2.3 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1. законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2. физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;

3. экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 3.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

4. максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Таблица 2.1 - Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			отд.	с/о	цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200–500	300	450	700
		500–1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200–500	380	300	250
		500–1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200–500	360	350	300
		500–1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200–500	280	400	1000
		500–1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200–500	350	500	900
		500–1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе также необходимо подробно описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе.

В заключение раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.