12. Методика анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

•   рыночный анализ;

•   анализ реализуемости варианта;

•   анализ наиболее эффективного использования.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

13. Проблемы и особенности ленд-девелопмента в России

Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Классический ленд-девелопмент — это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков — от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) — деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.

В узком смысле ленд-девелопмент — деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и пр.

Основные составляющие ленд-девелопмента таковы.

• Анализ рынка и перспективы развития территории. Исследование существующей территории, в том числе правовых аспектов землепользования.

• Анализ и расчет эффективной схемы развития территории, в том числе предварительный расчет экономической эффективности проекта, который можно реализовать на выбранных земельных участках.

• Обоснование инвестиций, в том числе расчет затрат и финансовый анализ проекта, оценка рентабельности.

• Оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий.

• Привлечение инвестиций в проект ленд-девелопмента.

• Градостроительное планирование земельного участка, в том числе согласование с генпланами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения, выбор решений, оформление технических условий (ТУ) на ресурсы, согласование обременении, ИРД, подготовка проекта планировки и концепции генерального плана развития территории.

• Реализация проекта развития территории.

Важнейшими задачами ленд-девелопмента являются:

• разработка стратегии развития территории;

• маркетинг территории и особенности организации продаж земельных участков;

• риски при реализации проекта и способы их минимизации;

• оформление вида разрешенного использования земельного участка.

Разработка стратегии развития территории включает: определение наиболее эффективного варианта использования территории; анализ основных факторов, влияющих на увеличение стоимости земли на локальном рынке; разработку проекта (мастер-плана территории) с примерами из существующих проектов; экономический анализ планировочных решений.

Маркетинг территории (в особенности организация продаж земельных участков) включает анализ: спроса и предложения; ценовой политики; кадастровых границ и рыночной зоны; способов рекламы и продвижения.

Основные риски на начальной стадии проекта ленд-девелопмента связаны непосредственно с характеристиками самого земельного участка и включают: риски неправильности или неполноты оформления документации по земельному наделу; риски ограничений, возникающих в силу существующего негативного ближайшего окружения; риски негативного развития соседних территорий; наличие сетей, перспективные планы развития крупных транспортных узлов.

Основные риски при развитии проекта: правильность выбора объекта/земельного участка; переоформление назначения и категорий земель; получение технических условий; согласования по проекту; возможные обременения; изначально неправильный выбор участников проекта; непроработанная концепция и мастер-план; неверно выбранные пропорции сегментов недвижимости; проблемы, связанные с незнанием специфики работы каждого из участников проекта; отсутствие возможности получать объективную и достоверную информацию.

Основные риски управления проектом ленд-девелопмента: отсутствие грамотного ядра управления проектом. В результате каждый из участников стремится максимизировать свою собственную прибыль; неверно расставленные акценты при подготовке и проведении тендеров; недостоверность оценок и общих предпосылок реализации проекта; незнание технологии и специфики реализации; типичные ошибки при выборе подрядчиков; отсутствие понимания особенностей взаимодействия между участниками проекта; незнание функционала и границ ответственности отдельных участников; плохое прогнозирование и контроль сроков исполнения работ и общего бюджета проекта; отсутствие общего четкого плана реализации проекта.

Сложным этапом ленд-девелопмента является оформление вида разрешенного использования земельного участка. Состав и последовательность действий зависят от законодательства региона/района местоположения участка.

Проблемы с оформлением разрешенного использования земельных участков различаются по регионам. Для того , чтобы ленд-девелопмента в России заработал в полную силу, доля негосударственных земель должна превышать 50 %, а сейчас в частной собственности находится менее 0,5 % земельных угодий. Процент этот меняется от региона к региону, но лидером остается Московская область, где в частной собственности находятся 34% всех территорий. 90% свободных земель в Подмосковье приходится на земли сельскохозяйственного назначения, которыеые для целей ленд-девелопмента должны быть переведены в другие категории либо сменить разрешенное использование.

Согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» существует шесть исключительных причин, о которым сельскохозяйственная земля может изменить категорию. Во-первых, это может быть связано с консервацией земель или созданием особо охраняемых природных территорий. В таком случае бывшие сельхозугодья превра­щаются в земли запаса, на которых ничего нельзя строить. Во-вторых, изменение категории происходит в случае установления новых черт поселений, например расширения города или поселка. В-третьих, категорию земли можно изменить в связи со строительством промышленных объектов, но только в том случае, если выбранный участок непригоден для осуществления сельскохозяйственного производства. В-четвертых, непригодные для сельхозработ работ земли можно включить в состав земель лесного или водного фонда. В-пятых, земли меняют свою категорию, если на них строят дороги, прокладывают линии электропередачи или связи, нефте- и газопроводы, железнодорожные линии.

Существует и последняя, шестая, возможность, связанная с выполнением международных обязательств. Например, сельхозугодья могут поменять категорию, если это нужно для безопасности государства или содержания объектов культурного наследия.

На сегодняшний день, по мнению экспертов, наиболее популярны, например в Подмосковье, второй и третий пути, в результате которых выбранный сельскохозяйственный участок ста­новится либо землей поселений, либо промышленной землей. В первом случае на этом участке становится возможным построить объекты жилой недвижимости, а во втором — коммерческой или производственной, например склады или заводы.

14. Экономические теории стоимости и базовые концепции оценки. Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. Потребительская стоимость - ценность товара для лица, использующего его. Она может полностью отличаться от цены продажи. Узел оборудования или машины может не иметь продажной стоимости, что, возможно, обусловлено трудностью разборки. Тем не менее для лица, использующего его, он может иметь значительную ценность, поскольку позволяет производить товар на продажу. МЕНОВАЯ СТОИМОСТЬ — согласно марксистской экономической доктрине: способность товара быть обмененным на другой товар в определенной пропорции, находящая свое выражение в денежной стоимости, в цене товара. М.С. отличается от потребительной стоимости, характеризующей товар как предмет потребления. ЦЕНА — денежное выражение стоимости товара; формируется на мировом и государственном рынках. ПОЛЕЗНОСТЬ — характеристика товаров и услуг, которая отражает удовольствие, удовлетворение потребностей, исполнение запросов, которое получают люди от потребления товаров и пользования услугами. Виды стоимости: РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ — текущая стоимость товаров, услуг, в том числе биржевых товаров, фондовых ценностей и валюты, определяемая па основе спроса и предложения в каждый конкретный момент на рынке. БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ — стоимость долгосрочных активов (объекта, основных средств предприятия, фирмы), внесенных в ее баланс, зафиксированных в балансовой ведомости. Исчисляется как первоначальная стоимость приобретения, создания объекта, по которой он был занесен в балансовую ведомость, за вычетом накопленного износа. Б.С. компании, фирмы определяется как ее чистые активы, собственный капитал, то есть совокупные активы за вычетом совокупных обязательств, долгов. ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ — выручка от продажи основных средств, годных строительных материалов, деталей и узлов, металлолома, остающихся после прекращения функционирования объекта. Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя; полезности; замещения; ожидания –позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением; -  остаточной продуктивности земли;

-  предельной продуктивности (принцип вклада);

-  возрастающего и уменьшающего дохода;

-  сбалансированности;

-  экономического размера;

-  экономического разделения.

3. Принципы, связанные с рыночной средой; ависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить: -  зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка; -  предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;  -  уровень конкуренции на рынке недвижимости;  -  изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.