Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынка недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объёмов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования

15. Виды стоимости объекта недвижимости

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость (рис. 5.1).

5.1. Формы проявления стоимости недвижимости

Потребительная стоимость (или стоимость в пользовании) обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Существует множество факторов, которые формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например:

• плодородие и местоположение земельного участка,

• количественные и качественные характеристики зданий и сооружений,

• их уникальность и долговечность,

• вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы.

Так как стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования, она носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

• инвестиционная;

• балансовая;

• стоимость для целей налогообложения (в России) и другие.

Меновая стоимость (или стоимость в обмене) возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

• рыночная;

• ликвидационная;

• залоговая;

• страховая;

• арендная;

• утилизационная.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения. Различным целям оценки недвижимости соот­ветствует несколько видов стоимости. Если оцен­ка недвижимого имущества производится в це­лях получения ссуды под залог недвижимой соб­ственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене прода­жи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вер­нет долг. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвести­ционная стоимость, рассчитываемая для конкрет­ного инвестора. Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, кото­рая отражает взаимодействие продавцов, поку­пателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки — наи­более вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус­ловиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий.

Рыночная стоимость недви­жимости может быть определена только при на­личии следующих условий равновесной сделки:

• рынок является конкурентным и предостав­ляет достаточный выбор имущества для взаимо­действия большого числа покупателей и продав­цов;

• покупатель и продавец свободны, независи­мы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить по­требности;

• срок экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совер­шения сделки с ним) достаточен для обеспече­ния его доступности всем потенциальным поку­пателям;

• оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые ус­ловия, принятые на рынке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от ти­пичной цены для данного рынка, т. е. от рыноч­ной стоимости аналогов рассматриваемого объек­та. Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект не­движимости. Концепция рыночной стоимости ос­новывается на наличии для типичного покупа­тель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до­полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращаю­щихся на рынке товаров.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (или восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением иден­тичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на кото­рую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки – сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведе­ния оценки рыночных цен. Рассчитывается на основе учета затрат на возведение объекта ана­логичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).

Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании – стоимость объекта оцен­ки, которая определяется исходя из существую­щих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Типичный инве­стор, вкладывая в недвижимость, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Недвижи­мое имущество – инструмент для генерирования потоков дохода. И в качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям. Это не обезличенная и отражающая наиболее вероятное поведе­ние на рынке, а субъективная величина, опреде­ляемая для конкретного инвестора. Инвестици­онная стоимость является наивысшей ценой, ко­торую может заплатить инвестор за объект не­движимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания кон­кретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объек­тов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков про­дажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потен­циальных покупателей, ликвидационная сто­имость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации пред­приятия по решению собственника либо судебно­го органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть полу­чена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оцен­ки – стоимость объекта оценки, равная рыноч­ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объек­та оценки.

Стоимость объекта оценки для целей нало­гообложения (или налогооблагаемая стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рас­считываемая в соответствии с положениями нор­мативных правовых актов (в том числе инвента­ризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроиз­водство объекта либо рассчитывается по норма­тивной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте ого­вариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стан­дартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

В специальной стоимости объекта оценки выделяют стоимость действующего предприятия, страховую стоимость, залоговую стоимость, стоимость права аренды.

Стоимость действующего предприятия (или балансовая стоимость) – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами фун­кционирования сформировавшегося производ­ства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определе­нии вклада, который вносят эти объекты в ка­честве составных компонентов действующего предприятия. Данная стоимость отражается в балансе предприятия и состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фир­мами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы раз­рушаемые элементы объекта. Учитываются за­траты на восстановление элементов объекта, под­верженных риску уничтожения, разрушения. Страховая стоимость представляет собой макси­мальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

Залоговая стоимость – стоимость недвижи­мого имущества, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возвра­та средств. Величина залоговой стоимости учи­тывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды (или арендная стоимость) – единовременная плата за право пользования и распоряжения иму­ществом по договору аренды.