Тема 5:”Доходный подход”.

1)Общая характеристика доходного подхода.

2)Метод капитализации. Методы определения коэффициента капитализации.

3)Метод дисконтирования.

Вопрос 1!

Доходный подход – совокупность методов оценки объекта, основанных на определении ожидаемого дохода от использования объекта оценки(ФСО №1). Общую характеристику подхода ФСО №1.

Базовые положения доходного подхода

Подход основан на постулате: покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем текущая оценка качества и количества дохода, которой эта недвижимость способна принести в будущем. В основу подхода положены следующие принципы:

-ожидания;

-замещения;

-спроса и предложения(через коэффициент капитализации и ставку дисконтирования).

Доходный подход определяет стоимость как текущую стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом. Подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости. Основным ценообразующим фактором образует будущий доход(см предыдущую тему в части валового, действительного и потенциального дохода).

Используются 2 группы методов:

1.Капитализации дохода

V = ЧОД/R

V – стоимость

ЧОД – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка, отношения значений арендного дохода к ценам продаж для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования определяется во круг определённой величины, которая является индикатором ставки капитализации. Ставка капитализации определяется либо:

-на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях;

-как ставка дохода на капитал скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Необходимым и обязательным условием применения метода является предположение, что в будущем доходы будут приблизительно на одном и том же уровне, что и нынешние. В оценке недвижимости метод является основным, в оценке бизнеса применяется редко.

2.Дисконтирования дохода. В качестве дохода в этом методе выбирают чистый денежный поток. Метод используется, если доходы не стабильны, если объект находится в стадии реконструкции, модернизации и т д. В оценке недвижимости применяется редко.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо соблюдение следующих условий:

-оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода.

-величину будущих доходов можно достоверно рассчитать.

-риски присущие оцениваемой недвижимости можно надёжно оценить.

Преимущества: учитывает перспективы развития недвижимости и отражает представления инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Доход – основной ценообразующий фактор. Результаты, полученные по этому методу наиболее значимы для объектов, приносящих доход.

Недостатки: подход является умозрительным. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов, особенно крупных. Трудности при выработке прогнозов.

Вопрос 2!

Повторить общую характеристику доходного подхода и метод нахождения ЧОД.

Методы определения коэффициента капитализации

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путём конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации – процентная ставка, которая используется для конвертации будущего дохода. Существуют 3 основных способа нахождения коэффициента капитализации:

I.Метод прямой капитализации. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД аналогичных объектов, можно рассчитать коэффициент капитализации.

Rm = 1/n * (сумма)ЧОДi/Vi

V = ЧОД/1/n*(сумма)ЧОДi/Vi

II.Метод определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива. Согласно данному методу, коэффициент капитализации складывается из 2-х частей.

R = on(доход на капитал) + of(возврат капитала)

1)on - ставка дохода инвестиций являющаяся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

2)of – норма возврата капитала, т е норма погашения суммы капитальных вложений. Данный элемент применяется только по отношению к изнашиваемой части активов.

Порядок определения on

Ставка дохода определяется методом кумулятивного построения.

1.Без рисковая ставка дохода(ставка процента высоколиквидные активы, т е это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств компаний и частных лиц без какого-либо риска невозврата).

2.+премия за риск вложения в недвижимость (в данном случаи учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта; надбавка определяется в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надёжности).

3.+надбавка за низкую ликвидность недвижимости (учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций; она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объекту на рынке недвижимости).

4.+премия за инвестиционный менеджмент (чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют; надбавку за инвестиционный менеджмент рассчитывают с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчёт of

Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, остаётся неизменной и будет возвращено при её перепродаже, то нет необходимости при расчёте норм возврата. Если прогнозируются изменения в стоимости актива, то возникает необходимость учёта в коэффициенте капитализации of.

Существуют 3 способа нахождения of:

а)Метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга): R= on + 1/n(of) = 0,12 + 1/n = 0,32

n – оставшийся срок экономической жизни.

Например, срок 5 лет, ставка доходности инвестиций 12%. Сумма вложений капитала в недвижимость – 10 тыс. Определить ставку капитализации методом Ринга.

б)Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции(аннуитетный метод) – метод Инвуда: 1/a = R = on + SFF(n;on) = on + on/((1+on)^2 – 1);

SFF – коэффициент фактора фонда возмещения

в)Метод возврата капитала по фонду возмещения и без рисковой ставки процента (метод Хоскольда): R = on + SFF(n;iбез рисковая) = on + iбез рисковая/((1 + iбез рисковая)^n – 1);

III.Метод связанных инвестиций (технико-инвестиционной группы). Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заёмного капитала, то коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиции. Величина коэффициента определяется в этом случаи технико-инвестиционной группой. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенная значение (весы доля собственного и заёмного капитала): R = M*Rm + (1-M)*Re

1-М – доля собственного капитала в общем;

Rm – коэффициент капитализации для заёмного капитала (ипотечная постоянная) = Ежегодные выплаты по обслуживанию долга / сумма ипотечного кредита.

Rm можно определить по таблице 6-и функции. Rm = Фактор фонда возмещения + % по кредиту = взносу на амортизацию единицы.

Re – коэффициент капитализации для собственного капитала; Re = Головой денежный поток до выплаты налогов / величина собственного капитала.