1. Вид передаваемых прав на недвижимость и учет имеющихся обременений

При совершении сделки цена объекта недвижимости прежде всего определяется объемом передаваемых прав и переходящими к новому правообладателю ограничениями (обременениями) в распоряжении этими правами. Если отчуждению подлежит право собственности на объект оценки, то при наличии большого объема информации о сделках с сопоставимыми объектами необходимо выбирать объекты, по которым состав отчуждаемых прав аналогичен объекту оценки. При отсутствии достаточного количества сопоставимых объектов в качестве объектов-аналогов могут быть применены объекты, отчуждаемые с другим объемом прав, но в составе расчетов в обязательном порядке должна быть применена корректировка на вид прав. В качестве примера необходимости использования такой корректировки можно привести оценку свободного земельного участка, отчуждаемого на праве долгосрочной аренды, при наличии объекта-аналога, отчуждаемого на праве собственности. Другим примером является оценка части жилого дома, отчуждаемого на праве общей (долевой) собственности, при наличии в составе объектов-аналогов жилых домов, продающихся на праве собственности. Величина корректировки на различие в правах чаще всего определяется методом парных продаж, который рассматривается далее.

Наличие того или иного обременения также является существенной характеристикой любого объекта. В качестве такого обременения может рассматриваться наличие действующего договора долгосрочной аренды, ипотека, сервитут и другие. Учет наличия по отдельным объектам-аналогам или объекту оценки обременений также может быть обеспечен за счет применения соответствующих корректировок. Например, при наличии договора долгосрочной аренды по одному из объектов-аналогов корректировка на наличие обременения может рассчитываться на основе дисконтирования разницы в доходах от объекта при его сдаче в аренду на рыночных условиях и на условиях действующего договора аренды. Период дисконтирования определяется оставшимся до окончания договора аренды сроком, а ставка дисконтирования определяется как ставка дохода по соответствующему сегменту рынка.

2. Условия финансирования сделки.

При заключении сделок с недвижимостью сторонами могут быть согласованы различные условия финансирования (оплаты) имущества, влияющие на цену объекта. Объект может оплачиваться единовременно непосредственно при подписании договора купли-продажи недвижимости. Также возможно предоставление рассрочки оплаты за объект, с предварительным согласованием момента перехода прав собственности к покупателю. Использование механизмов ипотеки предоставляет возможности по применению заемных средств для приобретения недвижимости.

В каждой стране для каждого сегмента рынка недвижимости формируется свое представление о типичных условиях финансирования сделки с недвижимостью. В условиях отечественной экономики к нетипичным условиям финансирования сделки купли-продажи недвижимого имущества можно отнести: использование покупателем заемных средств на различных условиях предоставления кредита и его погашения, приобретение объекта в рассрочку (чем больше период рассрочки, тем выше оказывается цена продажи объекта), применение неденежных форм взаиморасчетов сторон с использованием ценных долговых бумаг или с продажей встречных товаров (услуг) и т.д.

Так, если известно, что по условиям сделки объект приобретен с рассрочкой платежа на срок 1 год, то цена сделки окажется завышенной по сравнению с ценой сделки аналогичного объекта при полной оплате за него в момент подписания договора. Следовательно, для приведения стоимости объекта-аналога к стоимости объекта оценки, потребуется применить корректировку на условия финансирования сделки. Данная величина может быть определена на основе дисконтирования цены продажи объекта, приобретаемого в рассрочку (сроки поступления денежных средств должны учитывать график выплат за объект), и сравнения текущей стоимости этого объекта с ценой сделки объекта, за который заплатили сразу.

3. Условия продажи.

Для различных типов недвижимости могут быть определены типичные условия заключения сделок, определяющие средний уровень цен на объекты аналогичного назначения. Эти условия соответствуют понятию рыночной стоимости, определение которой приведено в Главе 2. При этом достаточно часто условия продажи объекта могут отличаться от типичных условий.

Например, цена продажи земельного участка может оказаться выше рыночной, если покупателем земли оказывается владелец соседнего участка, для которого объединение двух участков открывает возможности по строительству объекта, способного принести более высокие доходы, чем застройка каждого участка в отдельности. По сути, стоимость такого участка будет соответствовать не стоимости в обмене, а стоимости в пользовании. Кроме этого, цена продажи объекта может оказаться значительно ниже рыночной стоимости в том случае, если продавцу срочно требуются деньги, и он продает объект в короткие сроки – здесь проявляется фактор вынужденности продажи, приводящий к снижению стоимости объекта.

В обоих примерах условия продажи являются нетипичными. При использовании этих объектов в качестве объектов-аналогов и расхождении их характеристик с объектом оценки должна быть применена корректировка на условия продажи.

Кроме этого, корректировка на условия продажи применяется в том случае, когда в качестве цен объектов-аналогов рассматриваются не цены сделок, фактически заключенных между сторонами, а цены предложения (публичной оферты). Величина корректировки, которую достаточно часто называют «скидкой на уторговывание», определяется текущим состоянием рынка: если спрос на объекты определенного типа значительно превышает предложение, то величина такой скидки стремится к нулю; в условиях экономического кризиса скидка может составлять значительную величину.

4. Рыночные условия.

Цены на рынке недвижимости постоянно изменяются. При этом любая информация о сделках с недвижимостью или ценах предложения фиксируется на определенную дату. Следовательно, при проведении оценки объекта на дату оценки необходимо учитывать изменения, произошедшие за период между датой заключения сделки или цены предложения объектов-аналогов и датой оценки.

Для внесения корректировки на данную характеристику к цене продажи объекта-аналога необходимо исследовать динамику цен на соответствующем сегменте рынка недвижимости за анализируемый период. Достаточно часто в качестве базы для определения численного значения поправки оценщики принимают изменение индексов цен на строительно-монтажные работы или иных показателей, которые регулярно опубликовываются специализированными изданиями. Однако наилучшим вариантом обоснования корректировки на рыночные условия являются результаты исследования рынка недвижимости. Также для обоснования скидки могут использоваться экспертные опросы и парные продажи.

5. Назначение и текущее использование объекта.

Известно, что одним из основных принципов оценки недвижимости является принцип наиболее эффективного использования. В соответствии с Международными стандартами оценки, оценка рыночной стоимости объекта оценки должна проводиться с учетом определяемого оценщиком варианта его наилучшего использования. Если какой-либо объект продается покупателю, не рассматривающему данный объект с позиций его наиболее эффективного использования, то цена сделки может оказаться заниженной, так как этим покупателем объект «недооценен». Кроме этого, особое внимание следует обращать на различие назначения объекта, предусмотренное еще на стадии проектирования, от текущего использования объекта с учетом потребностей конкретного собственника. Сопоставление двух вариантов использования объекта (проектного и текущего), а также анализ наилучшего с позиций текущего состояния рынка варианта использования объекта позволяют оценить коммерческий потенциал объектов-аналогов.

6. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.

В некоторых случаях в состав оцениваемого имущества включается не только собственно объект недвижимости, но и дополнительное оборудование и устройства, которые в нем расположены. Примером такого объекта может быть производственная база, на территории которой дополнительно установлены мостовые краны для погрузки сырья и готовой продукции, а также дополнительное передвижное осветительное и грузоподъемное оборудование. В качестве другого примера можно рассматривать продажу ресторана со всем оборудованием, мебелью и другими элементами отделимых улучшений.

При наличии в составе объекта оценки или объектов-аналогов имущества, не являющегося недвижимым в силу закона, но обеспечивающего дополнительную стоимость этой собственности, в составе расчетов должна быть применена корректировка, учитывающая наличие (или отсутствие) таких улучшений. В случае, если обоснованный вариант наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки не соответствует его текущему использованию, и имеющееся дополнительное оборудование и инвентарь не могут быть применены для НЭИ объекта, в составе расчетов может быть применена корректировка, предусматривающая возможность продажи движимого имущества по остаточной стоимости с перепрофилированием объекта оценки. Состав объектов-аналогов в этой ситуации должен быть определен с учетом варианта НЭИ объекта оценки.

7. Характеристики местоположения.

Так как фактор местоположения является одним из наиболее сложных и значимых для процедуры оценки, при выборе объектов-аналогов и проведении корректировок необходимо как можно более точно определять все характеристики объектов по критерию местоположения.

Часто учет фактора местоположения обеспечивается за счет внесения не одной, а нескольких корректировок, учитывающих различные параметры местоположения. Состав этих параметров определяется в зависимости от типа недвижимости. Например, для торговых помещений основным параметром является расположение объекта в «проходном месте» с высокой пешеходной и транспортной доступностью. Также важно, чтобы витрины и входная группа помещения выходили на красную линию основной, а не прилегающей улицы. Наличие в непосредственной близости от объекта мест под парковку транспорта и качество окружения объекта также влияют на его стоимость.

Степень влияния каждой составляющей фактора местоположения прежде всего определяется на основе анализа локального рынка, а для объектов, масштаб которых выходит за пределы отдельно взятого населенного пункта, при наличии аналогов, расположенных в различных районах (регионах), могут применяться основные социально-экономические и отраслевые показатели.

8. Физические характеристики.

Любой объект недвижимости имеет определенные геометрические и физические параметры – размеры (например, площадь застройки, строительный объем, площадь помещений по внутреннему обмеру и др.), состав, состояние и качество строительных конструкций, инженерных коммуникаций и отделочных материалов, наличие различных улучшений объекта и дру­гие характеристики, на которые в случае их отличия от оцениваемого объекта обязательно вносятся поправки. Дополнительными характеристиками земельных участков является их форма, уклон, почвенные характеристики и параметры грунтов.

Так как объекты-аналоги различаются по геометрическим параметрам (площади, объему, протяженности), размерности и числу характеризующих их единиц (технических и экономических), при проведении сравнения объектов-аналогов с объектом оценки чаще всего корректировки применяются по отношению не ко всему объекту в целом, а к его удельной технической характеристике (например, цена за 1 м² или за 1 га), или к экономической единице, учитывающей специализацию объекта недвижимости.

В зависимости от вида объекта недвижимости чаще всего используются следующие технические единицы сравнения объектов:

• для земельных участков (1 га, 1 сотку, 1 м²);

• для зданий (1 м² общей или полезной площади);

• для сооружений (1 погонный метр, 1 м³ , 1 л и другие).

Экономические единицы сравнения объектов всегда определяются в зависимости от назначения объекта недвижимости. В качестве примера можно привести количество номеров в гостинице, число мест в кинотеатре, количество заправок в сутки на АЗС и другие. Также, если в качестве объекта оценки рассматривается промышленное сооружение, то при наличии аналогов в качестве экономической единицы сравнения может быть принят ключевой технологический параметр (пропускная способность, производительность и т.д.).

После выбора единицы сравнения объекта определяют последовательность внесения поправок и форму корректировки для каждого элемента сравнения.

9. Экономические характеристики.

Необходимость учета этого элемента сравнения возникает при оценке доходной недвижимости, характеризующейся определенным уровнем эксплуатационных издержек, типом и качеством управления объектом недвижимости, величиной отчислений на ремонт объекта и т.д. Все эти показатели, в конечном счете, влияют как на текущий доход, так и на стоимость объекта недвижимости.

В качестве примера учета экономических характеристик можно рассмотреть оценку доходной недвижимости на основе анализа соотношения «цена объекта / доход от объекта» для объекта оценки и объектов-аналогов. Понятие «валового рентного мультипликатора» рассматривается нами далее.

При внесении корректировок, учитывающих различия между объектами в экономических характеристиках, необходимо обращать внимание на отсутствие в составе расчетов двойного учета одних и тех параметров в составе различных элементов сравнения.

Наряду с расчетом стоимости объекта недвижимости для целей его купли-продажи или других операций, связанных со сменой собственника объекта, элементы сравнительного подхода активно применяются для оценки среднерыночной величины арендной платы за объект оценки. Этот показатель является базовым для расчета стоимости недвижимости методами доходного подхода. В таблице 5.1 представлен сравнительный анализ состава основных ценообразующих факторов по различным элементам сравнения для купли-продажи и аренды доходной нежилой недвижимости. Следует отметить, что полный состав факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки и объектов-аналогов, определяется оценщиком в каждом конкретном случае с учетом типа оцениваемого объекта и характеристик сопоставимых объектов.

Из таблицы 1 следует, что состав ценообразующих факторов при отчуждении объекта недвижимости и при его сдаче в аренду по ряду показателей отличается. Поэтому при расчете среднерыночных показателей объекта недвижимости для различных сделок должен учитываться состав соответствующих факторов.

Таблица 1

Состав основных ценообразующих факторов

для различных видов сделок с недвижимостью

Тип элементов сравнения	Ценообразующие факторы для сделок купли-продажи	Ценообразующие факторы для аренды
1. Вид передаваемых прав и обременения	Объем передаваемых прав	Объем прав, передаваемых по договору (возможность субаренды)
	Различия в правах на земельный участок и улучшения	Общий и оставшийся срок действия договора аренды
	Наличие обременений в виде договоров долгосрочной аренды, сервитута и т.д.	Наличие государственной регистрации права аренды
2. Условия финансирования сделки	Форма взаиморасчетов сторона (денежная или иная)	Форма взаиморасчетов сторона (денежная или иная)
	Сроки оплаты (при заключении сделки или в рассрочку) и др.	Принцип назначения ставки арендной платы и ее возможного пересмотра
3. Условия продажи	Наличие финансового давления на сделку и ограниченные сроки реализации имущества	Наличие финансового давления на сделку и ограниченные сроки реализации имущества
	Соответствие условий сделки типовым условиям, сложившимся в сегменте рынка недвижимости	Соответствие условий сделки типовым условиям, сложившимся в сегменте рынка недвижимости
	Льготы и дополнительные преимущества после заключения сделки	Наличие дополнительных услуг, включающихся в договор аренду
4.Рыночные условия	Изменение цен во времени	Изменение цен во времени
	Отличие цены предложения от цены сделки	Отличие цены предложения от цены сделки
5.Назначение и текущее использование	Соответствие использования объекта варианту НЭИ	Соответствие использования объекта варианту НЭИ
	Учет затрат, необходимых для изменения варианта использования объекта	Учет затрат, необходимых для изменения варианта использования объекта
6.Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости	Необходимость исключения (добавления) в стоимости дополнительных элементов с учетом их потребительских свойств	Передача в аренду мебели, оборудования и других компонент с определением условий эксплуатации и оплаты
7. Характеристики местоположения	Престижность района расположения объекта	Престижность района расположения объекта
	Близость к центрам деловой или торговой активности	Близость к центрам деловой или торговой активности
	Транспортная и пешеходная доступность объекта, качество подъездных путей	Транспортная и пешеходная доступность объекта, качество подъездных путей
	Качество окружения объекта	Качество окружения в границах объекта и за его пределами
8.Физические характеристики	Характеристики земельного участка	Состояние окружающей застройки
	Архитектурно-планировочные решения	Архитектурно-планировочные решения
	Размеры объекта, материал и качество строительных конструкций и примененных технологий	Размеры и планировка помещений
	Износ и устаревания, потребность в проведении ремонта	Состояние помещений с точки зрения затрат на текущую эксплуатацию
9.Экономические характеристики	Возможности применения ресурсосберегающих технологий	Эффективность управления объектом
	Структура системы управления объектом	Величина издержек на управление