Метод дисконтированных денежных потоков (ддп).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:
выбор длительности прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.
прогнозирование денежных потоков (Ct) для каждого прогнозного года
определение ставки дисконтирования.
расчет стоимости реверсии (остаточной стоимости объекта при прекращении поступлений потока доходов).
дисконтирование прогнозных ДП
дисконтирование реверсии
расчет текущей стоимости как суммы ДДП и дисконтированной реверсии
где
(3.11)
РV текущая стоимость;
С t – денежный поток периода t ;
i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;
R – стоимость реверсии.
Задачи для решения
Задача 3.1
Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 5500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая ставка — 0,04; надбавка за риск — 0,07; премия за физические риски — 0,035; премия за экономически риски — 0,025; премия за социальные риски — 0,04; премия за низкую ликвидность — 0,05; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом — 0,04.
Задача 3.2
Определить стоимость объекта недвижимости, используя а) метод Инвуда и б) метод Хоскольда, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10; безрисковая ставка определена в размере 0,06.
Задача 3.3
Инвестор планирует получение 20% дохода на свои инвестиции в объект недвижимости. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, равный 80% стоимости этого объекта недвижимости, под 12% годовых. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 50 000 д.е.
Задача 3.4
Инвестиционная компания вложила собственные средства в проект, рассчитанный на 3 года и приносящий прибыль 18% годовых, что значительно превышает среднюю прибыль по данной отрасли. Не имея больше проектов со столь высокой доходностью, руководство компании приняло решение: суммы, полученные в счет возврата инвестиций, вновь вложить в другой проект, экономическая жизнь которого – 4 года, довольствуясь безрисковой ставкой в размере 8%. Определить стоимость 4-летнего потока доходов, если доход за первый год составил 1,5 млн.д.е.
Задача 3.5
Определить стоимость предприятия, обеспечивающего поток доходов в течение 10 лет 39200 руб. с учетом предпосылки о безрисковой ставке – 6%. Норма отдачи на инвестиции – 12%. Какой метод определения коэффициента капитализации должен применяться?
Задача 3.6
Здание имеет срок жизни 27 лет. Ставка капитализации земли – 9%, безрисковая ставка 6 %. Рассчитать ставку капитализации здания методом Инвуда.
Задача 3.7
Определить стоимость объекта недвижимости, обеспечивающей чистый доход в 15 тыс. долл., если требуемая ставка дохода на инвестиции равна а)10; б) 15%. Расчет возврата капитала осуществляется по методу Ринга. Срок возврата инвестиций - 5 лет.
Задача 3.8
Объектом оценки является право аренды офисного центра. Ставка дохода по ценным государственным бумагам составляет 9,2%. Риск инвестиций в конкретный объект недвижимости – 7,6%. Продажа права аренды такого объекта занимает полгода. Прочих рисков не выявлено. Срока возврата капитала 7 лет. Рассчитать коэффициент капитализации методом Ринга.
Задача 3.9
Инвестор стремится получить 22 %-й доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70 % стоимости торгового предприятия, под 12 % годовых. Определить ставку капитализации и стоимость предприятия при условии, что чистый операционный доход составляет 45 тыс. руб.
Задача 3.10
Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 15 %-й доход на капитал в течение 5 лет. Суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, могут быть без риска реинвестированы только по ставке 8%. Определить коэффициент капитализации и стоимость 5-летнего потока доходов, если ожидаемый доход первого года составит 32 тыс. руб.
Задача 3.11
Кредит в размере 1 200 000 руб. выдан на 5 лет под 17,6% годовых. Определить прямолинейную норму возврата капитала и коэффициент капитализации.
Задача 3.12
По прогнозам оценщика гостиница в течение 4 лет будет приносить следующие потоки доходов: первый год – 800 млн. руб., второй год – 900 млн. руб., третий год – 1000 млн. руб., четвертый год – 900 млн. руб. В конце четвертого года планируется продать гостиницу за 12 000 млн. руб. Ставка дисконта –17 %. Рассчитать текущую стоимость гостиницы.
Задача 3.13
Предприятие в течение ближайших 5 лет будет получать чистый операционный доход в 15 млн. руб. в конце каждого года. Через 5 лет предприятие будет продано за 90 млн. руб. Ставка дисконта равна 22% . Рассчитать текущую стоимость объекта.
Задача 3.14
Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 8 000 кв.м, арендная ставка – 16 долл. за кв.м. Операционные расходы составляют 45% от потенциального валового дохода. Ставка капитализации равна 20%. Рассчитать рыночную стоимость.
Задача 3.15
Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду, составляет 2100 кв.м, по 25 долларов за кв.м. в месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений – 6%. Эксплуатационные расходы составляют 25% от потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.
Задача 3.16
Определить стоимость объекта недвижимости, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 600 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1800 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 980 тыс. руб.
Задача 3.17
Актив, приносящий доход по ставке 9% годовых, будет продан через 10 лет за 40% его нынешней стоимости. Рассчитать коэффициент капитализации при условии аннуитетного возмещения инвестиций.
Задача 3.18
Актив, приносящий доход по ставке 15% годовых, будет продан через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Рассчитать коэффициент капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций.
Задача 3.19
Объект недвижимости, который вы оцениваете, будет приносить чистый операционный доход в 10 000 д.е. ежегодно в течение следующих 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110 000 д.е. Предположим, что рыночная ставка дохода составляет 8%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?
Задача 3.20
Объект недвижимости, который вы оцениваете, будет приносить чистый операционный доход в 12 000 д.е. ежегодно в течение следующих 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 80 000 д.е. Предположим, что рыночная ставка дохода составляет 12%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?
Задача 3.21
Рассчитать стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 540 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 80% его первоначальной цены. Премия за риск вложения в недвижимость – 3,5%, премия за низкую ликвидность – 2,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 2 %. Рыночная ставка дохода составляет 4% годовых. Рассчитать норму возврата капитала методом Ринга.
Задача 3.22
Рассчитать стоимость офисного здания с годовым чистым операционным доходом 700000 руб., если прогнозируется продажа объекта через 5 лет за 40% его первоначальной цены. Премия за риск вложения в недвижимость – 3,1%, премия за низкую ликвидность – 2,4%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,8%. Рыночная ставка дохода составляет 12% годовых. Рассчитать норму возврата на капитала методом Инвуда.
Задача 3.23
Рассчитать стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 600 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 30% его первоначальной цены.
Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,6%, премия за низкую ликвидность – 2,3%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%, рыночная ставка дохода – 8%. Рассчитать норму возврата капитала методом Хоскольда.