Тема2. Основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

План

1 Способы возникновения права собственности

2Предоставление документов на государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3Требования к документам предъявляемым на государственную регистрации прав

1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обреме­нения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

• акты, изданные органами государственной власти или орга­нами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовав­шим в месте издания актов на момент их издания;

• договоры и другие сделки в отношении недвижимого иму­щества, совершенные в соответствии с законодательством, дей­ствовавшим в месте расположения объектов недвижимого иму­щества на момент совершения сделки;

• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовав­шим в месте осуществления приватизации на момент ее совер­шения;

• свидетельства о праве на наследство;

• вступившие в законную силу судебные решения;

• акты о правах на недвижимое имущество, выданные упол­номоченными органами государственной власти в порядке, ус­тановленном законодательством, действовавшим в месте изда­ния таких актов на момент их издания;

• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответ­ствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения (см. схему 7).

В соответствии со ст. 236 ГК РК «право собственности на стро­ящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а так­же иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с мо­мента завершения создания этого имущества». Основанием для возникновения права собственности на вновь созданное недви­жимое имущество является решение акимата о вводе в эксплуа­тацию на основании акта приема-передачи. В Законе «Об архи­тектуре и градостроительстве в Республике Казахстан» 1993 г. ст. 29 определено: «Документ, удостоверяющий ввод объекта и комплекса в эксплуатацию, является документом, подтверждаю­щим право собственности юридического и физического лица на вве­денный в эксплуатацию объект и комплекс, либо его часть».

Проверка юридической силы представленных на государ­ственную регистрацию прав правоустанавливающих докумен­тов осуществляется регистрирующим органом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним осуществляется с учетом идентификацион­ных, технических, стоимостных, правовых, а также других ха­рактеристик объектов недвижимости, необходимых для ведения Правового кадастра, по месту нахождения объекта недвижимо­сти регистрирующими органами в соответствующих админист­ративно-территориальных единицах, т.е. определение техничес­ких характеристик является составной частью государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Центры по недвижимости несут ответственность за точность предоставляемой информации, за нарушение режима защиты, обработки, порядка предоставления и пользования информа­цией.

Передача государственной собственности отдельных объек­тов недвижимости или групп объектов в последнее время очень часто осуществляется на основании ненормативных актов — постановлений Правительства РК в отношении определенных предприятий или группы предприятий, расположенных на тер­ритории РК.

Из общего правила о приобретении права собственности на недвижимое имущество с момента регистрации делается исклю­чение для возникновения права собственности на недвижимость, приобретенную членами потребительских кооперативов (жи­лищно-строительного, дачного, гаражного или иного коопера­тива). Лица, полностью внесшие весь паевой взнос, приобрета­ют право собственности на эти объекты после внесения послед­него паевого взноса на это имущество. С этого момента иму­щество автоматически меняет собственника, а последующее оформление документации на это имущество только подтверж­дает право собственности нового собственника, но не имеет пра- вообразующего значения. В остальных случаях право собствен­ности на вновь создаваемые недвижимые объекты возникает, как уже говорилось, с момента государственной регистрации.

Гражданский кодекс предусматривает возможность возник­новения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, которые не имеют собственника или от которых собственник отказался, или на которые собственник утратил право собствен­ности. Это может быть жилой дом, другое здание или сооруже­ние или иное имущество. В соответствии с п. 3 ст. 242 ГК РК «бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осу­ществляющим государственную регистрацию недвижимого имуще­ства по заявлению местного исполнительного органа, на террито­рии которого они выявлены. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью, может обратиться в суд с требованием о признании этой вещи поступившей в комму­нальную собственность. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признан­ная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряже­ние оставившим ее собственником либо приобретена в собствен­ность в силу приобретательной давности (статья 240 настояще­го Кодекса)».

Статьей 240 ГК РК определена норма приобретения права собственности на имущество по приобретательной давности: «Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пят­надцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобре­тает право собственности на это имущество». В этом случае не­обходимо осуществить его государственную регистрацию, а для этого, по-видимому, нужно, чтобы суд предварительно подтвер­дил добросовестность, открытость и непрерывность владения данным лицом имуществом как своим.

Приобретение недвижимого имущества по приобретательной давности подлежит государственной регистрации после установ­ления факта приобретательной давности. Практика приобрете­ния права собственности по приобретательной давности пока не сложилась, однако в решениях судов уже встречаются ссылки на это основание.

Специальным способом возникновения права собственнос­ти на недвижимость является приватизация. Таким способом имущество, находящееся в государственной собственности, пе­реходит в частную собственность граждан и юридических лиц. Приобретение и прекращение права собственности в этих слу­чаях имеет особенности и зависит от объектов приватизации — земельных участков, государственных предприятий, нежилых и жилых помещений.

2. Перечень необходимых документов для регистрации, уста­новленный Указом «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним»(п. 2 ст. 13), включает:

1. заявление с просьбой о регистрации права на недвижимое иму­щество;

2. - документы, подтверждающие право на недвижимое имуще­ство (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетель­ства о приватизации, свидетельства о праве на наследство, всту­пающие в силу судебные решения и иные документы);

3. документы, подтверждающие оплату услуг регистрирующе­го органа.

Государственная регистрация прав на недвижимое имуще­ство проводится на основании заявления правообладателя, сто­рон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

В случае, если права возникают на основании акта государ­ственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

В случае, если права возникают на основании договоров (сде- лцк), не требующих нотариального удостоверения (и это удос­товерение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все сто­роны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственнос­ти регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникающие в результа­те приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В случае, если права возникли на основании договоров (сде­лок), не требующих нотариального удостоверения, но нотари­ально удостоверенных по желанию стороны, заявление о госу­дарственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее про­ведения.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Республике Казахстан, субъектам Республики Казахстан, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляет­ся документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъяв­ляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия дей­ствовать от имени данного юридического лица. При получении правоустанавливающих документов на государственную регист­рацию прав должностное лицо регистрирующего органа вносит соответствующую запись в книгу учета документов, поступаю­щих на регистрацию.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним проводится в последовательности, опреде­ленной порядком приема документов. Сделка считается зареги­стрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Правовой кадастр.

3. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, пре­кращение, переход, ограничение (обременение) прав на недви­жимое имущество и представляемые на государственную реги­страцию прав, должны соответствовать требованиям, установ­ленным законодательством Республики Казахстан, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном рее­стре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, а в уста­новленных законодательством случаях должны быть нотариаль­но удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежа­щие подписи сторон или определенных законодательством лиц.

Тексты документов, представленных на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наиме­нования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав до­кументы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые сло­ва и иные, не оговоренные в них исправления, документы, ис­полненные карандашом, а также документы с серьезными по­вреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Все документы, необходимые для государственной регист­рации прав, представляются в двух экземплярах, один из кото­рых должен быть подлинником или нотариально заверенной копией. Подлинник документа (нотариально заверенная копия) после регистрации возвращается владельцу прав.

Отказ в приеме документов на регистрацию прав на недви­жимое имущество и сделок с ним допускается только по моти­вам представления ненадлежащих документов. В соответствии со ст. 16 Указа после принятия документов на регистрацию прав на недвижимое имущество регистрирующий орган обязан ука­зать дату и время поступления документов, а заявителю выдает­ся расписка в получении соответствующих документов на ре­гистрацию.

(нотариально заверенная копия) после регистрации возвращается владельцу прав.