Тема 4: “Сравнительный подход к оценки недвижимости”.

1)Общая характеристика сравнительного подхода.

2)Инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости.

3)Виды поправок. Методы их расчёта и внесения.

4)Методы сравнительного подхода используемые для оценки недвижимости.

21.11.2011

Замечание к процессу оценки.

Подход к оценке (согласно ФСО №1) – совокупность методов оценки, объединённых общей методологией.

Метод оценки (согласно ФСО №1) – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходных подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик в праве самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Схема применения 3-х подходов:

Вопрос 1!

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении, которых имеется информация о ценах(ФСО №1). Объектом-аналогом признаётся объект сходный с оцениваемым по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость(посмотреть общую характеристику подхода в ФСО №1).

Базовые положения подхода

1.Подход основан на постулате – сходные объекты недвижимости должны быть проданы по сходным ценам.

2.В основе подхода лежат следующие базовые принципы:

-спроса и предложения

-замещения

-вклада

3.Сравнительный подход определяет стоимость на основе цен сделок с аналогичными объектами, цена которых скорректирована на выявленные различия.

4.Информационное обеспечение сравнительного подхода. Состав информации достаточно разносторонен, однако его можно разбить на 3 блока:

I.Данные о физических и экономических характеристиках объекта оценки и его окружения.

II.Данные о физических и экономических характеристиках объектов-аналогов и их окружении.

III.Рыночная(ценовая) информация об объектах-аналогов.

5.Необходимые условия и сферы применения. Основным условием применения является: активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Как правило, сравнительный подход используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости. К факторам, ограничивающим применение сравнительного подхода относится:

-уникальность объекта

-закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходной недвижимости является приоритетной.

-недостаточность информации об инвестиционных возможностях покупателя и кризисная ситуация на рынке.

6.Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя методами:

а)метод сравнительного анализа продаж.

Базовая модель метода: V=Scp +/- ADJ

V - стоимость

Scp – цена продажи аналогичного объекта

ADJ – суммарная поправка к ценам аналогичных объектов за различием в характеристиках и параметрах между объектом оценки и его аналогом.

б)метод соотнесения цены и дохода

Представлен 2-мя модификациями

-валового рентного мультипликатора

-метод общего коэффициента капитализации

Метод соотнесения цены и дохода относят на стыке сравнительного и доходного подхода.

7.Преимущество подхода:

-подход статистически обоснован

-позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей на данный объект недвижимости. Основан на реальном соотношении спроса и предложении.

-наиболее надёжен в условиях активного рынка для небольших коммерческих объектов и для оценки жилой недвижимости.

8.Недостатки подхода

-проблема степени сравнимости. Абсолютно одинаковых объектов не существует.

-зависимость от активности рынка и стабильности рынка

-сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. Невозможность применения для уникальных объектов недвижимости