Сделки.

Сделка – это осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Другими словами – это юридический акт, влекущий тот правовой результат к которому стремились стороны сделки.

Целью любой сделки является приобретение права собственности или прав владения, пользования.

Сделка считается действительной при соблюдении следующих условий:

1. Законность содержания

2. Правоспособность и дееспособность сторон сделки

3. Соответствие воли и воляизъвления к участникам сделки

4. Соблюдение форм сделки

5. Регистрация сделки в ЕГРП

Недействительные сделки могут быть:

1. Оспоримые сделки – те, которые недействительные по решению суда

2. Ничтожные сделки – те, которые недействительны с самого начала их совершения:

1. Мнимые сделки – сделка, совершённая для вида без намерения создать соответствующие правовые последствия (дарение с целью укрытия от конфискации)

2. Сделка притворная – та, которая прикрывает другую сделку, которую в свою очередь стороны хотели совершить (вместо договора купли-продажи оформляется дарственная с целью обойти право преимущественной покупки)

Все сделки с недвижимостью можно объединить в следующие три группы:

1. Со сменой собственника:

• Купля-продажа

• Наследование и дарение

• Мена, обмен

• Обеспечение исполнения обязательств

2. Сделки, сопровождающиеся частичным или полным изменение состава собственников:

• Приватизация

• Национализация

• Изменение состава собственников в т.ч. с разделом имущества

• Внесение в уставный капитал

• Банкротство

• Долевое строительство

• Вступление в кондоминиум

3. Сделки, не сопровождающиеся сменой собственника

• Инвестирование в недвижимость

• Залог

• Аренда

• Передача в хозяйственное ведение или административное управление

• Пожизненное содержание с иждивением (рента)

• Доверительное управление

• Сервитуты

• Страхование имущества и титула собственника

• Смена торговой марки или направления использования

Оценка стоимости недвижимости

1. Основы оценочной деятельности в рф

Оценочная деятельность регулируется ФЗ об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ.

Под оценочной деятельностью понимают профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Виды стоимости:

1. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена по которой данный объект недвижимости может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки или в некоторых случаях индивидуально для конкретного объекта недвижимости

3. стоимость замещения – это цена недвижимого имущества, которая определяется затратами на строительство аналогичного объекта с учётом всех видов износа

4. стоимость восстановления (стоимость воспроизводства) – это цена недвижимого имущества, которая определяется затратами на воспроизводство точной копии данного объекта недвижимости

5. Инвестиционная стоимость – это цена объекта недвижимости, которая определяется исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях

6. Залоговая стоимость – это стоимость, которая определяется в целях обеспечения кредита.

7. Стоимость имущества для налогообложения – используется для определения величина налогооблагаемой базы.

Субъекты оценочной деятельности являются:

1. оценщики (физические лица, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застрахованные по договору гражданской ответственности). Оценщики либо осуществляют свою деятельность самостоятельно (частная практика), либо могу заключить договор об осуществлении оценочной деятельности с юридическим лицом

2. заказчики. Заключили договор об оценки недвижимости с оценщиком.

Объекты оценки (ст.5):

1. это отдельные вещи (материальные объекты)

2. имущественные комплексы, в т.ч. предприятия

3. права собственности и иные вещные права

4. права требования и долги

5. работа, услуги и информация

6. иные объекты гражданских прав

Оценка имущества осуществляется в обязательном порядке в следующих случаях:

1. когда имущество принадлежит полностью или частично государству или муниципальному образованию

2. при возникновении споров о стоимости имущества, в т.ч. при:

• национализации имущества

• ипотечном кредитовании

• составлении брачных контрактов

• разделе имущества разводящихся супругов

• выкупе имущества или его изъятии для муниципальных или государственных нужд

• для контроля за правильностью уплаты налогов

Основанием для проведения оценки является договор между заказчиком и оценщиком, оформленный в простой письменной форме. Обязательно в договор включают:

• дата, на которую осуществляется оценка объекта

• вид (виды) определяемой стоимости

• размер вознаграждения

• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик

• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут использованы оценщиком

• точное указание объекта оценки

По результатам проведённой оценки оценщик предоставляет отчёт, в котором в обязательном порядке должны быть:

1. дата проведения оценки

2. указание на стандарты и методы, использованные при оценке

3. источники информации на основе которой проводились расчёты

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекты оценки, указанная в отчёте признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.