15. Антикризисное управление в сфере недвижимости.

АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ — управление предприятием, организацией, ставящее своей задачей преодоление или предотвращение кризисного состояния, проявляющегося в неплатежеспособности, банкротстве, убыточности. Под термином "антикризисное управление" понимают либо управление в условиях наступившего кризиса, либо управление, которое должно способствовать выводу предприятия из этого состояния. Менеджмент, обеспечивающий успешную работу в кризисном режиме, представляет собой комплекс мероприятий, ориентированных на перевод предприятия в иной режим работы. Ключевая характеристика этого режима — устойчивое финансовое положение.

Особенностью антикризисного управления является более оперативная реакция на изменения, как вне предприятия, так и внутри него. В такой ситуации многократно возрастает потребность в анализе перспектив предприятия в целом, в выработке стратегии его дальнейшего развития. Только определившись с долгосрочными целями, выработав критерии оценки результата, можно помочь предприятию в решении его проблем.

Важной составляющей антикризисного управления является помощь команде менеджеров работающих на предприятии. Антикризисное управление предприятием включает в себя управление маркетингом, финансами, производством, персоналом и информацией.

Цели: 1) повышение инвестиц привлек-ти, 2) повыш упр-ия активами, 3) провед реорг-ии и реконстр-ции, 4) оптимиз налогооблаж, 5) повышение устойчивости пред-тия.

16.Имущественные права собственника недвижимости.

Право собственности – совокупность правовых норм, закрепляющих право владения, пользования и распоряжения своим имуществом за отдельными лицами и коллективами.

Владение- это основанная на законе возможность содержать имущество в собственном ведении.

Пользование – возможность хозяйственного или иного использован. им-ва путем извлеч из него полезных св-в.

Распоряжение – возм-ть определения юр. Судьбы им-ва путём изменения его принадлежности, состояния и назначения.

С юридической точки зрения существует несколько классификаций прав на недвижимость. Различают права на недвижимость во владении и права на недвижимость не во владении.

Право на недвижимость во владении подразумевает, что эта недвижимость находится в полном и непосредственном владении собственника, т. е. выражает его настоящий интерес. Право на недвижимость не во владении означает, что эта недвижимость перейдет в его владение лишь после того, как произойдет определенное событие, т. е. представляет будущий интерес владельца собственности. Более распространенным видом является право на недвижимость во владении. В получении такого вида права наиболее заинтересованы инвесторы и потенциальные покупатели. С точки зрения срока действия права на недвижимость во владении подразделяются на безусловное (неограниченное) владение недвижимостью и владение на правах аренды. Если безусловное владение продолжается неограниченный период времени и точный срок его окончания неизвестен, то владение на условиях аренды истекает в заранее оговоренный срок. Безусловное владение означает, что недвижимость является собственностью определенного лица, в то время как владение на условиях аренды подразумевает исключительное право владения и пользования собственностью, арендованной у другого лица. В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе такого деления лежит фактор времени. В первом случае может иметь место владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока существуют наследники либо правопреемники), а во втором случае продолжительность права ограничивается сроком жизни физического либо юридического лица — собственника недвижимости. Право абсолютного наследования представляет собой высшую форму собственности на недвижимость, в соответствии с которой владелец может использовать недвижимость по своему желанию и относительно которой не существует обязательств по отношению либо интересов в отношении третьих лиц. Такой вид безусловного владения позволяет продавать, сдавать в аренду, закладывать, разделять недвижимость на несколько частей в соответствии с имеющимся на этот счет законодательством, завещать недвижимость либо без ограничений, либо на определенных зафиксированных в договоре условиях. Пожизненное владение представляет собой право безусловного владения недвижимостью в течение жизни ее владельца или иного лица. Существует два подвида права пожизненного владения: договорная пожизненная собственность и юридическая пожизненная собственность, основанная на законе. Владение недвижимостью на правах аренды есть право использовать чужую недвижимость на основании договора об аренде, который дает исключительное право пользования чужой собственностью в течение оговоренного в нем календарного срока. На срок аренды недвижимости ее исконный владелец считается обладателем собственности, приносящей ему доход в виде арендной платы. Это означает, что арендодатель уступил часть своих прав арендатору на определенное время, т. е. арендодатель обладает возвратным правом на свою собственность. Право на недвижимость не во владении есть будущая недвижимость, на которую передают право пользования и распоряжения только при наступлении какого-то оговоренного в договоре события в будущем, хотя, строго говоря, это событие может так и не наступить. Существует два вида подобных прав: недвижимость, возвращенная дарителю, и недвижимость, полученная им в на­следство. Недвижимость, возвращенная дарителю, появляется только в том случае, если собственник недвижимости (даритель) передает ее другому лицу, при этом оставляя за собой право вернуть в будущем себе или своим наследникам подаренную недвижимость в полном объеме. Недвижимость, полученная в наследство, по своему смыслу противоположна недвижимости, возвращенной дарителю. Она появляется в том случае, когда даритель передает третьему лицу (его наследникам) недвижимость во владение до срока истечения права собственности на подаренную недвижимость (до смерти собственника). В этом случае даритель имеет на недвижимость прав больше, чем их передает, а для третьего лица интерес в недвижимости выступает в качестве будущего интереса. Поэтому даритель имеет право залога этой недвижимости.