59. Договор купли-продажи недвижимости: Особенности продажи жилых помещений.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами.

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли‑продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

Договор этот впервые выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ по причине значительной ценности предмета договора и регулируется только нормами ГК РФ и других кодексов.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Предметом договора является недвижимое имущество – имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.

К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 ГК):

• земельные участки;

• объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);

• суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации.

• космические объекты.

Законом к недвижимому может быть отнесено и другое имущество.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (напр., земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко‑культурного значения и др.).

Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т. е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т. е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50 % общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50 % балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах»).

Обязанности продавца:

• передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества);

• передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором – п. 2 ст. 556 ГК).

Обязанности покупателя (ст. 551 ГК):

• принять недвижимое имущество по передаточному акту;

• зарегистрировать переход права собственности.

В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены.

Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли‑продажи предприятия, но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли‑продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация же перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли‑продажи.

Поэтому договор купли‑продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли‑продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если сделка по продаже недвижимости совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость.