Глава 17

5. HPR вложений в недвижимость вычисляется на основе ежегодных пото­ков денежных средств после уплаты налогов и изменений стоимости иму­щества:

а) финансовые потоки каждого года могут сильно отличаться от ренты и других платежей благодаря налоговым характеристикам процент­ных платежей и амортизации;

б) для определения величины капитальных доходов реверсия (чистые поступления от продажи недвижимой собственности после уплаты налогов) должна сравниваться с ценой приобретения недвижимости.

6. Доходы после уплаты налогов должны вычисляться посредством коррек­тировки суммы текущих доходов и прироста капитала с точки зрения ос­новных принципов налогообложения. Запомните, что доход после уплаты налогов наиболее важен и при возможности должен оцениваться.

В. Фактические значения HPR нужно сравнивать с целями инвестора.

1. Инвестиционный инструмент необходимо продать, если:

а) его эффективность оказалась ниже ожидаемой и реальных изменений к лучшему не прогнозируется;

б) он выполнил поставленные перед ним задачи или

в) в настоящее время имеются лучшие инвестиционные варианты.

2. Высокорискованные вложения должны приносить более высокую доход­ность (HPR)> чем надежные казначейские инструменты.

3. Проблемные инвестиции — это вложения, не оправдавшие ожиданий:

а) по этим вложениям необходимо принимать решение;

б) если инструмент неэффективен и был приобретен не сегодня, то он должен быть продан.

Г. Скорректированная с учетом риска и среднерыночных показателей норма до­ходности (RAR) позволяет инвестору оценить портфель, принимая во внима­ние общерыночные результаты.

1. Формула RAR выглядит так:

Фактор “бета” ценной бумаги или портфеля

Доходность за период ГБезрисковая ставка владения портфе лем 1 процента

Темп прироста Безрисковая \

представительного - ставка

^ рыночного индекса процента

2. Фактор “бета” более пригоден для портфельных инвестиций, чем для от­дельных ценных бумаг, и поэтому RAR представляет собой более надеж­ную меру для портфелей или вложений во взаимные фонды.

3. В качестве показателя доходности рынка обычно используется какой-либо индекс, например составной индекс NYSE или “Стэндард энд пур’з 500”.

4. Положительное значение RAR свидетельствует о сравнительной эффек­тивности инвестиций, а отрицательное — о неэффективности.

Д. Анализ реального портфеля путем вычисления совокупной отдачи за период владения требует аккуратной оценки всех доходов после уплаты налогов, а так­же объема инвестиций.

1. Учитываются как реализованные, так и нереализованные (“бумажные”) доходы.

187

2. Формула RAR> если ее можно вычислить, отражает сравнительную эффе­ктивность портфеля.

3. Если этот показатель не может быть вычислен из-за недоступности факто­ра “бета”, можно использовать риск портфеля относительно рынка в целом или облигаций Казначейства. Чем выше фактический риск портфеля, тем больше должна быть его доходность по сравнению с этими критериями.

Е. Инвесторам следует периодически анализировать состояние портфеля, чтобы быть уверенными в том, что он продолжает отвечать их целям.

1. Необходимо периодически изменять состав и структурные пропорции портфеля.

2. Нужно быстро принимать решения по проблемным инвестициям.

3. Изменение структуры портфеля, как правило, следует производить в тече­ние более длительного времени.

Ж. Персональные компьютеры могут играть ключевую роль при анализе портфеля.

1. Анализ ///Сможет легко выполняться с помощью компьютера.

2. Институциональные инвесторы также используют персональный компью­тер. Программная торговля опирается на применение компьютеров.

3. Для быстрого получения информации о ценах и индексах компьютер мо­жет быть подключен к базам данных, которые рассматривались в главе 2.

2. Процедуры принятия решений по поводу времени совершения операций на рын­ке разработаны с целью помочь инвестору “покупать дешево, а продавать дорого”.

А. Несмотря на сложность этих процедур, инвесторами используются четыре плана на базе формул, которые направлены на то, чтобы воспользоваться ко­лебаниями курсов.

1. Руководствуясь планом усреднения издержек, инвестор регулярно вкла­дывает в ценную бумагу фиксированные суммы:

а) тот план требует от инвестора дисциплинированности;

б) если курсы растут, приобретается меньшее число бумаг;

в) когда курсы падают, приобретается большее число бумаг;

г) желаемый результат — превышение стоимостью ценной бумаги сред­него курса ее приобретения.

2. План постоянной суммы заключается в делении портфеля на две части: консервативную и спекулятивную:

а) спекулятивная часть инвестируется в ценные бумаги с многообещаю­щими перспективами роста стоимости;

б) консервативная часть составляется из ценных бумаг, приносящих вы­сокий текущий доход;

в) сумма вложений в спекулятивную часть портфеля фиксированна:

1. когда ее стоимость превышает установленный уровень, излишек продается и инвестируется в консервативную часть портфеля;

2. когда стоимость спекулятивной части падает ниже установленно­го уровня, часть консервативного сегмента продается для восста­новления ее целевого размера;

3. согласно данному плану консервативная часть портфеля прино­сит текущие поступления, а от спекулятивной ожидаются капи­тальные доходы.

3. Согласно плану постоянного соотношения устанавливается фиксирован­ное целевое соотношение спекулятивной и консервативной частей порт­феля: