Качественная и количественная характеристика объектов недвижимости.

Земельные участки

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая чётко обозначенную границу, площадь, место положения, правовой статус и другие характеристики, которые учитываются в государственном земельном кадастре и ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Владение, пользование и распоряжение земельными участками осуществляется на основе гражданского кодекса, земельного кодекса, лесного кодекса и водный кодекс.

Земельные отношения – это взаимодействие физических, юридических лиц и государства по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. Субъектами земельных отношений являются физические лица, юридические лица, коммерческие и некоммерческие организация, муниципалитета и государства, в т.ч. иностранные граждане. Объектами земельных отношений являются земля как природный ресурс, земельные участки, части земельных участком.

Характеристиками земельных участков являются:

1. правовой статус

1. целевое назначение

2. разрешённое использование

3. форма законного владения

Весь земельный фонд РФ разделён на 7 категорий:

1. сельскохозяйственные земли (24%)

2. земли промышленности, транспорта и обороны (1%)

3. земли природоохранного и реакреционного назначения (1,9%)

4. земли лесного фонда (64%)

5. земли водного фонда (1,6%)

6. земли запаса (6,5%)

7. земли населённых пунктов (1,1%)

Целевое использование земельных участков, как и форма владения определяется вышеназванными категориями.

2. Кадастровый номер земельного участка – это числовой код, позволяющий однозначно определить местоположение земельного участка на местности по 6ти позициям:

52 02 137 480 008 001

52 – субъект РФ

02 – административный район

137 – район

480 – посёлок

000 – кадастровый квартал

001 – номер земельного участка

3. Описание земельного участка, которая проводится по системе показателей:

• Субъект земельного права (кому принадлежит)

• Адрес

• Документы, подтверждающие права собственности

• Категории земель и целевое назначение

• Фактическое использование

• Площадь

4. Паспорт земельного участка, который содержит:

• Экспликация земель (характеристика застроенности участка)

• Размер земельного налога

• Размер арендной платы

• Кадастровая, рыночная и иные стоимости

• Балансовая стоимость строений

• Налог на застроенное имущество

• Экологические показатели

• Градостроительные характеристики

• Залежи полезных ископаемых

Все земельные участки в зависимости от регулирования отношений собственности делятся на делимые, т.е. такие которые после раздела образуют самостоятельный земельный участок с тем же самым разрешённым использованием. Неделимые земельные участки – это те, которые по своему целевому и хозяйственному назначению не могут быть разделены (например фермерское хозяйство).

Все права собственников на земельный участок могут быть:

1. Общими, т.е. свойственными всем земельным отношениям

2. Специальными, т.е. зависящими от определённых категорий земель и условий их использования

Лес и многолетние насаждения

Лес – это деревья, ягоды, грибы, птицы, животные, соки, смолы, лечебные травы, сенокосные и другие земельные угодья.

В соответствии с лесным кодексом сам по себе лес не является объектом недвижимости, таковым он становится если физически привязан к земельному участку.

Леса подразделяются на 3 основные группы:

1. Защитные леса (заповедники, вокруг городов)

2. Эксплуатационные леса (для вырубки)

3. Резервные леса, т.е. те, которые не эксплуатируются в течении 20 лет.

Правовые отношения по поводу леса регулируются земельным кодексом и лесным кодексом.

Многолетние насаждения – это все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: сады, технические, защитные и озеленительные насаждения.

Обособленные водные объекты

Среди всего разнообразия водных объектов к недвижимому имуществу относят обособленный водный объект.

Обособленный водный объект – это небольшой по площади и непроточный искусственный водоём, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

Ко всем водным объектам применяются правила общего водопользования (без получения разрешения или лицензии) и специального водопользования.

Обособленные водные объекты как правило ограничены в возможностях общего водопользования.

Участки недр

Недра – это часть земной коры, расположенные ниже почвенного слоя и простирающаяся до глубин доступных для геологического изучения и освоения. Все участки недр принадлежат государству.

Собственники земельных участков могут по своему усмотрению добывать общераспространённые полезные ископаемые и возводить сооружения на глубину до 6 метров.

Добытые из недр полезные ископаемые могут находится только в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, муниципальной собственности. Законодательством разрешается нахождение полезных ископаемых в частной и иных форм собственности в зависимости от субъектов, осуществляющих добычу этих полезных ископаемых. Действуют эти субъекты на основе соглашения о разделе продукции.

Предприятия как имущественный комплекс

Сам термин предприятия используется как к субъектам, так и объектам гражданского права.

Как субъект гражданского права предприятие - это юридическое лицо, которое ведёт ту или иную коммерческую или некоммерческую деятельность.

Как объект гражданского права предприятие – это определённый имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.

В его состав входят недвижимое имущество, движимое имущество (станки, автомобили), основные и оборотные средства, нематериальные активы, авторские и другие права.

Предприятие как имущественный комплекс нельзя сводить к набору различного вида имущества, необходимого для производства, потому что данное имущество станет недвижимым тогда, когда будут осуществлены дополнительные действия по организации на его основе производственного процесса.

С предприятиями как имущественный комплекс допускаются практически любые сделки, при этом можно отметить усложнение их оформления. Например: при продаже предприятия государственная регистрация осуществляется дважды (регистрируется договор, а затем права собственности покупателя).

Здания и сооружения

Здания или сооружения – это любой искусственно возведённый на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который физически и юридически связан с земельным участком и используется по целевому назначению.

Здания – это объекты, предназначенные для производства, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей и проживания.

Сооружения – это объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, дороги, нефтяные скважины, гидротехнические сооружения) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны и т.д.).

Классификация зданий и сооружений:

1. По назначению

   1. Жилые здание и помещения

   2. Нежилые, в т.ч. промышленные, складские, офисные, торговые, спортивные, медицинские, культовые, учебные

2. По возможности извлечения дохода:

   1. Доходные – которые сдаются в аренду, используются для перепродажи, для промышленной или коммерческой деятельности и др.

   2. недоходные – жильё для собственного проживания, социальные объекты, прочие удовлетворяющие культурные и иные потребности

Характеристики зданий, сооружений и помещений:

1. кадастровый номер

2. технический паспорт – это документ, объединяющий сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания, в т.ч. чертежи, технические документы, инструкции по эксплуатации и история ремонтных работ.

3. Физическое состояние, которое включает:

• Адрес

• Площадь

• Время постройки

• Высота потолков

• Экспертная оценка стоимости элементов и здания целиком

Кондоминиум

В соответствии с законом о ТСЖ (товарищество собственников жилья) кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, который включает:

1. Земельный участок

2. Расположенное на нём жилое здание и иные объекты недвижимости

в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения) находятся в собственности домовладельцев, а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности.

Помещения предназначаются для жилых и нежилых целей, которые преследует собственник самостоятельно.

Общее имущество предназначается для обслуживания, использования и доступа к помещениям.

Кондоминиум создаются не только среди собственников жилья, но и среди собственников гаражей, садовых и дачных участков.

Управление кондоминиумом осуществляется ТСЖ или жилищным кооперативом.