Тема 11. Определение износа недвижимости

Параметры характеризующие здания и сооружения. Группы определяющие эксплуатационную пригодность здания и сооружения. Накопленный износ. Физический износ. Функциональный износ. Экономический износ. Устранимый и неустранимый износ. Определение степени износа. Долговечность зданий и сооружений.

Тема 11. Определение износа недвижимости

План:

1.Параметры характеризующие здания и сооружения.

2. Группы определяющие эксплуатационную пригодность здания и сооружения. 3.Накопленный износ. Физический износ. Функциональный износ. Экономический износ. 4.Устранимый и неустранимый износ. Определение степени износа. Долговечность зданий и сооружений

1.Каждое здание и сооружение характеризуется определен­ными эксплуатационными качествами, герметичностью, зву­коизолирующей способностью и т.п. Эти параметры могут быть обобщены в четыре группы, определяющие эксплуатационную пригодность зданий и сооружений.

2.I группа. Параметры, характеризующие конструктивную на­дежность, физическую долговечность:

прочность и устойчивость;

влаго- и морозостойкость;

водонепроницаемость.

II группа. Параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия жизнедеятельности:

удельные площади и кубатура;

температурно-влажностный режим в помещениях;

герметичность, звукоизоляция и др.

III группа. Архитектурно-художественное соответствие на- значению.

IV группа. Экономичность возведения и эксплуатации. Построенные здания под действием различных природных

и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. При этом различают физический из­нос (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), вне­шний ил и экономический износ (изменение привлекатель­ности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

3.Накопленный износ мы определяем как уменьшение восстоно вительной или заменяющей стоимости улучшений, которое мо жет происходить в раультате физического разрушения, функ­ционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников. ,

Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

физический износ, устранимый и неустранимый;

функциональный износ, устранимый и неустранимый;

внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если за­траты на исправление больше, чем добавляемая стоимость со­оружения.

Предметом технической инвентаризации является опреде­ление физического износа.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экс­плуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежнос­ти и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимос­ти объективно необходимых ремонтных мероприятий, устра­няющих повреждение конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

При осмотре объекта для определения физического износа всегда составляется ведомость дефектов.

Физический износ можег быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения. Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложен­ным ремонтом.

Предполагается, что типичный покупатель произведет не­медленный ремонт, чтобы восстановить нормальные экс­плуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Как отмечалось выше, неустранимый физический износ со­ответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

На практике элементы сооружения, имеющие неустрани­мый физический износ, делят на долгоживущие и короткожи-вущие.

Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружения. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточ­ной экономической жизнью всего сооружен™ или больше ее.

Неустранимый физический износ, обусловленный элементами с коротким сроком жизни (меньше срока службы всего объекта), представляет собой затраты на восстановление этих быстрот нашивающих компонентов.

Для оценки неисправимого физического износа в корот-коживуших элементах разность между полной восстановитель­ной или заменяющей стоимостью элемента и суммой исправи­мого износа элемента умножают на отношение действитель­ного возраста к общей физической жизни элемента.

Неустранимый физический износ, обусловленный элемен­тами с долгим сроком жизни (равным сроку службы всего объекта или больше его), представляет собой затраты на вос­становление этих компонентов. Как правило, это основные конструктивные элементы зданий и сооружений (фундамент, несущие стены и т.п.), и восстановить их функциональное со­стояние невозможно без серьезного капитального ремонта все­го объекта.

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вы­зывается несоответствием объемно-планировочного или кон­структивного решения сооружения современным стандартам.

Аналогично физическому износу функциональный и,нос делят на устранимый и неустранимый. Считается, что устра­нимый функциональный износ вызывается: 'J

■ недостатками, требующими добавления элементов:

недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых со­оружение не может соответствовать современным стандартам.

К недостаткам, требующим замены или модернизации эле­ментов, относят позиции, которые еще выполняют свои функ­ции, но уже не соответствуют современным рыночным стан­дартам.

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооруже­ния, наличие которых в настоящее время неадекватно совре­менным требованиям рыночных стандартов.

Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом при­чин, таких как общий упадок района (квартала), местораспо­ложение объекта в районе, области или регионе или состояние рынка.

Обследование конструкций зданий, их описание и опреде­ление износа - самая сложная и ответственная часть работы по технической инвентаризации. Определение степени износа требует от исполнителя соответствующих навыков и большой объективности. Необходимо, чтобы, определяя степень износа строения, инвентаризатор был свободен от случайных впечат­лений, не отражающих действительного состояния конструк­ций строений.

Малоопытные специалисты, имеющие лишь поверхностиые теоретические знания, значительно завышают износ только потому, что при обследовании строений обнаруживаю! обо­рванные обои, разбитые стекла и другие мелкие неисправнос­ти или просто неопрятность в эксплуатации строения и. на­оборот, занижают износ, исходя только из общего уютного и опрятного состояния квартиры. В этом случае всегда следует помнить, что отделка и внешняя обстановка жилого помеще­ния могут иногда завуалировать действительное состояние ос­новных конструкций строения.

Под шноаш понимается некоторая потеря материалами, из которых возведено строение, своих первоначальных качеств и.

в частности, ослабление сопротивляемости разрушению. Из­нос устанавливается по отдельным конструкциям строения, а затем и по строению в целом. При осмотре строений следует производить одновременно комплексное обследование всех зависящих друг от друга элементов строения. Только таким методом можно определить степень фактического износа стро­ения, а также установить и обосновать причины износа.

Принято различать семь степеней износа строений, выражен­ного в процентах:

хорошее состояние - от 0 до 10%;

вполне удовлетворительное - от 11 до 20%;

удовлетворительное - от 21 до 30%;

состояние не вполне удовлетворительное - от 31 до 40 %;

состояние неудовлетворительное - от 41 до 60%;

ветхое - от 61 до 80%;

негодное - от 81 до 100%.

Износ конструкции определяется при инвентаризации пу­тем установления потери какой-то части основных свойств кон­струкции. Определение этой потери облегчается наличием дан­ных о примерных сроках службы или, как принято говорить, о долговечности е^юений и отдельных конструкций.

Долговечность совершенно одинаковых строений не может быть одинаковой или постоянной величиной, так как она зави­сит от условий эксплуатации. Существует много деревянных строений, которые за 150 и более лет имеют незначительный износ, и в то же время встречаются кирпичные строения, до­стигающие большой степени износа менее чем за 100 лет.

Несмотря на такое относительное непостоянство понятия долговечности строений, им все же приходится пользоваться при определении износа.

Этой условной долговечностью приходится пользоваться при решении вопроса о так называемом ненормальном (преж­девременном) износе, наличие которого в строении особо ого­варивается в материалах инвентаризации специальным замеча­нием. За условный нормальный износ принимается такой, ко­торому подвергаются строительные материалы, сделанные из них конструкции и строения в целом при естественном обвет­шании и при отсутствии каких-либо причин, ускоряющих это обветшание.

Практический средний условный нормальный износ строе­ния можно считать по третям от общего срока службы. Так. жилые строения с условной долговечностью, например, в

60 лет, имеют средний, условный нормальный износ: в первые 20 лет (первая треть) - по 1% в год; от 20 до 40 лет (вторая треть) - по 1, 25% в год и более 40 лет (последняя треть) - 1,5% в год.

Для каменных жилых строений с примерной долговеч­ностью до 150 лет износ при нормальной эксплуатации в год составляет в среднем соответственно: в первые 50 лет - 0,4%; от 50 до 100 лет - 0.5 и более 100 лет - 0,6%. Таким образом, в первой трети срока службы строение изнашивается приблизи­тельно на 60/Д% в год, во второй трети - 75/Д и в последней трети - 90 /Д % в год, где Д - принятая долговечность строе­ний.

Если при обследовании каменного жилого дома, рассчитан­ного по долговечности на 120 лет, после тридцатилетней экс­плуатации будет установлен износ в 30% вместо ожидаемых 60/120x30=15%, то есть основания считать такой износ ненор­мальным, грозящим преждевременным выходом из эксплуата­ции.

Приближенные эмпирические расчеты примерного износа могут служить лишь ориентиром при решении вопроса о есте­ственном износе того или иного строения и некоторым крите­рием для установления нормальной эксплуатации.

Износ определяется по каждой конструкции отдельно в процентах с округлением до 5%. Чем ближе процент износа к нулю, тем точнее его следует определять.

Определение износа конструкций является одним из слож­ных элементов работы по технической инвентаризации. Оно должно производиться объективно, с учетом фактического состояния конструкций и условий эксплуатации строения.

Вспомогательным материалом могут служить приближен­ные данные о долговечности строений, однако усредненные сроки долговечности строений могут быть лишь ориентиром для определения их износа.

Необходимо иметь в виду, что до окончательного износа (100%) строения никогда эксплуатироваться не могут. Прак­тически окончательным износом можно признать такое состо­яние строения, при котором его дальнейшая эксплуатация ста­новится невозможной. Оно наступает примерно при износе, равном 75-80%, т.е. когда основная конструкция - стены -изнашивается до такой степени, что дальнейшее ее использо­вание и ремонт нецелесообразны.

Стены строений определяют долговечность всех остальных конструкций, поэтому и срок службы строения в целом опре­деляется главным образом сроком службы стен. Что касается износа остальных конструкций, то они, как правило, в течение срока службы стен сменяются неоднократно, кроме каменно­го фундамента, который в нормальных условиях служит бо­лее продолжительное время, чем стены. Ниже приведены при­мерные сроки эксплуатации других конструкций. Эти усред­ненные сроки службы установлены исходя из условий, что в процессе эксплуатации производятся профилактические, пре­дупредительные ремонты. Приближенные сроки эксплуатации отдельных конструкций могут лишь в известной степени пре­дотвращать возможность ошибок в установлении их износа и не являются достаточно научно обоснованными. Точным ме­рилом определения износа, как уже было сказано, они слу­жить не могут; установление износа только в зависимости от долговечности должно быть исключено. При хорошей экс­плуатации и своевременных ремонтах строение в целом и от­дельные его элементы сохраняются дольше каких-либо теоре­тических сроков долговечности.

Для определения физического износа специалистам следу­ет руководствоват^СЯТТравилами по определению физическо­го износа недвижимого имущества, утвержденными приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министер­ства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.

Рекомендуемая литература:

1. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в РК. Практическая работа. Алматы, жеті жаргы, 2002,256с.

2.Миронова Н.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Ростов н/д, Феникс. 2004г. 160с.

3. Гранова И.В. Оценка недвижимости : Учебное пособие, 2001.208с.

4. В. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова «Оценка бизнеса», Москва, 2008 г.

5.Оценка бизнеса» под редакцией А.Г. Грязновой., М.А. Федотовой, Москва, 2008г.

6. «Оценка бизнеса» - учебник, Москва: Финансы и статистика, 2007 г