Рынок недвижимости

Понятие и функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических и юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на деньги, либо другие активы.

Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет собой его реальный сектор. Данный сектор функционирует параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится в свою очередь на имущественные вложения и вложения в недвижимость. недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей:

1. недвижимость обеспечивает сохранение вложенных средств

2. стоимость недвижимости со временем как правило возрастает

3. недвижимость обеспечивает постоянный доход

4. особенности вложения в недвижимость ничем практически не отличается от вложения в другие активы

Функции рынка недвижимости:

1. функция равновесия, спроса и предложения

2. функция регулирующая, проявляется в перераспределении ресурсов между участниками рынка в соответствии с наиболее эффективным их использованием

3. коммерческая – проявляется в реализации всех видов стоимости недвижимости (прежде всего потребительской) и получение прибыли на вложенный капитал

4. информационная – устанавливает что рынок недвижимости должен позволять его участникам иметь полную и достоверную информацию, необходимую для осуществления сделок

5. стимулируются – проявляется в том, что через рыночный механизм стимулируется наиболее эффективное направление использования недвижимого имущества

6. социальная – проявляется в том, что участниками рынка недвижимости являются лица, располагающие необходимыми средствами и возможностями, а значит рост числа таких участников рынка способствует формированию среднего класса общества.

Особенности рынка недвижимости

В целом особенности данного рынка определяются спецификой товара, который там реализуется. К особенностям относят:

1. товар-недвижимость обладает уникальностью и фиксированным местоположением

2. формирование цены на рынке должно осуществляться в результате взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной конъюнктуры. На рынке недвижимости цены значительно нестабильны, а так же рынок недвижимости не является конкурентным или эффективным.

3. способы финансирование сделки – означают, что:

• во-первых требуются значительные единовременные вложения

• во-вторых сделка финансируется как правило с использованием заёмных средств

• в-третьих сделки сопровождаются значительными операционными расходами

• в-четвёртых требуются значительных налоговых платежей

4. степень ликвидности

5. баланс спроса и предложения на рынке недвижимости спрос как правило превышает предложение, при этом спрос полностью не удовлетворяется так как предпочтение покупателей быстро изменяются со временем. К тому же предложение носит не эластичный характер, особенно в краткосрочном периоде, а спрос и предложение к тому же могут значительно изменяться в зависимости от сезона или региона.

6. число потенциальных покупателей – рынок недвижимости чутко реагирует на изменения в платёжеспособности покупателей, а так же на изменение их предпочтений и вкусов. К тоже же на рынке недвижимости действует ограниченное число покупателей и продавцов и даже один из них может существенно влиять на уровень цен и другие рыночные характеристики

7. низкая информированность участников сделки о состоянии рынка и аналогичных сделках

8. методы регулирования. Рынок недвижимости характеризуются низкой способностью к саморегулированию. В значительной степени регулируется государством.

9. Отсутствие возможности точного прогнозирования рыночной ситуации. Обусловлена неэффективностью рынка недвижимости.

Основные понятия рынка недвижимости

Спрос – это количество земельных участков и прочего недвижимого имущества, а так же прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определённый период времени. Определяется обратной зависимостью от цены.

Спрос на недвижимость зависит от следующих факторов:

1. экономические факторы, в т.ч. это темпы экономического роста и НТП, уровень конкуренции, уровень и динамика доходов покупателей, возможность получения заёмных средств и др.

2. социальные факторы – структура населения, уровень миграции, численность населения и тенденции её изменения, возрастной и социальный статус, уровень образовании

3. природно-климатические факторы, плодородие почв, экология

4. административные факторы – в т.ч условия совершения сделок, условия приобретения прав на строительство, условия зонирования

5. окружающая среда (ситус), в т.ч. транспортная инфраструктура, состояние социальной инфраструктуры, непосредственное местонахождение недвижимости

6. национальные и культурные условия и традиции населения

7. политические факторы

Спрос на недвижимость в значительной степени изменяется по регионам, районам и даже микрорайонам, а спрос на землю, например, является уникальным в связи с тем, что земля – это фактор производства и спрос на землю является производным спросом от спроса на конечный продукт производимым на ней.

Практически признают, что основными факторами спроса являются:

• платёжеспособность населения

• тенденции изменения его численности

• доступность финансирования

• потребительское предпочтение

Предложение – это количество земельных участков и других объектов, а так же прав на них, которые собственники готовы продать по определённой цене за некоторый период времени. В любой текущий момент времени общее предложение складывается:

1. из предложения уже существующей недвижимости и новых объектов. Соотношение этих элементов варьируется в зависимости от времени и от региона (территориального расположения). Изменение предложения недвижимости на рынке может быть осуществлено:

• за счёт строительства новой недвижимости

• за счёт реконструкции старой (существующей) недвижимости

• за счёт изменения типа использования

• за счёт изменения существующих прав

Таки образом основными факторами, определяющими величину предложения будут:

• наличие резервов пустующей недвижимости

• объёмы нового строительства и затраты на него, в т.ч.: стоимость строительства и строительных материалов и соотношение цен на строительство и цен продажи объектов.

Участники рынка недвижимости

На рынке недвижимости функционируют следующие субъекты:

1. продавцы

2. покупатели

3. профессиональные участники рынка недвижимости

• институциональные, те которые представляют интересы государства на рынке недвижимости. К ним относят: органы кадастрового учёта, органы управления государственным имуществом, учреждения-регистраторы, органы, ведущие учёт и техническую инвентаризацию имущества, органы архитектуры градостроительства, проектировщики и строители, государственные нотариусы

• не институциональные участники (на коммерческой основе) – брокеры, риэлторы, оценщики, финансисты, девелоперы, редевелоперы, сервейеры, страховщики, проектировщики и строители, участники фондового рынка недвижимости, занимающимися созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью

Участники рынка, работающие на коммерческой основе должны подтверждать свою возможность работы на рынке. Например оценщики обязаны входить в состав некоммерческих объединений оценщиков, а так же иметь договор обязательного страхования гражданской ответственности.

Регистрация недвижимости и прав на неё

Данная система регистрации существует в РФ с 1 февраля 1998 года. В РФ принята Европейская система регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Её отличительными особенностями являются:

1. присвоение собственнику титула собственника

2. ответственность за регистрацию сделки берёт на себя государство

3. ведение единой базы данных по каждому объекту недвижимости в ЕГРП

ЕГРП регистрирует:

1. объекты недвижимого имущества, в т.ч. земельные участки, здания, сооружения, обособленные водные объекты, участки недр, леса, многолетние насаждения, имущественные комплексы, незавершённое строительство и кондоминиумы.

2. право собственности

3. вещные права

4. ограничения прав

5. сделки, которые обеспечивают возникновение, изменения и подтверждение прав собственности