Общая характеристика сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с объектами недвижимости на рынке. Объекты недвижимости являются подобными тому, который предназначен для оценивания и находится в подобных условиях.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости:
спроса и предложения,
замещения
вклада.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения.
Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта.
Принцип вклада выражает вклад каждого фактора и его элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Сравнительный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы (рис. 8.1):
I этап: изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект.
II этап: анализ информации по объектам-аналогам.
III этап: внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов
IV этап: расчет итоговой стоимости объекта недвижимости
Рис. 8.1. Этапы применения сравнительного подхода
23. Регулирование оценочной деятельности
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.
Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки.
Основной формой государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.
Различают международные и национальные стандарты оценки.
Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) – международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.
Стандарты оценки недвижимости
Стандарты оценки недвижимости – это свод правил и порядок проведения оценочной деятельности всеми субъектами, уполномоченными на проведение такой оценки – индивидуальными экспертами - оценщиками и оценочными компаниями.
Действующими нормативными актами предусмотрены три основных стандарта оценки недвижимости:
Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
Цель оценки и виды стоимости
Требования к отчету об оценке
Основные формы саморегулирования оценочной деятельности отражены на рис. 3.2.
Рис. 3.2. Формы саморегулирования оценочной деятельности
Система профессиональных знаний предполагает профессиональную подготовку и приобретение опыта работы в области оценочной деятельности.
Членство в профессиональной организации, выполнение требований Устава определяет более авторитетное и доверительное проведение оценки. Например, в Великобритании не существует государственного регулирования деятельности оценщиков. В принципе любой человек может заняться деятельностью оценщика. Но все же авторитетом и доверием пользуются оценщики входящие в состав организации Королевского общества RICS. При нарушении требований Устава оценщик подвергается дисциплинарным взысканиям, вплоть до исключения из членов Королевского общества.
Соблюдение Стандартов профессиональной деятельности и Кодекса этики является одним из обязательных условий проведения оценки объектов недвижимости.