3. Благоустройство и оборудование квартиры:

• наличие антресолей, кладовок, балконов, лоджий (их застеклённость, обогрев пола), качества окон (материал и конфигурация пластика)

• камины (их форма, работа, облицовка), печи, лепнина стен и потолка, эркеры и альковы (их размер и конфигурация), пилястры (балюстрады, колонны), потолочные плафоны, фризы,

• материалы полового покрытия (доски, паркет, линолеум, ламинат, керама- гранит, кафель) его качества и время замены, технология установки (настил, основа, вентиляция),

• встроенная мебель, заказная мебель, оборудование бытовое, сантехника, (наименование производителя и время эксплуатации), электропроводка и электрооборудование, система вентиляции (приточной и вытяжной с отчисткой, увлажнением и управлением климатом)

• отделка помещений (авторская и интерьерная работа, материалы отделки, объёмы работ, уникальность, фирма производитель, дизайнерская студия), дверные блоки и двери, стеклоблоки и витражи, настенные панели, натяжные и подвесные потолки, арматура перегородок и каркасов, кафель, керамика, натуральные камни,

• электрооборудование, отопление, газификация, водоснабжения, телефонизация, интернет, мощности и параметры, тип и проектная документация.

4. Состояние всей квартиры в целом и в частности:

• коммуникаций, оборудования, вентиляции,

• оконных и дверных блоков, переплёты рам, подоконников, полов,

• косметическое состояние потолка и стен (штукатурка).

5. Возможность перепланировки внутреннего пространства квартиры:

• увеличение (за счёт комнат) прихожей, кухни, гардеробной,

• изолирование или раздел комнат (слияние – увеличение),

• открытие новых оконных проёмов, дверей, создание террас, балконов, мансардных помещений, тамбуров лестницы, отдельного входа с улицы, объединение с соседней комнатой или квартирой, закладка окон и дверей.

6. Соотношение общего и жилого метраж квартиры.

7. Вид собственности и форма пользования, условие продажи или расселения, обременения (ограничения), охранный статус.

• муниципальная (отдельная, коммунальная),

• частная (общая, долевая),

• ГИОПА список элементов интерьера.

Приложение № 3 к лекции К. Н. Крыштопова

ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ (пример)

Характеристика основных групп факторов по степени их значимости для определения стоимости объектов жилой недвижимости вторичного рынка, относящихся к старому фонду Санкт-Петербурга и имеющих охранный статус «дом- памятник».

Разделение всех факторов, влияющих на цену объекта, по группам и степени значимости для данного объекта (изолированная квартира в «доме-памятнике» не прошедшем капремонта).

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости города сегодняшний день на сегодняшний день показывает, что многоквартирный жилой дом старого фонда, как отдельный объект продаж, встречается чрезвычайно редко.

Причин этому достаточно много:

• дефицит долгосрочных и инвестиционных программ;

• высокая стартовая цена объекта ограничивает возможности частных инвесторов;

• политическая нестабильность и несовершенство законодательства (особенно в области защиты интересов собственника);

• не развитость страховой системы (риск и т.д.);

• охранные ограничения (различные обременения и запреты).

Эти и другие объективные причины значительно тормозят развитие вторичного рынка продаж жилых зданий старого города целиком.

Подавляющее большинство сделок на рынке жилой недвижимости проводится с отдельной квартирой или определённой долей в ней (часть квартиры в виде изолированной комнаты). В дальнейшем под «объектом оценки» мы будем иметь в виду только жилую изолированную квартиру с различной формой собственности.

При проведении экспертизы с целью оценки специалист учитывает все (порой очень многочисленные) факторы, деля их на индивидуальные (относящиеся к самому объекту непосредственно) и общие (имеющие значение при оценке, но относящиеся к объекту косвенно). Поэтому можно предложить следующее деление всех факторов оценки по отношению к объекту.

1) ГДЕ находится объект оценки :

а) характеристика места (район, микрорайон, улица);

б) характеристика дома (исторические, инженерно-технические, архитектурные, социальные, правовые и другие особенности здания).

2) КАКОЙ объект оценки (индивидуальные характеристики квартиры).

Значимость для оценки тех или иных факторов всегда зависит как от самого объекта, так и от потребительского спроса, предъявляющего свои особые требования к жилой квартире и к месту её нахождения.

В дальнейшем, из всех многочисленных факторов влияющих на рыночную цену квартиры будем мы выделять группы факторов оказывающие особо важное влияние именно на дорогостоящие квартиры, находящиеся в домах в центральных районах города и имеющие различную архитектурно-историческую ценность.

• Общие факторы, характеризующие место нахождение дома и само здание в целом

• Особенности местоположения объекта («География объекта»)

Какова ценность и значимость этого района города в целом и данного микрорайона в частности (согласно рыночного спроса с учетом престижности проживания).

Исторические и архитектурные особенности района, улицы. Близость памятников истории, архитектурных ансамблей, (в который входит или с которым соседствует рассматриваемое здание), парков, скверов, набережных рек и каналов. Отдельно учитываются прошлые, не сохранившиеся в изначальном виде достопримечательности, и настоящие (современные) архитектурные «вмешательства». Особо отмечается степень значимости памятников, находящихся в непосредственной близости от объекта оценки («памятник мирового значения», «памятник федерального значения»).

Социальные, градостроительные и другие особенности, характеризующие данный район на сегодняшний день и на перспективу (перспективный план развития района, инвестиционные проекты, реконструкции и др.). Отдельно описываются: развитость инфраструктуры, благоустройство микрорайона, транспортные маршруты, экологическая обстановка в микрорайоне (сейчас и в перспективе), социальная характеристика проживающего контингента и др.

Архитектурные, исторические, инженерно–технические, правовые и другие индивидуальные особенности здания («характеристика строения»).

Историко-архитектурные характеристики здания.

Тип дома (см. табл.1) и год строительства, (для перестроенных ранее необходимо описания изначального статуса). Архитектурный стиль и социальное значение (статус) в прошлом. Планировка здания и прилегающей территории, (размеры и конфигурация внутренних дворов, расположение парадных входов и подъездов для автотранспорта).

Строительные и инженерно-технические особенности дома.

В связи с отсутствием профессиональной и комплексной экспертизы невозможность получения точных характеристик этой группы факторов очевидна. Источником информации здесь служит «Паспорт домостроения» и другие документы, характеризующие состояние здания (акты планового осмотра, зондированные проверки и т.д.). Несмотря на неточность и устаревание некоторых сведений, основой для оценочной экспертизе служит следующая группа данных:

• датировка объекта начального строительства и промежуточных строительно-ремонтных работ (год постройки, год и тип ремонта, категория прочности здания и отдельных элементов несущих конструкций);

• индивидуальные характеристики различных элементов инженерно-технических конструкций и коммуникаций здания (материал поэтажных перекрытий, степень морального износа, степень физического износа отдельных элементов, характеристика внутренних коммуникаций здания и другие параметры);

• встроенное оборудование (мусоропровод, лифты грузовой и обычный, принудительная вентиляция, системы очистки воды и воздуха и другое технико-инженерное оснащение здания);

• характеристика мест общего пользования внутри здания, размеры лестничных маршей и межэтажных площадок.

Техническая необходимость реконструкции и реставрации объекта и примерная стоимость предстоящих работ, а именно:

• обязательных ремонтно-строительных работ и мероприятий (при аварийности всего объекта или его части);

• восстановительных, с целью возрождения прежнего статуса или первоначального вида (плана);

• реставрационно-восстановительные работы по восполнению утраченных деталей убранства и интерьера.

Факторы правового регулирования и защитного статуса здания, ограничения, форма собственности («юридический статус»)

1. Форма собственности - это один из важнейших факторов оценочной экспертизы. Предполагаемые условия будущей сделки всегда учитывают изначальный правовой статус объекта. То есть кому и на каких условиях принадлежит объект? Чаще всего, ответ на этот вопрос односложный, ибо большинство жилых домов города находятся в муниципальной собственности. Но необходимо учитывать, что объект оценки может иметь различные формы и виды собственности, иногда смешанные. Каждая форма собственности должна вызывать проявление соответствующего ей права собственности. Субъектами государственной и муниципальной собственности являются РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (город). Субъектами частной собственности являются граждане и юридические лица. Основной сложностью оценки вещных прав является, прежде всего, незащищенность данных прав законодательством федерального и местного значения.

2. Обременительные условия (ограничения) собственника могут значительно влиять на оценку объекта. Это, например, зависимость собственника от интересов третьих лиц, наличие различных долговых обременений, кредитные обязательства, залоговые договора, и другие обстоятельства, выявляемые на день экспертизы. Необходимо учитывать и значимые условия будущих обременений, вытекающие из прежних обязательств нынешнего владельца.

Но независимо от формы собственности и способа приобретения оценочно значимым является метод налогообложения на сам объект и другие фискальные поборы на вид будущей сделки (налог с продажи, налог дарения, и другие имущественные налоги).

Охранный статус объекта в целом, форма подчинения и контроля (федерального, регионального, муниципального). Общие, для данной группы «памятников», ограничения действующие в настоящее время и возможные в будущем. Порядок содержания и ремонта.

Как правило, «степень значимости» объекта влияет на повышение цены, эта зависимость традиционна для рынков недвижимости всего мира. В нашей стране действует (до сих пор) форма запретительных норм и положений для подобного рода объектов. Такой не рыночный подход к форме собственности на «памятники» не оправдан, и является атавизмом прошлого режима «народной собственности». Учитывая скудность бюджета (финансирования статей содержание, ремонт, реставрация), форма государственной собственности на жилые «здания–памятники» просто губительна для них (большинство находится в аварийном состоянии). Снятия запретов на приобретение в частную собственность данных объектов (с ограничительными условиями в виде сервитутов и т.д.) значительно оживит рынок города и активизирует инвесторов. Примером может служить деятельность правительства Москвы, которое давно практикует подобные программы.

Индивидуальные факторы, характеризующие непосредственно объект оценки (квартира в многоквартирном «доме-памятнике»)

Месторасположение квартиры внутри здания.

Это существенная группа факторов, влияющая на отнесение объекта оценки к различным стоимостным категориям, в зависимости от:

а) на каком этаже, средний или крайний, находится квартира;

б) в какой части здания, фасадной или флигельной (дворовой), расположена квартира;

в) каков вид из окон квартиры (двор, улица, сквер, помойка и т.д.).

Планировка внутренних помещений квартиры.

В данном случае рассматриваются такие основные характеристики квартиры как:

а) двух- (трёх)- сторонняя планировка;

б) правильная конфигурация комнат (пропорциональность ширины и длины) и их площадь;

в) размеры прихожей (холла) и других мест общего пользования (кладовок);

г) место нахождение, размер и конфигурация кухни;

д) высота потолка так же может иметь значение;

Архитектурные и инженерно-технические особенности.

К архитектурным особенностям следует отнести наличие таких элементов квартиры как:

а) эркеры, балконы, лоджии, террасы, веранды (их конфигурация и размер);

б) камины, каминные печи, лепнина стен и потолка, роспись плафонов и другие детали интерьера (как правило, стоящие на учёте в УГИОПе)

г) материалы полового покрытия и вид паркета (в некоторых местах кафель, изразцовая плитка, камень).

Из всех инженерно-технических особенностей квартиры можно выделить наиболее значимые (для данной категории объектов):

электрооборудование, отопление, газификация, водоснабжение, телефонизация;

- канализационные магистрали (их количество и место расположения);

- вентиляционные и дымоходные шахты (их состояние).

Технические возможности будущей перепланировки внутреннего пространства квартиры.

Все дефекты объекта (квартиры) можно условно разделить на устранимые и неустранимые. Сама возможность перепланировки внутренних помещений индивидуальна и зависит от расположения несущих стен, но сам факт возможности проведения таких работ считается существенным фактором ценообразования (перспектива улучшения). Например увеличение размера кухни, изменение конфигурации прихожей, изолирование смежных комнат и т.д.

К данной группе необходимо отнести специфический фактор невозможности возвращения планировки квартиры к первоначальному виду. Например разделение больших квартир (в советское время) на две изолированные квартиры.

Юридические особенности (вид собственности и форма пользования).

• форма собственности;

• наличие обременений и ограничений, интересы третьих лиц;

• условия будущей сделки (по передаче прав).

Значимость, общих и индивидуальных факторов оценки при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, жилого предназначения, для различных архитектурных типов (согласно п. 2.2 первой части и п.п. 1.2 и 1.3 второй части).

Таблица 2. Значимость различных групп факторов ценообразования в зависимости от архитектурного типа объекта оценки

Основные факторы (группы факторов)	Архитектурные типы
	1	2	3	4	5	6	7
Особенность места расположения здания ( РАЙОН) 1.1 Характеристика района (микрорайона):	3	2	2	3	1	1	1
1.2 Исторические и архитектурные особенности района:	3	2	2	3	2	1	1
Социальные, градостроительные и другие особенности района:	2	2	2	2	1	0	2
Характеристика самого здания и его особенностей (ДОМ) 2.1 Тип дома и другие историка - архитектурные характеристики:	3	3	3	3	1	0	0
2.2 Инженерно-технические особенности здания:	1	3	3	1	3	2	1
2.3 Необходимость и пример. стоимость ремонтно-строит. работ:	2	2	2	2	1	1	0
Юридический статус здания 3.1 форма собственности:	3	2	2	3	1	1	1
3.2 Обременения, ограничения:	3	3	3	3	1	0	0
3.3 Особенности налогообложения:	2	1	1	1	0	0	0
3.4 Охранный статус здания:	3	3	3	3	1	0	0
Личностные характеристики объекта оценки (квартира) 4.1 Место расположение кв. внутри дома ( по этажам, по частям):	-	3	3	3	2	1	2
4.2 Планировка внутренних помещений квартиры:	0	2	2	2	1	1	3
4.3 Интерьерные и технические особенности кв. (сп. УГИОПа):	3	3	3	3	1	0	-
4.4 Возможность перепланировки (улучшение или возврат прежнего п.)	3	3	3	3	1	3	1
5. Форма собственности и правовые особенности б. Сделки:	3	2	2	2	1	1	2
6. Сумма балов по типам объектов	35	33	37	36	18	12	14

Балы значимости фактора:

3 бала фактор имеет основное значение

2 бала фактор имеет значение

1 бал фактор учитывается, но не оказывает существенного влияния

0 балов фактор может быть проигнорирован

*Архитектурные типы объектов:

1. Дворцы, особняки, усадьбы и другие жилые строения дворцового типа

2. Доходные дома периода постройки до конца 19 века

3. Доходные дома конца 19 века - начала 20 века

4. Элитные доходные дома

5. Заводские и казенные доходные дома

6. Здания (помещения) нежилого предназначения перестроенных в жилые

7. Доходные дома, прошедшие полный капремонт или реконструкцию

Комментарии и выводы к таблице 2.

В 1-4 столбцах таблицы представлены архитектурные группы объектов потенциально имеющие высокую историко-художественную и архитектурную значимость, а в 5-7 столбцах таблицы представлены группы объектов изначально не имеющие столь высоких историко-архитектурных достоинств или утратившие их в процессе перестроек и реконструкции. Здесь наглядно прослеживается влияние прежней (первоначальной) ценности типов объектов на их рыночную цену.

Из числа значимых для ценообразования факторов в данную таблицу были включены три группы их, которые традиционно характеризуют объект оценки. В каждую группу были включены вопросы (факторы) существенно значимые для данного типа объектов (жилые дома, строившиеся в 18-м – 19-м и до начала 20-го столетия, из различных групп старого фонда).

Географические - характеризующие место нахождение объекта, его прошлые, настоящие и будущие (планируемые) особенности. Традиционно в эту группу входят факторы, характеризующие район (микрорайон): архитектурно - градостроительные, социальные, инфраструктурные, экологические.

Новым, для данной группы, является включение, как основного фактора, характеристики историко-архитектурных особенностей района, квартала, улицы, (не только настоящего времени но и прошлого, и, что не менее важно, будущего плана развития, воссоздания и реставрации).

К архитектурно - строительным вопросам традиционно относятся следующие данные:

материал строения здания в целом и его основных частей;

вид и качество работ, в том числе ремонтно-восстановительных и других (перестройки, перепланировки, надстройки и т.д.);

сохранность основных несущих элементов конструкции и категория прочности всего здания;

материал отделки;

- описание коммуникаций и др. строительно-инженерные вопросы.

Дополнительно к ним были добавлены «новые», весьма существенные для зданий старого фонда, факторы, подробно характеризующие:

особенности проекта, его архитектурную ценность и сохранность основного (первоначального замысла);

социальный и рыночный статус здания в прошлом;

возможность и (примерная) стоимость работ по воссозданию первоначального облика объекта (возвращение к подлинному замыслу архитектора, при условии значительной перестройки и перепланировки объекта);

оценка объекта не только как отдельно стоящего строения, а прежде всего как части историко-архитектурного ансамбля;

наличие деталей архитектурного убранства, их количество и ценность.

К обязательной «юридической» группе факторов, как основной, был добавлен факт обременительных условий и ограничений вытекающих из охранно–правового статуса объекта. Мы разделили этот сложный вопрос на составляющие:

а) статус здания в целом (иногда с территорией и участком земли) и

б) охранный статус самой квартиры и тех деталей интерьера которые считаются неотъемлемой частью и передаются по охранной описи УГИОПа (сервитут).

Анализируя баллы коммерческой ценности той или иной группы факторов для разных групп объектов, необходимо отметить несколько особенностей. Чем (потенциально) более дорогим является объект, с точки зрения рыночной цены продажи, тем более значимы для него факторы историко-архитектурного значения и наличие деталей убранства (камины, лепнина и т.д.) и менее значимы факторы инженерно–технических характеристик. Связано это с планами значительного ремонта и реконструкции всех объектов подобного типа, например: особняк или квартира дворцового типа в элитном доме, на сегодняшний день имеют только остаточные признаки «прошлого великолепия», высокая стоимость определена не нынешним состоянием, а возможностью восстановления прежнего архитектурно-художественного облика с учётом высокой исторической ценности здания.

Данные группы факторов оказывают значимое влияние именно на уникальные объекты, по праву считающиеся объектами НАСЛЕДИЯ, не пострадавшие (значительно) от перестроек и перепланировок советского времени. Это 1-4 столбцы архитектурных типов (в суммарных показателя по 16 факторам каждый из них набирает более 30-ти балов).

Анализ сопоставимых продаж объектов жилой недвижимости имеющих историческую и архитектурную ценность (метод прямого сравнительного анализа продаж).

Используя данный метод оценки, можно наглядно проследить за тенденцией влияния факторов на стоимость объектов, для этого используется прямое сравнение аналогичных объектов недвижимости, которые были проданы в одно и тоже время и на схожих условиях на данном сегменте рынка. Этот метод основан на принципе замещения, который говорит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Применение данного метода возможно только при наличии достоверной и полной информации о недавних сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектах недвижимости.

Для применение метода сравнения продаж (МСП) мы провели, согласно определенной последовательности, следующие действия:

Изучение вторичного рынка продаж объектов жилого предназначения имеющих историко-архитектурную ценность.

• Выбор трёх объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы между собой по различным характеристикам (местонахождения, тип здания, размер квартиры и т.д.). Анализ и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. Данные продажи представляют собой самые недавние продажи объектов недвижимости (с периода 01.12 2000г. по 01.03.2001 г.)

• Подробная характеристика объектов и условия их продаж представлены в таблице 3. Цель данного сопоставления – выявить влияние историко-архитектурных факторов на формирование рыночной цены.

Объект №1: квартира, находящаяся в многоквартирном жилом доме (по классификации – элитный ДД), которая, в отличие от двух других, сохранила элементы интерьерного декора.

Объект №2: квартира, находящаяся многоквартирном жилом доме (по классификации – ДД конца 19 века), расположена в престижной части Центрального района (вблизи от архитектурных ансамблей).

Объект №3: квартира, находящаяся многоквартирном жилом доме (по классификации – ЗД), в результате перепланировок и ремонтов утратила все архитектурные и исторические особенности, характерные для 19 века. Но, в отличие от объектов №1 и №2, данное здание является частью архитектурного ансамбля (Набережная канала Грибоедова – Банковский мост – Казанская площадь) и имеет соответствующий вид из окон.