7.Система массовой оценки объектов недвижимости.

Вся система массовой оценки недвижимости строится на следующих основных принципах. Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:1.Принципы, основанные на представлениях пользователя.2.Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.3.Принципы связанные с рыночной средой.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение. Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования. Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.1. Определение проблемы. 2. Составление плана оценки. 3. Сбор и подтверждение информации. 4. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке. 5. Согласование. 6. Отчет о результате оценки стоимости.

8.Механизм расчета арендной платы.

Договором аренды нежилого помещения в обязательном порядке определяется порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если договором аренды нежилого помещения не оговорен размер арендной платы, то договор считается незаключенным (ст.654 Гражданского Кодекса РФ).1) Арендная плата может быть установлена в форме:• платежей в твердой сумме;• доли от полученных в результате использования арендованного помещения продукции или доходов;• предоставления арендатором определенных услуг;• передачи в собственность или в аренду арендодателю определенной вещи;• затрат на улучшение арендованного помещения;• иных видов оплаты, представляющих из себя сочетание указанных форм или совершенно других форм.В соответствии с п.3 ст.614 Гражданского Кодекса РФ размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не более, чем один раз в год. При этом следует учитывать нижеследующее. Законодательство предоставляет право предусматривать в договоре различные формы арендной платы. В том числе, договором можно предусмотреть, не просто размер арендной платы, а постоянный механизм и способ ее расчета.(2)Например, арендная плата за месяц может быть равна твердой сумме, определенной сторонами, умноженной на индекс инфляции, действующий на дату оплаты, или арендная плата может рассчитываться исходя из установленного на дату оплату курса иностранной валюты к рублю и т.п. Наиболее распространен вариант, когда арендная плата состоит их двух частей: постоянной, представляющей из себя неизменную плату за арендуемые помещения, и переменной, равной сумме рассчитанных за месяц коммунальных платежей.Очевидно, что при таких, определенных договором способах (механизмах) расчета арендной платы, сумма арендной платы будет разной каждый месяц, за счет изменения переменных величин (индекса инфляции, курса валют, коммунальных платежей и т.д.).Но в данном случае, положения ст.614 Гражданского Кодекса РФ о невозможности изменения арендной платы более чем один раз в год, не применимы. Поскольку стороны установили договором условия постоянного механизма расчета арендной платы, и ее фактическое ежемесячное изменение представляет собой исполнение данного условия.(2) В таких случаях ограничение на изменение размера арендной платы не более чем один раз в год, распространяется лишь на постоянную часть арендной платы.Следует отметить, что оплата арендатором только одних коммунальных платежей, не является формой арендной платы и может привести к признанию договора аренды не заключенным по основанию отсутствия размера арендной платы. (2)2) В договоре обязательно должно быть прописано: включен ли НДС в сумму арендной платы. При этом если арендная плата включает в себя НДС, то необходимо указать его размер. Это позволит избежать как споров с налоговыми органами, так и ненужных недоразумений с арендодателем.