Та його потенціалу
Коротко економічну суть трьох вказаних підходів до оцінки майна підприємства, з огляду на необхідність врахування можливостей його ефективного використання, можна розкрити таким чином:
Витратний (майновий) — визначає вартість об’єкту на основі суми витрат на його створення та використання.
Порівняльний (ринковий) — методи цієї групи визначають вартість на базі співставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод.
Результатний (дохідний) — вартість об’єкта оцінюється на основі величини чистого потоку позитивних результатів, від його використання.
Слід зазначити, що кожен з вказаних підходів реалізується специфічними методиками, залежно від об’єкту оцінки. Особливості кожної такої модифікації базових концепцій неможливо дослідити у рамках даного розділу, але це зроблено у відповідних частинах книги.
Слід також приділити відповідну увагу чинникам, що формують вартість земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства, а значить і його потенціал. Сукупність таких факторів доцільно представити у вигляді трирівневої ієрархічної системи (рис.5.2.):
Рис. 5.2. Ієрархія чинників, що формують вартість об’єкту оцінки
Слід відзначити, що залежно від технології оцінки аналіз визначених факторів проводиться з різних позицій. Так, у випадку визначення вартості потенціалу витратними методами основна увага приділяється витратним факторам, хоча беруться до уваги й фактори оточення та частково функціональні характеристики об’єкта. При оцінці потенціалу порівняльними методами основна увага приділяється факторам оточення та функціональним особливостям, а результати використання об’єкту та витрати на їх досягнення носять другорядний (допоміжний) характер. І нарешті, при визначення вартості потенціалу згідно з результатною концепцією найбільше значення здобувають саме результати використання об’єкту, а функціональні характеристики та фактори оточення носять допоміжний характер.
5.2. Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства
Витратний підхід базується на постулаті, що потенційний власник-користувач не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово-майнового результату. Таким чином, методи цієї групи передбачають ресурсну оцінку усіх складових елементів цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу підприємства, на основі обліку усіх витрат необхідних для його відтворення (заміщення) на конкретну дату у функціонуючому стані.
У найбільш загальному вигляді логіку методів витратного підходу можна зобразити наступним чином (рис. 5.3.):
Рис. 5.3. Вартість потенціалу підприємства згідно з
Витратними позиціями
Кожен з перелічених компонентів втілює можливості підприємства у окремих сферах бізнесу чи його елементах — будівлях (спорудах), земельній ділянці, основних фондах, нематеріальних (інтелектуальних) активах, трудових ресурсах та бізнесу в цілому. Слід особливо наголосити на необхідності точного врахування різних видів зносу об’єкта оцінки.
Напевно найбільш специфічним елементом витратних методів оцінки потенціалу є різновиди кошторисів, які складаються з метою визначення повних витрат на той чи інший компонент земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства. Базою для складання кошторисів служить проектна документація, встановлені нормативи витрат, робочі креслення, договори на придбання чи виконання робіт тощо.
Традиційно виділяють три рівні кошторисів:
локальні кошториси — це документи, які фіксують повні витрати (незалежно відносяться вони на собівартість чи ні) на виконання окремих робіт, проведення окремих комерційних угод, купівлю та монтаж певних об’єктів;
об’єктні кошториси — це зведені документи, які акумулюють інформації локальних кошторисів у розрізі цілісних об’єктів;
зведені кошториси — це загальні звіти щодо суми повних витрат на створення (використання), які включають дані об’єктних кошторисів та дозволяють оцінити суми витрат у цілому по підприємству.
Для складання кошторисів усіх рівнів використовують такі методи визначення витрат 5:
Ресурсний метод — розрахунок окремих елементів кошторису шляхом обліку витрат у поточних чи прогнозних цінах і тарифах, що необхідні для реалізації управлінського рішення.
Ресурсно-індексний метод — це поєднання ресурсного методу з системою вартісних індексів, які використовуються виробником чи будівельником об’єкту. Індекси вартості представляють собою відношення поточних (прогнозних) вартісних характеристик об’єкту до базових аналогів-ресурсів.
Базисно-індексний метод — передбачає перерахунок витрат, понесених власником у різні часові терміни реалізації проектного рішення, з базового до поточного рівня за допомогою коригуючих коефіцієнтів.
Базисно-компенсаційний метод — базується на обліку окремих елементів кошторису та визначенні додаткових витрат на компенсацію їх змін під впливом цінових (тарифних) факторів.
Метод аналогових об’єктів — передбачає наявність значної бази даних по реалізованим проектам та їхнім кошторисам, а також вимагає визначення причин та розміру відхилень планових від фактичних значень протягом співставного періоду часу.
Визначивши на основі кошторисів суму витрат на створення об’єкту оцінки, слід оцінити суму накопиченого зносу різних видів, кожен з яких може піддаватися або не піддаватися усуненню. Традиційно виділяють фізичний знос, функціональне, технологічне та зовнішнє (економічне) старіння майна.
Під фізичним зносом (спрацюванням) слід розуміти рівень фізичного руйнування об’єкта (втрата ним первісних техніко-експлуатаційних характеристик), що зумовлений руйнуванням робочих частин, основних конструкцій та матеріалів в процесі господарського використання під впливом природних та антропогенних факторів. Для оцінки суми знецінення вартості об’єкту під впливом фізичного зносу використовують нормативний метод, вартісний метод, метод економічного життєвого терміну.
Функціональне старіння пов’язано з невідповідністю габаритів, функціонального призначення, технічного рівня об’єкту сучасним вимогам, відповідно до його поточного чи прогнозованого способу використання. Рівень функціонального старіння об’єкту визначається методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат чи методом капіталізації втрат у орендній платі.
Технологічне старіння є наслідком науково-технічного прогресу в різних сферах, який призводить до створення нових більш прогресивних, дешевих та економічних аналогічних об’єктів, що проявляється у знеціненні пов’язаної з ними техніки.
Зовнішнє (економічне) старіння (знецінення) зумовлено зовнішніми негативними щодо об’єкту ринковими чинниками. Наприклад, змінами попиту та пропонування, умовами фінансування аналогічних проектів тощо. Для оцінки розміру зовнішнього зносу використовують метод капіталізації втрат в орендній платі, метод парних продаж, метод економічного життєвого терміну.
На закінчення слід відзначити, що на сучасному етапі нерозвиненості національних ринків та недоступності інформації про них, недостатнього рівня теоретичної підготовки аналітиків, нестабільності економічної системи держави у цілому, витратний підхід був і залишається найбільш поширеним (або єдино можливим) у вітчизняній оціночній практиці.