2.2. Особенности правового регулирования договора аренды нежилых помещений.

Права арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений. В данной работе рассматривалось мнение о том, что нежилые помещения характеризуются основными свойствами недвижимости, но при этом в отдельных случаях (нежилые помещения в многоэтажных зданиях) у них отсутствует прочная связь с землей, другими словами в данной ситуации нет необходимости в договоре аренды оговаривать права арендатора на земельный участок. Однако, по мнению О. Н. Садикова к нежилым помещениям необходимо относить так же и помещения сборно-разборного типа (павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.) без фундамента. Тогда нежилые помещения, не являющиеся частью здания и находящиеся в прочной связи с землей, являющиеся объектом аренды, определяют необходимость урегулирования прав арендатора на земельный участок, на котором располагаются указанные помещения⁴⁶.

Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК РФ (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится нежилое помещение, не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды нежилого помещения одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это нежилое помещение. Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды нежилого помещения право пользования частью земельного участка, занятой нежилым помещением и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК)⁴⁷.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику объекта аренды, такое нежилое помещение может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника нежилого помещения не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору нежилого помещения переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор нежилого помещения сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой нежилым помещением и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК)⁴⁸.

В договоре аренды здания, сооружения и нежилого помещения значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Необходимо сказать, что вопросы арендной платы при аренде нежилого помещения регулируются не общими положениями о договоре аренды, а специальными положениями договора аренды здания (сооружения)

Итак, к обязательствам, возникающим из договора аренды нежилого помещения, не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание, сооружение или нежилое помещение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды нежилого помещения, позволяющим выделять его в отдельный вид договора аренды, является то, что применительно к аренде нежилого помещения, в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это нередко принято считать в юридической литературе⁴⁹.

Условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий, сооружений и нежилых помещений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применению диапозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Действие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения условия о размере арендной платы, ГК РФ не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют своей действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды нежилого помещения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Следующим вопросом, требующим детального рассмотрения, является вопрос о необходимости регистрации договоров аренды зданий, сооружений, а также нежилых помещений в зависимости от срока их действия.

В соответствии с общими положениями ГК РФ любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609). В силу ст.165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому важно выяснить какой договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации, а какой нет.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несмотря на то, что указанная статья не содержит никаких оговорок, применение ее на практике достаточно противоречиво.

Так, мэром г. Москвы было издано распоряжение от 7 сентября 2003г. №911 “Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества” в соответствии с которым установлена обязательная государственная регистрация договоров аренды независимо от форм собственности объекта недвижимости и сроков их действия. При этом буквальное толкование указанного распоряжения позволяет сделать вывод, что речь идет именно об аренде зданий и сооружений, в том числе и краткосрочной (на срок не более года).

Данное распоряжение устанавливает норму права, которая не предусмотрена действующим федеральным законодательством. Статьей 3 Конституции РФ предусмотрено, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а не ее субъектов. Следовательно, вышеуказанное распоряжение мэра не может применяться, как противоречащее нормам гражданского законодательства РФ⁵⁰.

Если в отношении аренды зданий (сооружений) законодатель достаточно ясно определяет ситуацию и двойного толкования здесь быть не может, то в отношении аренды нежилых помещений четкое правовое регулирование отсутствует. Вместе с тем, эта проблема достаточна актуальна для всех юридических лиц, поскольку надлежащим образом оформленный договор аренды является основанием для включения затрат по арендной плате в себестоимость продукции арендатора.

В связи с этим в практике регистрирующих органов возникли вопросы, до настоящего времени остающиеся неурегулированными. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды части здания, сооружения (жилых и нежилых помещений), заключенный на срок менее одного года. Применяются ли к отношениям, возникающим при аренде нежилых помещений нормы, закрепленные в параграфе 4 гл.34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений», или к названным отношениям применяются общие положения об аренде. Входят ли в понятие «здание и сооружения» помещения, находящиеся в них.

Дело в том, что Гражданский кодекс РФ не признает нежилые помещения внутри зданий объектами недвижимости, следовательно, сделки с нежилыми помещениями не требовали государственной регистрации. Проблема возникла с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который включил жилые и нежилые помещения в перечень объектов недвижимого имущества, право на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом (ст.1). В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное было установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п.2 ст.651 ГК), однако в отношении договоров аренды нежилых помещений не было установлено никаких исключений.

Учреждения юстиции по регистрации прав придерживаются буквального толкования норм ГК РФ. Поскольку в отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды⁵¹.

Возникла парадоксальная ситуация, когда договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года не требует государственной регистрации, а договор аренды помещения не вступает в силу без такой регистрации. Однако иного обоснования обязательности регистрации краткосрочной аренды помещений, кроме формального анализа требований ст. 609 ГК РФ, привести невозможно. Логично предположить, что правовой режим части зданий в виде помещения не может быть более строгим, чем правовой режим всего здания. Однако на практике достаточно часто возникают абсурдные ситуации, когда сбор документов и процедура регистрации превышает срок самой аренды, что лишает регистрацию какого-либо практического смысла. В результате добросовестные участники имущественного оборота не имеют возможности исполнить требования действующего законодательства в силу объективных причин.

В юридической литературе неоднократно высказывались мнения по поводу необходимости распространения правового режима зданий (сооружений) на нежилые помещения. Так, пишет Литовкин В. Н., «формально нормы параграфа 4 гл.34 не адресованы к нежилым помещениям как составной части здания в целом. Они подпадают под действие параграфа 1 этой главы. Однако такое решение в законе выводит из под специфического регулирования отношения с этими объектами, наделенные такими же существенными чертами, что и отношения с участием зданий в целом… Нормы закона, применимые к целому, применимы и к его части. Ограниченность норм общих положений об аренде (параграф 1 гл.34) вынудит стороны предусматривать в договоре аренды нежилых помещений те же условия, какие закон установил в договорных отношениях, где объектом является здание в целом, дабы избежать ослабленной защиты интересов сторон (форма договора, исключительно письменное условие размера арендной платы, условия передачи и приемки объекта сторонами)»⁵².

Возникло два возможных варианта решения данного вопроса: распространить действие статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации на нежилые помещения либо признать необходимость регистрации договоров аренды зданий и сооружений независимо от срока.

Складывавшаяся судебная практика потребовала от Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации выработать рекомендации по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Разъяснение части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации было дано в информационном письме от 1 июня 2000 года №53.

По мнению Президиума, согласно части 2 пункта 6 статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект», входящий в состав зданий и сооружений».

Учитывая то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сказанное письмо носит рекомендательный характер, и не имеет обязательной юридической силы. По этой причине, до внесения соответствующих изменений в ГК РФ учреждения юстиции вынуждены руководствоваться общими положениями об аренде, не предусматривающих исключений для краткосрочных договоров аренды.

Спорный характер носит вопрос о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ установил, что договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Однако Федеральный закон содержит статью 25 «Государственная регистрация права аренды», согласно которой право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Использование в Законе о регистрации нового по сравнению с ГК РФ понятия «регистрация права» ввело в заблуждение многие государственные органы, в том числе учреждения юстиции по регистрации прав, а также послужило темой для ряда научных изысканий в юридической литературе.

Основной вопрос, который решается в рамках данной проблемы, это вопрос о том, что является объектом регистрации: договор аренды, право аренды, договор и право аренды одновременно.

В зависимости от того, что признают те или иные авторы объектом регистрации, решается вопрос о существовании права аренды как такового.

Противники существования права аренды в обоснование своей позиции ссылаются на действующий ГК РФ, который не предусматривает такого права, как право аренды. Поэтому о праве аренды можно говорить, по их мнению, лишь в контексте права пользования арендованным имуществом, возникающим из договора. Поскольку права аренды не существует и ст.651 ГК РФ предусмотрена обязанность государственной регистрации договора аренды, то регистрации подлежит не право аренды, а сам договор.

Широкое распространение в юридической литературе получила точка зрения, согласно которой регистрации подлежит договор аренды. Существование права аренды не отрицается, однако необходимость его регистрации не признается. При этом регистрация договоров зданий и сооружений ставится в зависимость от срока, на который он был заключен⁵³.

Следует отметить, что указанная позиция также нашла свое отражение в правоприменительной практике регистрирующих органов.

Среди сторонников существования права аренды можно выделить тех, кто регистрацию права аренды связывает со сроком, на который заключен договор, и тех, кто такую зависимость отрицает.

Одним из авторов, разделяющих последнюю точку зрения, является О. Гутников⁵⁴.

Так, по мнению О. Гутникова, в соответствии со статьями 4 и 26 Закона о регистрации обязательной государственной регистрации подлежит именно право аренды недвижимого имущества. При этом обязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооружений никак не связано со сроком, на который имущество сдается в аренду. Поэтому по смыслу ст.26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, в соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора, должно быть зарегистрировано. Более того, как указывает О. Гутников, если право аренды по договору, заключенному до 12 месяцев, не зарегистрировано, сам по себе договор аренды не может служить доказательством существования такого права в силу п.1 ст.2 Закона о регистрации. В соответствии с указанным пунктом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В обоснование своей позиции О. Гутников, в первую очередь, указывает на необходимость буквального прочтения текста и названия статьи 26 Закона о регистрации, именуемой не иначе как «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества». Формальное указание на существование такого права, как право аренды, содержится в п.3 ст.335 ГК РФ, в которой говорится о недопустимости залога права аренды или иного права на чужую вещь без согласия собственника вещи.

По мнению О. Гутникова действующее законодательство допускает два возможных варианта государственной регистрации: либо только права аренды, как права обременения, либо договора и права аренды. При этом возможность регистрации только договора аренды не допускается.

Необходимость государственной регистрации права аренды О. Гутников обосновывает тем, что праву аренду в большей степени присущи свойства, характерные для вещных прав, а не обязательственных. На основании этого делается вывод о том, что право аренды наряду с другими вещными правами подлежит регистрации в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона о регистрации. Среди этих свойств О. Гутников отмечает право следования за вещью и абсолютный характер защиты. Суть права следования заключается в том, что в соответствии п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

В свою очередь вещно-правовой характер защиты прав арендатора проявляется в том, что в силу ст.305 ГК РФ лицо, владеющее имуществом собственника на законных основаниях (в том числе и по договору аренды), имеет право на защиту его владения в порядке, предусмотренном для защиты прав собственника (ст.301-304 ГК РФ).

Предоставление арендатору вещно-правовой защиты является основанием для регистрации права аренды, даже в тех случаях, как пишет О. Гутников, когда договор аренды не подлежит регистрации (краткосрочная аренда). Это продиктовано тем, что участники гражданского оборота, имеющие намерение взять имущество в аренду, должны располагать информацией о том, какие ограничения (обременения) уже существуют в отношении данного имущества. Это обеспечивается достоверностью сведений, содержащихся в реестре, для всех заинтересованных лиц.

Право аренды О. Гутников рассматривает как некое право-обременение, когда для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора в качестве права пользования арендованным имуществом. Таким образом, обременение есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. При этом договору отводится лишь роль основания, из которого такое право возникает⁵⁵.

Точку зрения Гутникова О. разделяет и некоторые другие авторы. Так, по их мнению, все без исключения права из договора аренды, которые являются обременением прав собственности на недвижимое имущество согласно ст.4 Закона о регистрации подлежат государственной регистрации. В противном случае предусмотренные ГК РФ гарантии прав титульного собственника, каковым является арендатор, например в виде сохранения права аренды при смене собственника, ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и иные, являются недействительными. В соответствии со ст.609 ГК РФ требуется также государственная регистрация самого договора под страхом недействительности (ст.165 ГК РФ). В том случае, если речь идет о договоре на аренду здания или сооружения, заключенном на срок менее года, государственной регистрации договора не требуется, но остается право и обязанность по регистрации вытекающих из данного договора ограничений прав собственника, отсутствие которой влечет невозможность правовой защиты прав титульного собственника⁵⁶.

С рассмотренной позицией трудно согласиться по следующим причинам: В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого момента у сторон возникают взаимные права и обязанности. Момент заключения договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года определен п.2 ст.651 ГК РФ. Именно с государственной регистрацией договора законодатель связывает момент возникновения прав и обязанностей у сторон по такому договору, в том числе и права пользования арендованным имуществом или права аренды, о котором пишет О. Гутников.

Право аренды не может существовать отдельно от самого договора, из которого это право возникает. В Законе о регистрации речь идет не о регистрации права, а о регистрации договора, и никакой необходимости регистрировать право аренды, возникшее из договора, заключенного на срок менее года, из закона не вытекает. Следовательно, государственной регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды как таковое.

Вряд ли возможно согласиться с О. Гутниковым, полагающим, что право аренды в большей степени носит вещный характер, и как любое иное вещное право подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения и т.д.). Право аренды носит обязательственный характер и является обременением вещных прав, поскольку при его осуществлении удовлетворение требований управомоченного лица (арендатора) происходит, прежде всего, в результате действий обязанного лица (арендодателя). В области же вещных прав отношение сводится к обязанности не препятствовать управомоченному лицу совершать действия по осуществлению своего права. По указанной причине отдельные свойства вещных прав, присущие праву аренды, не являются основанием для отнесения этого права к числу вещных.

Следующим аргументом в пользу регистрации договора аренды (а не отдельно права аренды), может служить п.3 ст.26 Закона о регистрации, которым предусмотрено, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. Таким образом, регистрации подлежит аренда не как право арендатора, а как обременение прав арендодателя. Таковым обременением является собственно договор аренды зданий и сооружений, если он заключен на срок не менее года, который и подлежит государственной регистрации.

Об этом свидетельствует и порядок государственной регистрации, а также структура Единого государственного реестра прав (далее ЕГРП).

В соответствии с разделом V Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, (утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №249) запись об аренде как ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество вносится в подраздел III ЕГРП, который (в соответствии с требованиями ст.12 Закона о регистрации) предназначен именно для внесения записей о таких ограничениях (обременениях). При этом договор аренды помещения или части помещения регистрируется не путем внесения записей в лист записей о сделках, как это происходит по общему правилу при регистрации договоров, а как обременение прав арендодателя, т.е. путем внесения записей в специально предусмотренный приложением № 3 к указанным Правилам лист для записей об аренде. Сведения о договоре аренды вносятся лишь в графу «документы-основания» листа о регистрации аренды. Таким образом, сведения об аренде вносятся именно как об обременении. Требование о государственной регистрации права аренды, возникшего из договора, заключенного на срок до одного года, противоречит основным началам гражданского законодательства, установленным ст.1 ГК РФ, а также общим принципам предпринимательской деятельности, поскольку создает излишние препятствия, связанные с громоздким процессом регистрации прав. И, наконец, если признать необходимость регистрации права аренды независимо от сроков действия договора, то исключение, установленное п.3 ст.651 ГК РФ для упрощения процедуры заключения краткосрочных договоров, потеряет смысл.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующий вывод: право аренды не может возникнуть помимо договора, а последний подлежит регистрации в соответствии со ст.651 ГК РФ. Закон подразумевает, что тем самым регистрируется и право аренды. Регистрация же права аренды без регистрации договора ни ГК РФ, ни Законом о регистрации не предусмотрена.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды нежилого помещения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом (см. Приложение 2) или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения). Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды нежилого помещения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее нежилое помещение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства⁵⁷.