2.2 Дворцы, особняки, усадьбы и другие жилые строения дворцового типа.

В новой столице с первых лет (по указам, почти насильственно, а затем и добровольно) обязаны были селиться, а значит и строиться, все приближённые ко двору. Делали они это за свой собственный счёт но с «Высочайшего» разрешения, то есть проект будущего «родового гнезда» всегда утверждался лично самодержцем или поставленным на то чиновником. Помимо городского дома, именитые дворяне вынуждены были строить и загородные резиденции типа усадьба, с многочисленными хозяйственными и жилыми постройками, образующие целый комплекс зданий, украшением коего мог быть английский ландшафтный парк с искусственными водоёмами. Разрастаясь, город безжалостно поглощал эти островки дворянского быта, и вчерашняя «загородная» усадьба становилась городским домом. Постоянно растущая (в 19-м веке) цена на землю в столице заставляла владельцев надстраивать и перестраивать свои конюшни, курни, каретные, людские и другие малоценные постройки в доходные дома. До наших дней дошло около пяти тысяч зданий, изначально строившихся как городской дворец или загородный особняк (коттедж). Многие постройки 18 века в последующем 19-м подверглись значительной перестройке (надстраивались новые этажи, сносились деревянные флигеля и т. д.).

Из всех видов городской недвижимости самым дорогим видом были земельные городские участки, цены участков часто превышала стоимость самого здания. Путем различных сделок, в том числе, наследственных, большие городские участки делились на более мелкие. Таким образом, дворцовые здания могли не иметь усадебной территории и строиться достаточно плотно (например, застройка Английской набережной). Сохранившиеся на территории города архитектурные ансамбли строились как загородные резиденции. При проведении оценки эти строения рассматриваются индивидуально, без учета предыдущего плана застройки. Хозяйственные помещения часто располагались в одном здании с жилыми помещениями (например, в цокольном этаже)

Центральный район Санкт-Петербурга является одним из четырёх «центральных» районов города. Застройка района начиналась вместе со строительством города и была, в общем, закончена к средине 19-го века. Участок между набережной реки Фонтанки и набережной реки Кривухи (ныне канал Грибоедова), от улицы Инженерной до Невского проспекта, находится в центральной части города. Архитектурные ансамбли, расположенные здесь, в основном состоят из зданий имеющих статус «памятников мирового значения». Уникальная историческая и художественная особенность микрорайона обеспечивает высокую коммерческую ценность жилых зданий прилегающих к основным архитектурным ансамблям. Итальянская улица начинается от канала Грибоедов и, пересекая площадь Искусств и Манежную площадь, заканчивается у набережной реки Фонтанки; она является одной из самых красивых и респектабельных улиц. Исторический центр является привлекательным не только для туристических маршрутов и для культурно-развлекательных заведений, особо хочется отметить всё более возрождающуюся роль старого города как делового и торгового центра. Под коммерческие цели передаются не только первые этажи зданий, но и целые дома, которые переоборудуются под банки, бизнес центры и т. д. Коммерческая перспективность любых помещений в центре города обеспечивает значительный и стабильный рост их стоимости.

Понятие архитектурного ансамбля.

Многие ансамбли, архитектурные комплексы перестраивались многократно по желанию новых владельцев, меняя свой статус (хозяйственные помещения становились жилыми). В советское время эти перестройки часто носили хаотичный и нецивилизованный характер. Большая часть помещений городских дворцов была приспособлена под коммунальное жилье (Строгановский дворец), что повлекло значительную утрату элементов интерьера. Позднее процесс заселения в квартир бывших хозяев бывшей столицы новыми жителями уже Ленинграда приобрел форму законности и порядка. Власть Советов создала многочисленные структуры управления и контроля “жилым фондом”, словосочетание рожденное тем временем точно характеризующее положение вещей: жилой фонд. Когда и эти комнаты (бывшие залы и гостиные, кабинеты и будуары) стали неудобны для проживания семей новых жильцов, началась массовая и несанкционированная перепланировка, точнее, перегораживание 40-50 метровых комнат на отдельные клети. Количество вновь образованных комнат зависело только от количества окон в комнате.

Инженерно-технические характеристики зданий дворцового типа

Инженерно-технические характеристики и статус прочности у этих зданий различны в связи с тем, что они строились в разные годы и с разной целью, а также перестраивались, меняя свое предназначение. Например, каретные ряды дворца Шереметьева (Фонтанный Дом), находящиеся за основным зданием усадьбы, во второй половине 19 века были перестроены в жилые помещения с надстройкой 3-х этажей. Реконструкция начала 20 века была проведена с целью перепланировки в многоквартирный доходный дом. Здания дворцового типа строились вплоть до 1917 года.

При проведении оценки подобного рода объектах, необходимо учитывать следующие:

• понятие целостности архитектурного ансамбля;

• охранный статус;

• инженерно-технические особенности каждого здания;

и другие индивидуальные условия (юридические, исторические, архитектурные), влияющие на определение стоимости объекта.