III вариант капиталовложений

№ стро­ки	Параметры	Первый год				Второй год
		I кв.	II кв.	III кв.	IV кв
		гр. 1	гр.2	гр. 3	гр. 4	гр.5
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14	Ставка арендной платы за 1 м2, долл. Заполняемость, % Затраты на реконструкцию, долл. Операционные расходы, % Плановый валовой доход, долл. Потери от незаня­тости помещений [стр. 5 × (100-стр. 2): 100], долл. Оставшийся валовой доход (стр. 5 - стр. 6), долл. Операционные расходы (стр. 4 × стр. 7), долл. Чистая операцион­ная прибыль (стр. 7 - стр. 8), долл. Выручка от продажи, долл. Денежный поток (стр. 9 + стр. 10 - стр. 3), долл. Коэффициент дисконтирования Текущая стоимость денежного потока [(стр. 10 + стр. 11) × стр. 12], долл. Чистая приведен­ная стоимость (стр. 13гр. 1 +гр. 2 + гр. 3 + гр. 4 + гр. 5 - стр. 3), долл.	75 0 500 000 0 450 000 450 000 0 0 0 — -500 000 0,94574 -472 870 —	75 0 500 000 0 450 000 450 000 0 0 0 — -500 000 0,89443 -447215 —	75 0 500 000 60 450 000 450 000 0 0 0 — -500 000 0,8459 -422 950 1 299 299	75 50 — 40 450 000 225 000 225 000 135 000 90000 — 90000 0,800 72000 —	312 95 — 40 1 872 000 93600 1 778 400 711 360 1 067 040 5 292 857 6 359 897 0,640 4 070 334 —

По II варианту все капиталовложения планируется инвестировать в I квартале, поэтому 50%-ную заполняемость также можно ожидать к началу III квартала.

По III варианту инвестирование продлится в течение девяти меся­цев, в связи с чем о 50%-ной заполняемости помещений можно реаль­но говорить лишь в IV квартале, а о 95%-ной — к началу второго года

Плановый валовой доход по каждому анализируемому периоду (строка 5) рассчитан путем умножения сдаваемой в аренду площади на ставку арендной платы за 1 м² (строка 1). Так, в I квартале первого года плановый валовой доход составит:

6000 × 75 = 450 000 долл., а за второй год:

6000 × 312 = 1 872 000 долл.

Данные этой строки одинаковы по всем трем альтернативным ва­риантам.

Далее рассчитываются убытки предприятия (вмененные издержки) от неполной занятости помещений (строка 6) и как следствие — эффек­тивность валового дохода (строка 7).

Текущие (операционные) расходы у предприятия начнутся лишь после сдачи помещений в аренду, причем по мере освоения площадей и повышения степени их заполняемости операционные расходы сни­зятся с 60 до 40%.

Эти исходные данные позволяют рассчитать чистый операционный доход предприятия по каждому варианту капиталовложений (строка 9).

Как отмечалось выше, по истечении второго года предприятие на­мерено продать арендуемые помещения. Для расчета ожидаемого до­хода от продажи (строка 10) использована определенная выше ставка капитализации — 20,16%. Доход от продажи недвижимости рассчитан путем деления чистого операционного дохода (строка 9) на ставку ка­питализации:

(1 067 040 : 20,16) : 100% = 5 292 857 долл.

Эта сумма по вариантам не меняется.

Следующий этап расчетов — планирование денежных потоков (стро­ка 11, см. табл. 4.14-4.16).

По I варианту в течение первых двух кварталов ожидается отток денежных средств, приток их начнется лишь в III квартале.

По II варианту отток предполагается лишь в I квартале, приток так­же начнется в III квартале.

По III варианту притока денежных средств следует ожидать не рань­ше IV квартала.

Далее с помощью таблицы (см. приложение 10) определяются ко­эффициенты дисконтирования. Годовая ставка дисконта — 25%. Сле­довательно, для I квартала она составит: 25 : 4 = 6,25%;

для II квартала: 6,25 + 6,25 = 12,5%;

для III квартала: 12,5 + 6,25 = 18,75%;

для IV квартала: 18,75 + 6,25 = 25%.

Коэффициент дисконтирования для I квартала находим в таблице приложения 10 на пересечении строки «год (оборота) 1» с колонкой «6 25%». (В таблице имеются колонки 6 и 8%, а соответствующие им коэффициенты дисконтирования — 0,943 и 0,926.) Промежуточное значение для 6,25% уже было определено как 0,9457 (см. строку 12 рас­четов в табл. 4.14—4.16). Аналогично находятся значения для последу­ющих кварталов первого года.

Для второго года коэффициент дисконтирования отыскивается на пересечении строки «год 2» с колонкой «25%». Его значение — 0,640.

Умножив планируемые денежные потоки на соответствующие ко­эффициенты дисконтирования, определяем текущую (дисконтирован­ную) стоимость по каждому анализируемому периоду (строка 13).

Наконец, чистая приведенная стоимость (строка 14) рассчитана как разница между суммарной дисконтированной стоимостью и инвести­рованными капитальными вложениями.

Так, по I варианту имеем:

(_567 445 - 804 984 + 76 131 + 205 200 + 4 070 334) -

- 1 500 000 = 2 979 236 - 1 500 000 = 1 479 236 долл. В скобках путем алгебраического сложения данных каждого квартала первого года по­лучаем суммарную дисконтированную стоимость.

Аналогично по II варианту чистая дисконтированная стоимость со­ставит 1 433 055 долл., по III варианту — 1 299 299 долл.

Итак, все альтернативные варианты имеют положительную чистую дисконтированную стоимость, что свидетельствует об их выгодности. Од­нако максимальное значение этот показатель имеет в первом случае — 1 479 236 долл. Следовательно, принимаемое управленческое решение должно свестись к финансированию модернизации помещений по схе­ме: I квартал — 600 тыс. долл., II квартал — 900 тыс. долл.