17. Функции, цели и задачи регулирования рынка недвижимости

Гос.регулир. РН – с-ма мер, направленных на обеспечение рацион. и эффективного исп-я недв. и создание благоприятной окр. среды, защита прав собственности.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

• Установление равновесных цен (платежеспособный спрос соответствует объему предложений);

• Регулирующая функция (рынок перераспределяет недвижимость по сферам);

• Коммерческая функция (состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал);

• Функция санирования (очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников);

• Информационная функция (оперативный сбор и распространение обобщенной и объективной информации);

• Посредническая функция (рынок выступает в качестве совокупного посредника между покупателем и продавцом);

• Стимулирующая функция (выступает в форме экономического поощрения прибылью);

• Инвестиционная функция (рынок недвижимости как способ сохранения и увеличения стоимости капитала);

• Социальная функция (проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственником объектов недвижимости);

• Конкуренция;

• Перераспределительная ф-ия (неоднократное перераспределение на рынке земельных участков, зданий и т.д. между различными субъектами рынка);

Осн. задачи:

• Услуги исп-я и охраны об.недв-ти гос-ва;

• Создание предпосылок для ф-ния всех форм собственности;

• Сохранность и улучшение об.недв-ти и т.д.

Осн. элементы: гос органы и орг-ции; гос. и иные нормативные акты.

Сущ. след. механизмы регулирования отношений на рынке нед-ти: - правовой, - экономический.

Формы гос.регулир-я: - прямое регулирование(административное), косвенное или эк-ие методы управления.

Прямое админ. регулирование включ:

- создание нормативной базы,

-отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка нед-ти,

- установление обязат требований к содержанию и качеству различных видов деятельности.

-контроль за соблюдением всеми участниками рынка установл. норм и правил,

-выкуп в гос. собствен. любых объектов нед-ти в общественное пользование и т.д.

Экономич. или косвенное регулирование осущ с помощью:

- системы налогообложения имущества и льгот

- регулирование учётной ставки

- предоставление гражданам нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе

- реализация гос целевых программ

- амортизационная политика и т.д.

18. Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости. Государственная политика по стимулированию эффективного использования объектов недвижимости и развития рынка недвижимости.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); - инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу; - профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости; - эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; - регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; - верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; - контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 1) государственные и муниципальные органы и организации; 2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: - путем прямого вмешательства, т.е. административным способом; - косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: - создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; - отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; - установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; - контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; - введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; - выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: 1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов; 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; 5) реализации государственных целевых программ; 6) амортизационной политики; 7) внешнеэкономической деятельности.

19. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Объекты государственной регистрации. Органы государственной регистрации прав на недвижимость. Процедура государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты. Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету. Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др.Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств ,а аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

Четвертая группа объектов регистрации – действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Субъектами государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, держатели прав на них (арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.

В систему государственных организаций в области государственной регистрации входят: специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь (Госкомимущество), республиканская организация по государственной регистрации (ГУП «Национальное кадастровое агентство»), территориальные организации по государственной регистрации.