35. Земля как недвижимое имущество.

Имущество, как его определяет гражданское законодательство, является материальный объект гражданских прав. Имущество – это собственность. В соответствии с ГК РФ ст. 130 имущество может быть движимым и недвижимым. К недвижимому имуществу относятся ЗУ, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. ЗУ могут быть делимыми и неделимыми. Кроме того, земля как недвижимость, может иметь неотделимые части, которые находятся в неотторжимой связи с ней и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению участка. К таким частям относятся здания, сооружения. Ранее произведенные улучшения свойств земли. С землей и ее неотделимыми частями может быть связано движимое имущество, т.е. вещи которые служат принадлежностями. Принадлежность недвижимости может быть отделена от нее только в соответствии с разрешением собственника или решением суда. Земля, как имущество может подвергаться различного рода обременениям. Существенными характеристиками недвижимости являются ее целевое назначение, разрешенное использование и оценочная стоимость. Целевое назначение устанавливается государством посредством отнесения ЗУ к одной из установленных в ЗК категорий земель. Оценочная стоимость связана с ценностью ЗУ и включает в себя качество не только всех недвижимых природных свойств, но и улучшений земли. Оценочная стоимость позволяет определять ставки налогообложения, арендную плату, залоговую стоимость, цену продажи. Земля, как имущество, является основой формирования земельно-имущественного комплекса коммерческих организаций.

36. Земля как главный элемент единого объекта недвижимости.

Наряду с землей есть и другие объекты недвижимости – здания, сооружения. В соответствие с законодательством они являются неотделимыми от земельного участка частями. Таким образом, неотделимая часть совместно с земельным участком как объектом недвижимости составляет единое целое, как в физическом, так достаточно часто в социально-экономическом аспектах. При рассмотрении вопроса взаимодействия земли как средства производства с другими средствами производства было установлено, что некоторые средства производства неразрывно связаны с конкретным земельным участком (каналы, полевые дороги, защитные и противоэрозионные сооружения, лесные полосы) в экономическом отношении. Поэтому следует считать, что земля и расположенные на ней здания сооружения (объекты капитального строительства) составляют единый объект недвижимости. Следует считать, что единый объект недвижимости (ЕОН) состоит их трех элементов - земельный участок (ЗУ), природный ресурс (обособляемый от земельного участка) (ПР) и объект капитального строительства (ОКС). При этом главным элементом ЕОН является земельный участок, без которого его создание невозможно. Единый объект может быть простым и сложным. Простой, одноэлементный ЕОН – земельный участок, не имеющий зданий и сооружений и обособленного природного ресурса (ЕОН= ЗУ). Сложный ЕОН может содержать два и более элементов:

- земельный участок с обособленным природным ресурсом (ЕОН = ЗУ+ПР);

- ресурсом, зданиями сооружениями по добыче сырья, а также охране, восстановлению, улучшению свойств природного комплекса и зданиями сооружениями общего назначения (ЕОН = ЗУ + ПР + ОКСд + ОКСу +ОКСо). При размещении зданий и сооружений могут возникать социально-экономические взаимодействия их не только с земельным участком под этими объектами, но с окружающей территории. Особенное отношение придается наличию отношений собственности. В ЕОН отношения собственности должны быть организованы одинаково. Для того чтобы объект можно было считать единым объектом недвижимости необходимо, чтобы у всех элементов ЕОН (земельный участок, природный ресурс, объекты капитального строительства) субъект собственности или владения был один (государство, муниципалитет, юридическое и физическое лицо). Землеустроительные мероприятия, формируя земельные участки, производя их раздел и объединение, фактически предопределяет большинство параметров единого объекта недвижимости.