Особенности развития рынка недвижимости
К особенностям развития рынка недвижимости относятся:
локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости, от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха);
сезонные колебания;
необходимость государственной регистрации сделок;
вложения капитала в недвижимость.
Развитие рынка недвижимости во времени имеет свои особенности и, прежде всего, для его развития характерна цикличность (рис. 4.4).
В начале любого цикла наблюдается спад на рынке недвижимости, связанный с перенасыщением построенных зданий – когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены при этом снижаются (1). Это рынок покупателя.
Далее наступает поглощение созданных объектов недвижимости после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется данный период практическим отсутствием предложения новых объектов (2). Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.
Следующий этап характеризуется тем, что новое строительство достигает своего апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты, происходит активный рост цен на объекты строительства (3). Это рынок продавца.
И в завершении наступает насыщение рынка недвижимости (4). В этот период создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.
|
|
|
|
Рис 4.4. Цикличность развития рынка недвижимости:
Российский рынок недвижимости, на настоящий момент времени, отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Формирование рынка недвижимости в России стало возможным после введения в начале 90-х годов право частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости. Существующие особенности российского рынка недвижимости (табл. 4.1) оказывают влияние на инвестиционную деятельность.
Основной особенностью развития российского рынка недвижимости являются региональные различия. Россия – огромная страна, имеющая большую протяженность с запада на восток и с севера на юг. И для различных регионов России характерны свои природные, экономические условия, правовая база, устанавливаемая местными властями. Это в свою очередь влияет на инвестиционную привлекательность и активность рынка недвижимости.
На сегодняшний день рынок недвижимости в России развивается очень медленными темпами. Основными причинами, сдерживающими его развитие, являются:
экономическая и политическая нестабильность,
нестабильность финансового сектора,
криминальная обстановка,
несовершенство законодательства.
Таблица 4.1