5. Метод валовой ренты

Этот метод является частным случаем метода сравнения продаж и предполагает использование принципов доходного подхода. Он основан на предпосылке наличия взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом. Чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором валовой ренты (МВР). Определяется как отношение цены продажи недвижимости к ожидаемому доходу. Метод используется для оценки доходной недвижимости, которая широко встречается на рынке недвижимости и для недавно осуществлённых сделок (3-9 месяцев). Этапы:

1. формирование перечня сопоставимых объектов недвижимости

2. расчёт значений МВР для каждого объекта

3. согласование полученных значений для определения единого показателя МВР

4. Определение рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости

5. Расчёт стоимости оцениваемого объекта путём умножения полученного рентного дохода на расчётный показатель МВР

Метод имеет некоторые ограничения в своём применении:

1. необходимость подбора точного подбора аналогов

2. не учитывается целый ряд факторов, влияющих на цену

3. не учитываются различия в операционных расходах по выбранным объектам. Поэтому для расчётов используют показатель чистого дохода

6. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход предполагает что стоимость объекта недвижимости непосредственно влияют затраты необходимые для его создания. В основе лежат принципы:

• рациональности

• соответствия

• зависимости

Здесь используются либо замещающая стоимость, либо стоимость восстановления. Последнее определяется оценщиками чаще всего. Этапы определения стоимости:

1. определение стоимости земельного участка

2. определение замещающей или восстановительной стоимости здания

3. определение всех видов износа

4. определение величины предпринимательской прибыли, которая компенсирует организатору проекта затраченное время и средства

5. определение окончательной стоимости объекта недвижимости

СНИ=Сзу+В(З)Сзд-Износ зд+Приб. предпр.

Ограничение использования:

«+»

1. метод используется на малоактивных рынках

2. используется для технико-экономического обоснования при незавершённом строительстве или при новом строительстве

3. используется при страховании и при определении налогооблагаемой базы

4. исполяьзуется для оценки уникальных объектов

«-»

5. Не учитывает воздействие фактора времени на величину стоимости имущества

6. наличие принципиальных отличий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений

Методы расчёта восстановительной стоимости:

1. метод удельной стоимости (метод сравнительной единицы измерения

2. поэлементный – предполагает определение удельной стоимости элементов объекта недвижимости

3. сметный

4. индексный – заключается в умножении балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс в зависимости от группы основных фондов, которые утверждаются правительством РФ.

6. Доходный подход

Методы:

1. метод прямой капитализации

2. капитализация по норме отдачи

1. метод дисконтирования денежных потоков

2. капитализация по расчётным моделям

3. техника остатка

4. метод ипотечного инвестиционного анализа

5. метод валовой ренты

Все доходные методы предполагают определение показателей дохода и расходов от объектов недвижимости. К ним относят:

1. потенциальный валовой доход – это максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости

2. действительный валовой доход. Определяется путём вычитания из потенциального валового дохода потерь от недоиспользования объекта оценки и неплатежей. Сюда необходимо прибавить доходы от дополнительных видов деятельности.

3. Чистый операционный доход – определяется путём вычитания из действительного валового доход операционных расходов.

4. Операционные расходы – это расходы, связанные с поддержанием воспроизводства дохода от имущества

5. Постоянные расходы – это часть операционных расходов, величина которых практически не зависит от степени эксплуатации объекта недвижимости (стоимость страховки или налога на имущество)

6. Переменные расходы – это часть операционных расходов, которые связанны с эксплуатацией объекта недвижимости, зависят от степени эксплуатации и необходимы для поддержания объекта недвижимости в функционально-пригодном состоянии (уборка, освещение, отопление)

7. Резервы – это часть операционных расходов, которая осуществляется единовременно (единоразово) в несколько лет. Или это расходы, величина которых значительно меняется с течением времени

В рамках доходного подхода можно выделить следующие этапы определения стоимости имущества:

1. расчёт суммы всех возможных поступлений от объекта недвижимости

2. расчёт действительного валового дохода (ДВД)

3. расчёт всех видов операционных расходов

4. определение величины чистого операционного дохода (ЧОД)

5. Преобразование будущих ожидаемых доходов в текущую стоимость с использованием какого-либо доходного метода оценки

На практике часто осуществляют оценку гуд-вилла. Гуд-вилл – это разница между стоимостью бизнеса, проекта как единого целого и рыночной ценой его активов.

Метод прямой капитализации

Используется для определения стоимости недвижимости путём преобразования будущего ожидаемого дохода в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации:

СНИ=ЧОД/Ккап

Используется в следующих случаях:

1. недвижимость приносят постоянный по своей величине доход

2. период поступления дохода бесконечен или значителен (10 и более лет)

3. доход поступает регулярно, т.е. через одинаковые промежутки времени

Коэффициент капитализации может определяться с помощью следующих методов:

1. с помощью метода сравнения продаж –

• определяются коэффициенты капитализации для объектов аналогов

• коэффициент весомости (значимости) по каждому объекту

• определяется итоговое значение коэффициента капитализации

Ккап=∑Ккi*хi

2. Это метод коэффициента покрытия долга, который применяется если при финансировании недвижимости использовался заёмный капитал

• определяется коэффициент покрытия долга

DCR = ЧОД/DS

• коэффициент капитализации

Ккап = m*Ккm*DSR

3. Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих

Ккап = m*Ккm+n*Ккn

n=1-m

• Метод инвестиционной группы для физических составляющих

Ккап=в*Ккв+l*Knl

Метод коэффициента действительного валового дохода:

Ккап = 1-Кор/Кдвд

Коэффициент операционных расходов:

Кор=ОР/ДВД

Кдвд = СНИ/ДВД

Метод дисконтирования денежных потоков

1)

2)

3)Реверсия – необходимо учесть стоимость продажи недвижимости в конце периода владения

Стоимость недвижимого имущества:

СНИ=∑(ЧОДt/(1+у)t)+(реверсия/(1+у)n)

ЧОД – чистый операционный доход у - ставка дисконтирования (норма отдачи)

t – период владения

Норма отдачи определяется с помощью следующих методов:

1. метод суммирования – построение нормы отдачи на основе безрисковой ставки доходности с учётом различных видов риска:

• низкой ликвидности

• на инвестиционный менеджмент

• инфляционный

2. метод сравнения альтернативных инвестиций – аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования

3. метод выделения – предполагает что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершённых сделках

4. метод мониторинга – позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, связанных с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет прогнозировать изменения доходности недвижимости в будущем.

5. метод инвестиционной группы (см. метод прямой капитализации)

Капитализация по расчётным моделям

Этот метод основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применение общей ставки капитализации. Общая ставка капитализации рассчитывается с учётом:

1. рыночного значения нормы прибыли

2. модели рекапитализации

3. условия финансирования

4. стоимость объекта недвижимости

5. характер изменения дохода

Состав общей ставки капитализации выглядит следующим образом:

К общ = ст. дисконта+ст. возмещения+эффективная налогова ставка

Эффективная налоговая ставка – включается в состав общей ставки капитализации в случае оценки недвижимости для целей налогообложения. по сути эта ставка имущественного налога, выраженная в % от рыночной стоимости имущества.

Ставка дисконта – это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого дохода к затратам на капитал. Она состоит из следующих элементов:

• ставка процента – это требуемая норма прибыли на заёмный капитал

• ставка дохода – требуемая норма прибыли на собственный капитал

Ставка дисконта в большинстве случаев является самой значительной в числовом выражении из всех составляющих общей ставки капитализации

Ставка возмещения – отражает возврат вложенного капитала в течении срока эксплуатации недвижимости: