5. Финансовые расчеты при ипотечном кредитовании

Объект недвижимости, как правило, приобретается не только за счет собственных средств, но и с привлечением ипотечного кредита.

Постоянный ипотечный кредит – самоамортизирующийся и предусматривает периодические равновеликие выплаты. Условия кредита состоят из четырех элементов: основной первоначальной суммы кредита, оставшегося срока, процента и размера периодического платежа в счет погашения кредита. Если известны три из них, то четвертый можно определить.

Расчет суммы ежемесячного платежа (pmt)

, где (5.1)

PV – текущая стоимость;

i – процентная ставка;

n – период ипотечного кредитования.

Определение ипотечной постоянной (Rm)

Ипотечная постоянная (Rm) – коэффициент, показывающий отношение величины ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита. Он рассчитывается по формуле:

, где (5.2)

DS – годовые выплаты по кредиту;

M – первоначальная сумма кредита

По таблицам ипотечная постоянная определяется фактором кол.6 годовых таблиц сложного процента, а при условии ежемесячных платежей фактор кол.6 следует умножить на 12 (число месяцев).

Rm включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она превышает номинальную ставку процента по кредиту.

Расчет основной суммы кредита (pv)

(5.3)

При расчете основной суммы кредита всегда рассчитывается остаток непогашенной суммы кредита с использованием фактора текущей стоимости аннуитета (кол.5)

Методы расчета общего коэффициента капитализации при условиях привлечения ипотечного кредита

1. Метод остатка применяется в случае, если объект недвижимости приобретается не только за счет собственных средств, но и с привлечением ипотечного кредита. При известной ипотечной постоянной (Rm) и коэффициенте собственного капитала (Re), общий коэффициент капитализации определяется по методу инвестиционной группы:

Rо = M х Rm + (1–M) х Re, где (5.4)

Rо - общий коэффициент капитализации;

М – доля заемных средств в стоимости объекта;

(1-М) – доля собственных средств в стоимости объекта.

2. Метод коэффициента покрытия долга

Под коэффициентом покрытия долга (debt service coverage ratio − DCR) понимается отношение чистого операционного дохода (NOI) к сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга (DS).

Этот метод не использует потоки доходов и расходов, которые являются коммерческой тайной, а основан на использовании финансовых коэффициентов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

Rо = M х Rm х DCR , где (5.5)

DCR − отношение чистого операционного дохода NOI к сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга DS.

Задачи для решения

Задача 5.1

Ежемесячные платежи по кредиту составляют $4212,9 при 12%-ной годовой ставке и оставшемся сроке кредита – 25 лет. Определить остаток непогашенной суммы кредита.

Задача 5.2

Ежемесячные платежи по кредиту составляют $4212,9 при сумме кредита в 400 000$.Определить ипотечную постоянную.

Задача 5.3

Основная сумма кредита составляет $400 000, он предоставлен на 5 лет, ставка процента – 12% годовых при условии ежемесячных равновеликих платежей. Рассчитать размер ежемесячного платежа.

Задача 5.4

Сумма кредита равна $10 000, годовая ставка 10%, срок амортизации составляет 4 года при ежегодных выплатах. Каким должен быть ежегодный платеж по кредиту?

Задача 5.5

Сумма кредита равна $10 000, годовая ставка 10%, срок амортизации составляет 4 года при ежегодных выплатах. Какова ипотечная постоянная?

Задача 5.6

Кредит предоставлен на 30 лет по номинальной ставке 12%. Выплаты предусматриваются ежемесячно. Первоначальная сумма кредита $100 000. Каким должен быть ежегодный платеж по кредиту?

Задача 5.7

Кредит предоставлен на 30 лет по номинальной ставке 12%. Выплаты предусматриваются ежемесячно. Первоначальная сумма кредита $100 000. Какова величина ипотечной постоянной?

Задача 5.8

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

Задача 5.9

По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 2 500 д.е. Кредит выдан на 9 лет под 12%. Собственные средства инвестора по данному проекту составляют 75 000 д.е. Определить стоимость покупки (цену) данного объекта недвижимости.

Задача 5.10

Рассчитать ипотечную постоянную, если ежегодные платежи по ипотечному кредиту в 100 000 д.е. составляют 12 500 д.е.

Задача 5.11

Рассчитать ипотечную постоянную на основе следующих данных: срок погашения кредита – 11,5 лет; ежегодные платежи – 16 200 д.е.; сумма кредита – 150 000 д.е.

Задача 5.12

По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 1 500 д.е. Кредит выдан на 8 лет под 14%. Собственные средства инвестора составляют 300 000 д.е. Определить стоимость покупки (цену) данного объекта недвижимости.

Задача 5.13

По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 4 000 д.е. Кредит выдан на 10 лет под 13%. Собственные средства инвестора составляют 100 000 д.е. Определить стоимость покупки (цену) данного объекта недвижимости.

Задача 5.14

Определить стоимость объекта, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

Задача 5.15

Инвестор планирует получение 20% дохода на свои инвестиции в объект недвижимости. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, равный 80% стоимости этого объекта недвижимости, под 12% годовых. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 50 000 д.е.

Задача 5.16

Приобретение объекта недвижимости осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет ипотечного кредита. Требования доходности для привлеченных средств 6%, для собственных 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу остатка.

Задача 5.17

Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях: ипотечная постоянная – 18%; коэффициент покрытия долга – 1,25; отношение величины кредита к стоимости – 75%. Какова общая ставка капитализации? Какова ставка капитализации для собственных средств?

Задача 5.18

При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70%-ное отношение заемных средств к стоимости объекта. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Задача 5.19

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход, равный 350 000 д.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в  1 750 000 д.е. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оценить стоимость объекта недвижимости.

Задача 5.20

Г-н Петров купил квартиру стоимостью 200 000 у. е. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил 30 000 у. е., а остальные обязался выплатить в течение 10 лет под 12% годовых. Определить сумму ежемесячных платежей по кредиту.