Задачи для решения

Задача 4.1

Сделать вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения общей площадью 120 кв.м. на основе приведенных данных:

	Текущее использование (склад)	Офисное помещение	Кафе
Законодательная допустимость	+	+	-
Физическая возможность	+	+	+
Финансовая реализуемость	+	-	+
Стоимость объекта, млн. руб.	17	20	25

Задача 4.2

Сделать вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения общей площадью 80 м² на основе приведенных данных. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные:

	Торговое помещение	Офис	Склад
Законодательная допустимость	+	+	+
Физическая возможность	+	+	+
Финансовая реализуемость	+	+	+
Стоимость объекта, млн. руб.	7	9	8,5

Задача 4.3

Сделать вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные (при этом варианты использования являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми):

Вариант А - стоимость объекта в текущем использовании составляет 15млн. рублей.

Вариант Б - при альтернативном использовании с учетом ремонта:

- стоимость объекта после ремонта составит 20 млн. руб.,

- затраты на ремонт составят 3,5 млн. руб.

Задача 4.4

Сделать вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка. При исследовании возможностей использования были получены следующие данные (при этом застройка земельного участка является физически возможной, законодательно допустимой и финансово реализуемой):

Вариант А - стоимость земельного участка как свободного на рынке составляет 10 млн. рублей.

Вариант Б – при строительстве на данном участке нового коттеджа:

- стоимость земельного участка с коттеджем составит 30 млн. руб,

- затраты на новое строительство составят 22 млн. руб.

Задача 4.5

Определить и обосновать расчетами вариант лучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, кафе, магазин. Все варианты являются физически осуществимыми и финансово реализуемыми.

Параметры сравнения	Офис	Кафе	Магазин
Площадь помещения, м2	500	500	500
Рыночная ставка аренды, руб/м2 в год	14 000	13 500	13 000
Потери от недоиспользования, %	25	20	10
Операционные расходы, руб. в год	600 000	400 000	350 000
Расходы на ремонт, руб.	200 000	175 000	0
Коэффициент капитализации,%	20	18	22

Задача 4.6

Определить и обосновать расчетами вариант лучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: склад, ателье, магазин. Все варианты являются физически осуществимыми и финансово реализуемыми.

Параметры сравнения	Склад	Ателье	Магазин
Площадь помещения, м2	70	70	70
Рыночная ставка аренды, руб/м2 в год	15 000	12 500	16 000
Потери от недоиспользования, %	15	20	10
Операционные расходы, руб. в год	100 000	200 000	150 000
Расходы на ремонт, руб.	125 000	0	0
Коэффициент капитализации,%	15	18	20

Задача 4.7

Определить и обосновать расчетами вариант лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка общей площадью 18 соток, предназначенного только под дачное строительство. В качестве альтернативных вариантов его использования рассматриваются следующие:

Вариант А - строительство на участке одного 2-этажного коттеджа:

Стоимость улучшений 3000 тыс. руб.

Чистый операционный доход 550 тыс. руб.

Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации) 15%

Коэффициент капитализации для земли 10%

Вариант Б - разделение данного земельного участка на три участка по 6 соток и строительство на каждом из них по 1-этажному дому. В расчете на один объект недвижимости:

Стоимость улучшений 800 тыс. руб.

Чистый операционный доход 150 тыс. руб.

Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации) 15%

Коэффициент капитализации для земли 10%

Задача 4.8

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.

• Торговый центр:

Стоимость новых улучшений $650 000

Чистый операционный доход $105000

Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации) 12%

Коэффициент капитализации для земли 10%

• Гостиница:

Стоимость новых улучшений $750 000

Чистый операционный доход $ 126 000

Норма прибыли улучшений 16%

Коэффициент капитализации для земли 10%

• Театр:

Стоимость новых улучшений $950 000

Чистый операционный доход $130000

Норма прибыли улучшений 12%

Коэффициент капитализации для земли 10%

• Офисный центр:

Стоимость новых улучшений $800 000

Чистый операционный доход $105000

Норма прибыли улучшений 13%

Коэффициент капитализации для земли 10%

Выбрать и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования данного земельного участка.

Задача 4.9

Выбрать и обосновать вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:

Параметры сравнения	Офисное здание	Торговый центр	Жилой комплекс
Стоимость застройки, $	577 000	721 500	450 000
Годовой валовой доход, $	150 000	250000	100 000
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $	20000	25 000	5000
Прочий доход, $	5000	10 000	3000
Операционные расходы, $	50000	120 000	30 000
Резерв на замещение, $	5000	10 000	3000
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %	13	14	13,2
Коэффициент капитализации для земли, %	12	12	12

Задача 4.10

Существуют следующие варианты застройки земельного участка:

Вариант А (бизнес-центр)

Ежегодный валовой доход оценивается в $250 000, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5%. Операционные расходы будут равны $80 000, резерв на замещение — $4000. Стоимость строительства зданий и сооружений - $350 000, коэффициент капитализации для них — 17%. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%.

Вариант Б (торговый центр)

Ожидаемые продажи оцениваются в $500 000. Платежи по процентной аренде составляют 7% валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 43% суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит $15 000. Стоимость строительства зданий и сооружений оценивается в $400 000, коэффициент капитализации для них — 15%.

Выбрать и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования данного земельного участка.