- •2.1 Условное деление объектов жилой недвижимости города
- •2.2 Дворцы, особняки, усадьбы и другие жилые строения дворцового типа.
- •2.3 Общее понятие «доходный дом»
- •2.4 Выводы и заключения.
- •1. Географические особенности (характеристика месторасположения):
- •2. Архитектурные особенности:
- •3. Инженерно-технические особенности:
- •3. Благоустройство и оборудование квартиры:
2.4 Выводы и заключения.
На сегодняшний день сложилась чёткая градация жилья расположенного в районах исторического центра города. Согласно приведенной выше классификации жилого фонда по историко-архитектурной значимости на рынке недвижимости Санкт-Петербурга:
1. Квартиры находящиеся в зданиях изначально строившиеся как городской или загородный дворец (усадьба). С возможными последующими перестройками внутренних помещений (перепланировка), надстройками мансардных этажей, пристройками дворовых флигелей. Имеющие охранный статус и сохранившие элементы фасадного убранства и интерьерного декора (камины, лепнина, наборный паркет и т. д.). По справке Комитета по охране памятников на территории города находится более 2000 зданий дворцового типа.
2. Квартиры находящиеся в зданиях бывших элитных доходных домов. Сохранившие планировку «генеральской» или «банкирской» квартиры, с архитектурно-художественными элементами убранства. На 2005 год аналогичных зданий имеющих охранный статус насчитывается более 4000 зданий.
3. Квартиры (апартаменты) находящиеся в зданиях бывшего старого фонда, в историческом центре старого города вновь построенные или прошедшие полную реконструкцию согласно современным строительным технологиям (капремонт). С дополнительными улучшениями в виде: подземный гараж, автономная система отопления, очистка воды и воздуха, охраняемая территория.
4. Здания, находящиеся в аварийном состоянии и нуждающихся в ремонте (или их часть в виде этажа, квартиры). Инвестиционная привлекательность этого вида товара определяется прежде всего возможностью приобретения данных объектов по стоимости ниже средне рыночной с последующей реконструкцией и перепродажей (желательно здания в целом с земельным участком). Основными негативными факторами данных сделок являются:
- завышенные (не адекватно) требования жильцов коммуналок – аварийного жилья к альтернативным вариантам;
- долгое и сложное оформления документов (согласования, разрешения, переводы и т. д.) особенно проблематична работа с объектами охраняемыми государством;
- дорогостойность ремонтно-восстановительных работ с обязательствами реставрации или восстановления прежнего вида здания.
Подводя итог обзору рынка элитного жилья можно отметить:
С отсутствием новой застройки и ничтожно малым количеством реконструкций домов по инвестиционным проектам жилья «элитарного» класса растет дефицит квартир в центральных районах города;
Значительное отличие в стоимости жилья определяет наличие вида на архитектурные ансамбли и набережные рек и каналов (т. н. видовые квартиры);
Особым спросом пользуются квартиры с общей площадью от 110 м2;
Бюрократия и законодательное несовершенство значительно затрудняет приобритения в частную собственность зданий в целом или отдельных квартир в домах имеющих охранный статус;
Большое количество (до 40%) жилья в старом фонде является аварийным или нуждается в ремонте;
Не только сами здания но и дворовые территории, дороги, коммуникации находятся в ветхом состоянии;
Приложение № 1 к лекции К. Н. Крыштопова
Основные типы жилого фонда Санкт-Петербурга
наименование |
сокр-я |
г. стр-ва |
примечания |
1. Старый фонд :
Дворцы, особняки, коттеджи не прошедшие реконструкции, перестройки, не перестроенные усадьбы. |
СФ
|
С 1729
до 1915 ( 1939 ) |
большинство: памятники архитектуры, охраняемые государством, без Кап. ремонта, под охр. ГИОПА целиком и отдельные элементы арх.убранства. к архит. ансамблю относятся и здания не жилого предн. (каретники, конюшни, склады и т.д.). Деревянные межэтажные перекрытия. |
Доходные Дома первой половины ХIХ века: - флигели (части) во дворцах и усадьбах; - перестроенные под ДД дворцы и особняки (усадьбы) |
СФ |
С 1814 до 1860 |
де деревянные межэтажные перекрытия, подлежат капитальному ремонту, пере- ре страивались и надстраивались позже, имеют статус «дом памятник», могут относится к архит. Ансамблю как часть усадьбы и т.д.
|
Заводские ДД (дома для рабочих и их семей) Казённые ДД (приюты, богадельни, казармы) |
СФ |
С 1825 до 1914
|
За заводские и казенные – метал. м/э перекрытия с деревянным наполнением удешевлённые проекты, квартиры односторонние по планировке, бывшие приюты и богадельни. |
Элитные доходный дома (модерн) (Дома: Бенуа, Толстова, Перцева, Троицкий) |
СФ |
от 1880 до 1916 |
металлические межэтажные перекрытия с дерев. заполнением, имеют детали интерьера под охраной ГИОПА |
Доходный дома прошедшие капитальный ремонт или реконструкцию в ХХ веке |
СФ с КР с 1947 |
с 1725 до 1939 |
железобетонные перекрытия, современная планировка, все удобства утрачена отделка и т.д. |
Дома не жилого назначения приспособленные в Советское время под жильё (часть дома) |
СФ КР - ? |
до 1939 КР с 1947 г. |
бывшие казармы, дровяные склады, учреждения, каретные, и т.д. иногда торговые и производственные помещения |
2. Ранний советский период:
Авторские проекты (конструктивизм) |
СФ-? СТ-? |
1920-е до 40-х г. |
Практичность и рациональность, различные виды конструктивизма, поиск новых архитектурных идей, элитное жильё для «слуг народа» |
Типовые жилые дома т.н. «Кировки» |
Стал СТ |
с 1927 до 1947 |
казарменно-барачная архитектура эпохи военного коммунизма |
3. Сталинский период:
Индивидуальные проекты (элитные дома) |
СТ Стал |
с 1929 до 1959 |
спец - проекты с улучшенной планировкой квартир для «слуг народа», крупногабаритные, квартиры повышенной комфортности |
Коттеджи т. н. «немецкие»
|
Ст-н |
1945-59 |
2-3 х этаж. дома быстрой постройки, удешевлённого проекта без подвалов, с приусадебным участком. |
Сталинские типовые 5-ти эт. и многоэтажные серийные кирпичные и шлакоблочные дома. |
Ст-н СТ |
с 1937 до 1959 |
серийное строительство, добротные и просторные квартиры. У всех Ст-н могут быть различные м/этажные перекрытия: деревянные балки, бетонные плиты, метал с деревом. |
4. Массовое строительство (типовые проекты) панельных и кирп. домов:
«Хрущёвские» 5-ти этаж. Серии: 1 ЛГ 504-3 |
Хрущ. (Хр) |
с 1956 до 1964 |
Удешевлённое, временное жильё, малогабаритные и смежные комнаты, совмещённые санузел, без балконов, отопление исключительно паровое. Кухни от 4.5 до 6.2 м2, потолок – 2.5 м Панельные дома с облицовкой и без. |
«Хрущёвские» кирпичные 5-ти этажные дома Серии: 1 527 КП; 1 335 КП; |
Хрущ. |
с 1959 до 1970 |
малогабаритные тонкостенные дома, кирпичные, по планировке как панель. 3-х модификаций (мало отличных) |
«Брежневские» 5-ти этажки панельные много серийные 1 ЛГ 507-6; 1 ЛГ 502 |
Бреж. |
60-е г. |
немного модернизированные «хрущи» (увеличена кухня, разделён санузел) балконы или лоджии |
Панельные дома Серии: 1 ЛГ 600 А- (№ модификации) «КОРАБЛЬ»: 9-ти этажки, точечные и новые 10-ти эт. |
Кор. |
с 1972 г. |
тонко панельный малогабаритный кв. дом (нескольких серий), после 84 г. улучшенной планировки, кухни до 10 м2 с лоджиями и балконами |
Панельные 9-ти этажки (малогабаритные квартиры) |
504
|
с 1970 г. |
панельные (реже кирпичные) разных серий: самая распространённая - 504 |
Крупнопанельные 10-14 эт. (блочные, модульные дома) Базовые серии: 137; 602; 606-М; 504 Д; 511-«Гатчинская» |
606 137 511 и т.д. |
с 1978 г. |
различные, улучшенной планировки, крупногабаритные квартиры, есть и блочные и крупнопанельные. Кухни от 7.5 до 15 м2; высота от 2.7 м |
Кирпичные точечные дома Серии 1 528 КП – 80Э. |
Кир-ч |
с 1970-х годов |
6 -ти основных серий (мало отличных) 9-16 этаж. с хорошей планировкой, повышен. прочности. |
5. Индивидуальные проекты: Спец проекты советского периода на базе серийных.
Индивидуальны проекты Многоквартирных домов |
Кир-ч Блок. Бетон |
с 1970-х годов |
кооперативные, ведомственные, встречаются 2-х эт. кв., с хорошей, планировки 2-3-х уровне вые квартиры. на базе серийных проектов (панель). Монолитные и комбинированные дома построенные по современным технологиям. |
Коттеджи, таунхаузы, пентхаузы и другие типы «нового строительства» |
Кир-ч Блок. Бетон |
С 90-х годов |
Очень различные по качеству строительства и отделки: от элитных на уровне мировых стандартов до ………. |
Приложение № 2 к лекции К. Н. Крыштопова
Факторы (основные) влияющие на ценообразования жилых помещений С-Петербурга
ЗДАНИЕ (дом в целом)