19. Принципы, отражающие компоненты объекта в оценки недвижимости

Вторая группа принципов оценки отражают компоненты объекта недвижимости и обусловлены процессом ее эксплуатации (иначе эти принципы называют еще экономическими принципами, связанными с управлением недвижимостью). Включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада (или принцип предельной продуктивности) основан на измерении стоимо­сти каждого элемента, вносимой им в общую сто­имость объекта. Учитывается влияние, как при­сутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оцен­ке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улуч­шений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Пример. В трех случаях проведены работы по благоуст­ройству земельного участка с целью повышения его стоимости. При одинаковой начальной стоимости земельных участков, рассматриваются различные затраты на проведение работ по благоустройству, которые формируют конечную стоимость земельного участка (табл. 6.2). В результате выявляется вклад работ по благоустройству каждого конкретного земельного участка. Причем произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не со­ответствовать последовавшему увеличению сто­имости объекта.

Увеличение стоимости земельных участков в зависимости от затрат на благоустройство

№ п/п	Стоимость земельного участка, тыс. руб	Затраты на проведение работ по благоустройству земельного участка, тыс. руб	Стоимость земельного участка после проведения работ по его благоустройству, тыс. руб	Вклад работ по благоустройству земельного участка в стоимость объекта, тыс. руб
1 2 3	100 100 100	20 40 5	120 130 100	20 30 0

Принцип вклада можно назвать и принципом предельной продуктивности, т.к. последовательное внесение улуч­шений сопровождается ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктив­ности, после чего затраты по созданию дополни­тельных улучшений не будут полностью компен­сированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе при­влечет дополнительных посетителей, что повы­сит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затра­ты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, размер вклада это сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Имеют место и случаи, когда какие-либо привнесенные факторы могут значительно уменьшить стоимость объекта.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как частный доход, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены другие факторы производства: затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней.

Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (табл. 6.3).