13.Диагностика деятельности организации

Управление недв-ю- создание того или иного объекта ,его содержание, оценка тех. Состояния, оказание услуг, организация управления, тек. И кап. Ремонт и развитие объекта.

Диагностика деятельности организации- аналитический обзор, разрабатываемый руководством и экономическими службами организации, куда вход. анализ произв. деятельности ,анализ инвестиц. деятельности ,анализ соц.развития пред-ия,анализ финансового сост.,выводы и предложения.

Аналитич. Обзор- документ, предназначенный для внутр. пользования. Он носит конфиденциальный хар-р, что позволяет высшему руководству сосредоточить внимание на допущенных прочетах, упущениях, недостатках, определить пути их устранения, спрогнозировать и предупредить негативные ситуации в будущем.

Контроль в сфере недвиж. представляет собой систему интегрированного информационного обеспечения планирования и контроля по функционированию и развитию о.н..

Инвестиции-целенаправленное рисковое вложение на довольно длительный сток финансовых средств в матер. и нематер. объекты с целью использования этих объектов для достижения поставленных целей в сфере недвиж.

14.Виды инвестиций по критерию «объект инвестиций»

инвестиции подразделяют:

1. финансовые .кот. состоят из

-инвестиций спекулятивного хар-ра

-инвестиций, ориентированных на долгосрочные вложения

2.реальные(материальные).состоят из предметов труда.

3.потенциальные(нематериальные) вкл. в себя патенты, авторские права, лицензии.

Определение инвестиций

1.инвестиции обычно подразумевают значительные затраты , связанные с новым строительством, реконструкцией и развитием недв-ти.

2.отдача от инвестиций м. б. получена в течении опред. кол-ва лет в будущем в рез-те модернизации, кап. ремонта ,нового использования объекта.

3. в прогнозе рез-в кап. вложений обязательно присутствуют элементы риска и неопределенности.

4.инвестиции,кот.обычно рассм-ся как кап. вложения предполагают приобретение мат-х ресурсов , расширение жилых, коммерческих и приз-х площадей или любые др.затраты , кот. непосредственно связ.с целями инвестора по достижению своих стратегических , тактических и оперативных задач.

Окончательное решение о целесообразности вложения ср-в в проект принимаются на основании рез-в фин.анализа, кот предусматривает:

1. классиф-ю проектов по типам

2. осуществление анализа предостав-й инф-ции

3. сопоставление рез-в финанс.анализа с предвор. установленными критериями отбора.

4.рассмотр-е проекта с точ-ки зр.бюджета на текущий или будущие периоды

5. решение об одобрении или отклонении инвист. проекта.

Если проект одобрен , то разраб-ся сист.маниторинга за ходом его реализ.,кот.позволяет корректировать процесс осущ-я капиталовложений.

Сущ.2 подхода к фин.оценке проектов: бухгалтерский и экономический

Гл.источником долгосроч.финансирования нед-ти явл.кридиты, гос.жилищные (облигационные) займы, обыкнов.и привилигир.акции,собств.ср-ва,вексельное обеспеч-е.

Стоимость этих источ-в опр-ся дивидендами и %-ми .

Ст-ть кридита явл. Ф-ий от %-ой ставки, в отличии от дивидендов , отраж.в отчете о прибыли и убытках и вкч. В себестоимость.

Инвестицион.поекты м.б. классиф-ны по разл.признакам:тип проекта,тип кап.влож,тип проектного финансирования.

Полный цикл застройки сост.из след. укрупненных фаз:развитие и реализ,менеджмент и содержание; реконструкция и петестройка.

Осн.фазами всего жилищного цикла застройки явл:

1.фаза нулевая(предвор.исслед-е рынка по выявлению возможностей реализ.проекта)

2.фаза1-я(инициатива застройщика,инвестора,конечного собств-ка,подрядчика)

3.фаза2-я(приобретение зем.уч.,готового для строительства)

4.фаза 3-я-предпроектная.Состоит из 3-х частей:рыночно-технич.плана(разработка программы стр-ва, ген.плана,архитект.-строит. части,наружных инженетных коммуникаций и сетей,орг-я стр-ва, спецификация оборуд-я и мебели,материалы инженерных изысканий ,сети и сооруж.вне площадки стр-ва.);юр.плана(права собс-ти,контракты,договора с внешними уч-ми, лицензии на строит-во);финанс план

5. фаза 4-я-финансирование (усл.финансир-я,тип финанс-я)

6. фаза 5-я-реализация(участие подрядных организаций, планирование строит.пр-ва)

7. фаза-аренда или продажа (ис-е маркетинга,предост.гарантий пользователя)

8.фаза 7-я – упр-е готовым объектом, содержание и эксплуатация.

Жизненный ликл объекта сост.из 2-х фаз.

1.эксплуатация(20-25 лет)-проведение кап.ремонта

2.эксплуатация (25лет)-полная амортизация ст-ти и принятие решения о будущем дома.

Планирование и контроль на тактическом и оперативном уровнях управления жизненным циклом объектов.

Хар-ка недвиж-ти

Инфроструктура явл. Связывающим звеном м-у зд. и землей. Покупка и продажа з.у.и зд.совершается на рынке нед-ти.при реализ. Земли на рынке нед-ти в еще большей степени ,чем др.городских объектов,необх.учит.спрос на нее в буд.