должно быть соразмерно тому, насколько существова­ние прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.

В-третьих, обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущест­ва, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми акта­ми или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного иму­щества, без которого последнее нельзя использовать по назначе­нию.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установ­лен договором. Если этот срок не установлен или возникла неот­ложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезап­но обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его сила­ми или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на вре­мя капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендо­ванным имуществом во время капитального ремонта или его пра­во потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества⁴⁰.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капи­тального ремонта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта арендованного иму­щества может существенно ущемить права арендатора. Поэтому если имущество передано в состоянии, когда оно требует капи­тального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за кото­рые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капи­тального ремонта дает арендатору право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный догово­ром или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; в) потребовать досрочного расторжения договора и возмеще­ния убытков. Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено.

Наконец, в-четвертых, арендодатель обязан возместить арен­датору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с со­гласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмот­рено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотделимыми пони­маются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при нали­чии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улуч­шений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая преду­смотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендо­ванного имущества;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для произ­водства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются соб­ственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учета амортиза­ционные отчисления обычно производятся арендодателем (при­чем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому чтобы получить право на лю­бые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда су­ществуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения⁴¹. Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предос­тавлены в собственность арендатора. Обязанности арендодателя предоставить имущество в надле­жащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и воз­мещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относят­ся к числу диспозитивных.

В соответствии с условиями заклю­ченного договора арендатор, во-первых, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соот­ветствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользо­ванию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с ус­ловиями договора аренды или назначением имущества, арендода­тель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Ответственность за нару­шение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются слу­чайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК. В этой ситуации до­говор аренды не может быть досрочно расторгнут.

Во-вторых, обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Раз­мер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы опреде­ляются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте ГК РФ не предусмат­ривает.

Арендная плата может уплачиваться в форме: а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых перио­дически или единовременно; б) установленной доли полученных в результате использова­ния арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю обусловленной дого­вором вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества⁴².

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий черты аренды и, например, купли-про­дажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации по­лученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не преду­смотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сум­ме, уплачиваемой однократно или периодически — в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер аренд­ной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, пре­дусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минималь­ные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных ви­дов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендатор имеет право потребовать соответственного умень­шения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, пере­данного в наем, — риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отно­шению к предмету договора аренды обстоятельства, то примени­тельно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозмож­ности исполнения договора (ухудшения условий такого исполне­ния). Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности — предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установ­ленные договором. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досроч­ного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или бо­лее чем за два срока подряд и т. п.

В-третьих, арендатор при прекращении договора аренды дол­жен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендато­ром, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соот­ветствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК, кото­рая в данном случае может быть применена по аналогии). Следо­вательно, назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.

Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например условие о том, что поме­щение подлежит возврату только после проведения в нем капи­тального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, кото­рый арендованное имущество претерпело бы при обычном его ис­пользовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего⁴³.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убыт­ков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного пра­вила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном воз­врате арендованного имущества не нужно в подавляющем боль­шинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки, причем такое требование не означает превращения договора аренды в заключенный на неоп­ределенный срок.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

В-четвертых, арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет те­кущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).

Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендо­ванного имущества и не устраняет его износ. В то же время непро­ведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имуще­ства в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими ус­ловиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его фи­зической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно.

Наконец, в-пятых, арендатор не может без согласия арендода­теля сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (пере­наем), передавать имущество в безвозмездное пользование, а так­же отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не ус­тановлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, на­правлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязан­ностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко не безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами — прямо в договоре аренды, в дополнительном согла­шении к нему и даже в форме одностороннего действия (напри­мер, письменного разрешения). Арендодатель при даче такого со­гласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.

В случаях, указанных в п. 2 ст. 615 ГК, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, кото­рый, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного зало­гом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйствен­ные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взно­сов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора арен­ды, сохраняются за вкладчиками — арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное поло­жение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед аренда­тором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенай­ма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор⁴⁴.

Субаренда является наиболее распространенным случаем пере­дачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмот­реть особо.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодате­лем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или ины­ми правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превы­шающий срок договора аренды. В противном случае он в соответ­ствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно ко­торому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Сле­довательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого пра­ва и субарендатору. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по ос­нованиям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являют­ся и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора суб­аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившее­ся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответст­вующих условиям прекращенного договора аренды.

Если арендодатель дал согласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя⁴⁵. Досрочное пре­кращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без ви­ны с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субаренда­тору право на заключение договора аренды, но лишь на то имуще­ство, которое находилось у него в пользовании и на неистекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к усло­виям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может со­держать более льготные условия, чем старый договор аренды. По­этому было бы несправедливым заставлять арендодателя согла­шаться на те условия, которые определил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на усло­виях, указанных в п. 1 ст. 618, регламентируется ст. 445 и 446 ГК. Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекра­щаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного до­говора не аренды, а субаренды. Первые три обязанности арендатора императивны, осталь­ные — диспозитивны.