4. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование – разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на конкретную дату оценки, является юридически законным, физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости земельного участка.

Наиболее эффективное использование конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов.

Факторы, определяющие наиболее эффективного использования

Потенциал местоположения

Рыночный

спрос

Финансовая обоснованность

Правовая обоснованность

Технологическая обоснованность

Ресурсное качество участка

Перед принятием решения о приобретении и освоении/застройке земли или о покупке уже существующего здания для немедленного использования или перестройки покупателю необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная собственность. Застройщик заинтересован в ответах на два главных вопроса. Первый из них — насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования или, говоря по-другому, какие варианты использования будут приняты рынком. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализа конкуренции. Второй вопрос — каковы затраты и обоснованность освоения/застройки земли или перестройки объекта. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность данного варианта застройки, ресурсное качество участка, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

1. Правовая обоснованность. В процессе анализа данного фактора рассматриваются права и правовые ограничения, связанные с данным земельным участком: правила зонирования, законы об охране окружающей среды, строительные нормы и правила, налоговая политика и др.

2. Потенциал местоположения – один из основных факторов, определяющих ценность земельного участка. Чтобы его определить, необходимо ответить на ряд вопросов:

- каким образом участок соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования;

- какова доступность (транспортная и пешеходная) участка (наличие транспортных коммуникаций, время, затрачиваемое на поездку до центра)

- какова визуальная открытость участка исходя из предполагаемых целей его использования (кафе, магазин, ресторан должны быть на виду, мебельный магазин или магазин автомобильного дилера – не обязательно, для склада желательно наличие рядом скоростного шоссе или станции железной дороги);

- есть ли различные неудобства и опасности, в том числе скрытые, которые могут повлиять на использование и, следовательно, цену участка.

3. Рыночный спрос – следует анализировать для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли представляет интерес для инвестора с учётом характера спроса и предложения на данном рынке. Для этого следует:

а) определить факторы со стороны спроса и предложения, влияющие на цену земли; б) определить «целевой» рынок, то есть тех пользователей, которые смогут арендовать или купить данную недвижимость;

в) определить достоинства данного объекта, обеспечивающие его конкурентоспособность и преимущества.

4. Ресурсное качество участка – рассматривается физическая пригодность участка для различных вариантов застройки: размер, форма, топография, несущая способность грунтов, другие естественные особенности, возможная этажность, наличие коммуникаций и уровень предоставляемых коммунальных услуг.

5. Технологическая обоснованность – устанавливается возможность постройки планируемого на данном участке объекта в установленные сроки и при достижении соответствия стоимости и качества строительно-монтажных работ (возможность использования определенных видов материалов).

6. Финансовая обоснованность – позволяет оценить способность возводимого на участке объекта обеспечить поток денежных средств достаточного количества и продолжительности, чтобы возместить капитал и получить ожидаемую ставку дохода (во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи).

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.