78. Экологический фактор в контексте оценки стоимости земли

Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит свое адекватное отражение в структуре рыночной стоимости недвижимости1) Механическое. Захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления — отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м2 и т.д.) на единицу площади либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

3) Физическое. Изменение физ. параметров окруж. прир.-антропог. среды объекта недвижимости; тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиац. и т.п.

79. Виды поправок к стоимости объекта и способы их внесения в сравнительном анализе

Виды поправок. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться с помощью

поправок в рублях (долларах), в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных. Рублевые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые (или вычитаемые) к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости. Процентные поправки применяются тогда, когда трудно определить точные значения поправок в денежном выражении. Обычно процентные выражения используются при поправках на время(между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые (долларовые). Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Некоторые виды недвижимости сравнивают по цене в расчете на единицу, приносящую доход. Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене и обратное ему отношение. В этом случае единицей сравнения является либо валовой рентный мультип-GRM (другое название – валовой мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации. Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к доходу от этой недвижимости в виде потенциальной или действительной валовой выручки. Общий коэффициент капитализации – это основной коэффициент, используемый в методе капита-лизации дохода, его значение равно величине, обратной значению валового рентного мультипликатора. Процесс внесения поправок. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осущест-вляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах). Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+". Последовательность внесения поправок. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на стоимость оцениваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки. Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако, например, Институт оценки США рекомендует следующую последовательность внесения поправок: 1) состав имущественных прав; 2) условия финансирования; 3) условия продажи; 4) время; 5) местоположение; 6) физические хар

81. виды загрязнений при экологической экспертизы

Механические	Загрязнение среды агентами, которые имеют на него механическое влияние без физико-химических и биологических последствий (изделия из пластмасс, стекло, кирпич и пр. инертные материалы);
Физические	Загрязнения, связанные с изменением физических параметров среды: температурно-энергетических (загрязнение тепловое), волновых (загрязнение световое, шумовое и электромагнитное), радиационных (загрязнение радиоактивное);
Химические	Изменение природных химических свойств среды, а также проникновение в него веществ, которых в нем не было, или были в меньших концентрациях;
Биологические	Случайное или с участием человека проникновение в экосистемы и технологическое оборудование чуждых им видов животных и растений, которые при массовом размножении угнетают их или вредят их функционированию.