- •1. Сущность, содержание планирования и контроллинга. Цель и задачи планирования и контроллинга.
- •2. Целевая картина и постановка целей предприятия. Виды планов.
- •Описание целевой картины предприятия.
- •3. Принципы планирования.
- •4. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства.
- •5. Принципы принятия инвестиционных решений: классификация проектов; типы инвестиций, что такое инвестиционный проект, категории инвесторов жилищной сферы.
- •6. Основные фазы проекта (объекта) строительства.
- •7. Технико-экономическое обоснование проекта. Экономический и финансовый аспект проекта.
- •8. Проектный анализ, его разделы.
- •9. Эконом. Анализ проекта
- •Приложение к вопросу № 9.
- •10. Фин. Анализ проекта
- •13.Диагностика деятельности организации
- •14.Виды инвестиций по критерию «объект инвестиций»
- •15.Концепция жизненного цикла городских объектов
- •16.Общее положения производственного планирования строящегося объекта.
- •17. Общие положения производств. Планир. Эксплуатации он.
- •18. Краткосрочное планирование.
- •19. Формирование политики в отношении комплекса.
- •20. Формирование стратегий
- •21. Матрица “доля рынка, рост рынка” (портфельный анализ).
- •22. Модель “привлекательность рынка, преимущества в конкуренции
- •23. Основы планирования в сфере воспроизводства жилого фонда.
- •24. Ревизии на местах.
- •25. Внутр. Планир-е по функц-ным сферам д-ти
- •26.Организация планирования и контроля управление недвижимостью на оперативном уровне
- •27. Административное управление.
- •28.Техническое управление.
- •1.Ремонт по жалобам пользователей
- •2.Ремонт при смене съемщиков
- •3. Плановый ремонт
- •4.Коммерческое управление
- •29. Коммерческое управление
- •30. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •31. Планирование изменения вида использования объекта недвижимости
- •32. Особенности управления жильем в России. Организация собственников жилья в России. Переход на частное самоуправление и развитие конкуренции
- •33.Составление договоров на управление жильем и его содержание
- •34. Структура затрат на содержание многоэтажного жилого дома: два варианта моделей управления недвижимостью
- •35. Изменение государственной политики по отношению к управлению недвижимостью
- •36. Определение затрат на содержание недвижимости
- •37. Экономика жилой недвижимости
- •38. Работа с коммунальными бытовыми отходами на объекте недвижимости, составление плана по работе с отходами
17. Общие положения производств. Планир. Эксплуатации он.
Средства полученные от эксплуатации ОН за период его функционирования должен покрыть начальные капиталовложения.
Изменение эксплуатационных расходов.
На этом графике видно, что арендная плата в начале не покрывает всех расходов. Инвестиции становятся рентабельными тогда, когда S∆1 над линией расходов > S∆2 под ней.
В управлении жил. фондом есть 2 процесса: 1) проживание (собств. жилье, в наем)
2) инвестирование с целью продления жизнен. цикла дома.
Кол-во жилищ. фонда на рынке жилищных услуг.
Основные эл-ты взаимодействия рынков жилищ. фонда и жилищ. услуг.На этой схеме представлены осн-е эл-ты взаимод-я жилищ. фонда и жилищ. услуг в образовании жил. фонда. Владелец жилья в период эксплуатации сталкивается с расходами, осн. из кот. явл: погашение кредита – пост. расходы, упр-е и содерж-е дома(тех. обслуж-е, администр. расходы), прочие ( страх-е, налоги на ОН, аренд. плата з.у). Для покрытия этих расходов осн. источником дохода явл. единоврем-я оплата ст-ти квартиры (собственник жилья) и арендная платапользователя. Решение о вложении средств в стр-во нов. жилья или в существующие, зав в основном от возможности рынка и будущего собственника выкупить квартиру или платить арендную плату, что способствует скорейшему возврату влож-х ср-в. Поэтому эксплуат. об. включ. След. Этапы планир-я:
долгосроч-е планир-е (5-25 лет)
среднесроч-е (1-5)
краткосроч-е (годовая программа)
18. Краткосрочное планирование.
Дирекция управл. орг-ии обеспеч-ет эксплуат. жилья в теч. всего технич. срока зд. Ежегодная годовая программа планир-я ремонтных работ(ремонтный бюджет) предусм-ет все мероприятия,кот. д.б. проведены в наступающем году(восстановление стр-х эл-ов, частично утративших функцион. кач-ва, ремонт водосточных труб, кровли, остекление и т. д. , текущ. ремонт.
В бюджете предусм-ся ремонт по жалобам пользоват. и при смене съемщиков, так наз. внеплановый ремонт. Срочность опр-ся состоянием степени серьезности и частотой возник-я неполадок.
Внеочередной ремонт – ремонт с заменой стр-х эл-ов для поддержания практич. ценности жилья вследствие ФС(конструкт-е стр-е погрешности, неправильная экспл-я, стих. бедствия). Годовая программа м.б. выполнена т-ко после анализа прогноза по р-ам ожид-х в будущем поступлений из фондов накопления и резервов. По этой причине предлож-е о ремонте д. сопровождаться его финанс. оценкой, составл. в форме бюджета тех. обслуж-я.
Среднесроч-е и долгосроч-е планир-е.
Среднеср. планир-е д. рассм-ся как гарантия осущ-я ремонтной пол-ки в краткосточ. и долгосточ. перспективе. Для среднесроч. планир-я необходимо знание хар-к в конструкциях и способах их использования. Эти хар-ки опред. остаточ. срок службы исп-х мат-ов и степень ремонта, т.е. кач-во жилья, финансирование и ликвидность.
Данные, исп-е в планир-ии позволяют принимать решения по выбору орг-ий для проведения ремонтных работ, а также позволяют анализировать потреб-ть в персонале той или иной спец-ти на ближайшие 5 лет. В среднесточ. плане опр-ют мероприятия , необход-е для поддержания требуемого технич. уровня жил. фонда.
Теоретически срок службы того или иного строит. эл-та можно опр-ть1 раз и считать его неизменным в течение срока экспл-ии дома, начиная с момента постройки.