Вопрос 2!

Оценщик использует 2 аналитических инструмента для проведения сравнительного анализа(элементы сравнения и единицы сравнения).

Единицы сравнения

Единицы сравнения – единицы измерения аналогичного и оцениваемого объекта. В качестве единиц сравнения может быть выбраны:

-физические единицы(цена единицы площади)

-экономическая единица(цена, приносящей доход единицы)

Выбор единицы сравнения зависит от вида недвижимости:

а) При оценке земельных участков выбирают единицы земли(га, м2, сотки), цена за 1 фронтальный метр(участок вдоль дороги для земель коммерческого назначения.

б)при оценке застроенных участков

-за 1 м2

-за 1 м3(складские помещения)

-за 1 м2 полезной площади

В некоторых случаях в качестве единицы сравнения следует использовать формирующие доход модули(коммерческая недвижимость): цен за номер в гостинице, за посадочное место, цена за одно машинаместо.

Элементы сравнения

Характеристики объектов и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Обычно рассматриваются следующие элементы сравнения, охватывающие наиболее существенные факторы стоимости:

1)Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость

2)Условия финансирования. При всём многообразии способов финансирования их можно объединить в 3 основные группы:

-финансирование за счёт собственных средств инвестора единым платежом

-смешанное финансирование с использованием банковского кредита(как правило ипотечного)

-смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемое продавцом или покупка в рассрочку

3)Условия продаж. Поправки на условия продаж не обходимы. В случаи, если мотивация покупателя и продавца не типична. Наиболее распространёнными формами не типичных условий сделок являются:

-сделки заключённые под давлением, ставившим одну из сторон в явно не выгодные условия

-сделки, осуществляемые по желанию продавца в более короткие сроки(срочная продажа)

-особые предпочтения инвестора, относительно анализированной сделки

-финансовые, корпоративные родственные связи

-особые условия процедуры отчуждения собственности

4)Рыночные условия(дата продажи). Данный элемент сравнения бывает достаточно часто и идёт падение цен на местном рынке. Элементом сравнения является не календарный период, отделяющий дату оценки от даты сделки, а период времени, определяющий изменение рыночной ситуации.

5)Местоположение. Такая корректировка вносится в том случаи, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в пределах одного района.

6)Физические характеристики являются существенной составляющей её стоимости, поэтому оценщик должен проанализировать большое число разнообразных параметров, таких как:

-размер здания

-качество строительства

-архитектурный стиль

-строительные материалы

-возраст и состояние здания

-размер земельного участка

-функциональная полезность

-экология

Физических характеристик может быть больше, чем одна.

7)Экономические характеристики(параметры, определяющие доход). Для объектов коммерческого использования. Размер дохода зависит от эксплуатационных расходов(состав арендаторов, условий договора аренды, срока окончания и возможности его продления).

8)Отклонение от целевого использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения, которая представляет вариант текущего использования объектов.

9)Наличие движимого имущества

-продажа магазина с оборудованием