Методы расчета корректировок

Для расчета и внесения корректировок в теории оценки различают две группы методов – количественные и качественные. Применение той или иной группы методов определяется соотношением числа выбранных объектов-аналогов и количества факторов сравнения (ценообразующих факторов), использующихся для проведения оценки.

При определении стоимости объекта оценки в зависимости от состава ценообразующих факторов по различным элементам сравнения и наличия (отсутствия) данных, необходимых для обоснования применяемой корректировки, для обоснования любой корректировки могут применяться как количественные, так и качественные методы.

Преимуществом количественных методов является возможность численного обоснования корректировки с учетом реальной рыночной информации, характеризующей состояние рынка недвижимости. Основной проблемой этой группы методов является необходимость правильного подбора данных для расчета, исключающих использование в расчетах недостоверной информации. Применение неточной или недостоверной информации может привести к значительному искажению значения корректировки и, как следствие, результата оценки.

1. Количественные методы расчета объединяют большое число методов , из которых можно выделить следующие наиболее распространенные методы:

• парного сравнения продаж (парных продаж);

• линейной алгебры;

• статистические методы расчета.

Рассмотрим содержание этих методов более подробно.

Метод парного сравнения продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, которые по всем элементам сравнения имеют очень близкие характеристики (в идеале объекты являются точной копией друг друга), за исключением единственного параметра, наличием которого и объясняется раз­ница в цене этих объектов. Примером такой пары может быть информация о сделках с двумя квартирами, которые были проданы в одно и то же время. Квартиры расположены в одном доме на последнем этаже, имеют одинаковую отделку и состояние. Единственным отличием этих квартир является красивый вид, открывающийся из окна первой квартиры, и вид на промышленную зону, открывающийся из окна второй квартиры. На основе данных о цене продажи двух указанных квартир можно рассчитать корректировку на «вид из окна» и применить ее для корректировки стоимости объектов-аналогов в составе общего расчета стоимости объекта оценки.

Таким образом, применение метода парного сравнения продаж позволяет рассчитать поправку на соответствующий ценообразующий фактор и использовать ее для корректиров­ки на этот фактор цены продажи объекта-аналога, если он отличается от соответствующего показателя объекта оценки. Одним из важных условий применения метода является то, что для определения величины корректировки в качестве пары должны выбираться объекты, относящиеся к одному с объектом оценки и объектам-аналогам сегменту рынка.

Сложность применения данного метода объясняется особенностями процедуры подбора объектов парной продажи. Чаще всего объекты недвижимости отличаются не по одному, а по нескольким параметрам. Поэтому использование метода парных продаж требует обработки больших объемов рыночной информации в поисках достоверных и адекватных объекту оценки данных о сделках.

В качестве примера определения процентной корректировки на местоположение рассмотрим частный случай применения поправки на расстояние до остановок. На рынке имеются данные о двух одновременно проданных квартирах одинаковой площади и планировки, расположенных в одном и том же районе города. При этом первая квартира расположена в 3 минутах ходьбы от остановок городского транспорта, а расстояние до остановок от жилого дома, в котором расположена вторая квартира, составляет 20 минут. Известно также, что обе квартиры расположены на средних этажах, находятся в хорошем состоянии и имеют улучшенную отделку. Цена продажи 1 м² квартиры, расположенной вблизи от остановок, составила 32 100 руб., а в удаленности от остановок – 29 850 руб. Известно, что оцениваемая квартира находится в 20 минутах ходьбы от остановок.

Расчет корректировки на расстояние до остановок имеет вид:

k = (29 850 – 32 100) / 32 100 = – 0,07 (– 7 %).

Таким образом, величина отрицательной корректировки составила 7 %.

Тогда, при наличии данных об объектах-аналогах для оцениваемой квартиры, в зависимости от их характеристик по данному показателю, пример корректировки на расстояние до остановок может быть представлен в составе таблицы 2.

Таблица 2

Применение корректировки на местоположение

(расстояние до остановки)

Параметр сравнения	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Местоположение (расстояние до остановок)	20 мин.	3 мин.	20 мин.	3 мин.
Цена сделки руб./ м2	?	33 440	30 850	32 980
Величина корректировки, %		-7,0	0	-7,0
Скорректированная стоимость объектов-аналогов, руб./ м2		31 099	30 850	30 671

Таким образом, корректировка на расстояние до остановки, полученная методом парного сравнения продаж, была применена к объектам-аналогам 1 и 3. Знак поправки – отрицательный, так как по критерию местоположения объект оценки хуже, чем эти объекты-аналоги, следовательно, их стоимость нужно уменьшить, чтобы приблизить качество каждого объекта-аналога к качеству объекта оценки. Очевидно, что зная величину процентной корректировки, можно перевести ее в денежную величину. Например, для объекта-аналога 1 денежное значение корректировки составит: 33 440 х 0,07 = 2 341 (руб.), а для объекта-аналога 3 величина корректировки: 32 980 х 0,07 = 2 309 (руб.).

Рассмотрим в качестве примера вариант внесения денежной поправки к стоимости единицы площади объектов-аналогов при оценке квартиры, имеющей простую отделку. По результатам анализа рынка оценщику известна информация о продаже двух трехкомнатных квартир улучшенной планировки, расположенных в одном и том же микрорайоне на средних этажах новых многоквартирных жилых домов. Отличие этих квартир заключается в том, что в первой квартире отделка улучшенная, а во второй – простая. Состояние помещений – хорошее. Цена продажи 1 м² первой квартиры – 38 850 руб., а второй – 36 280 руб. Следовательно, при прочих равных условиях величина денежной поправки на качество внутренней отделки составит: k =38 850 – 36 280 = 2 570 (руб.).

В таблице 3 приведен пример внесения корректировки на качество внутренней отделки для трех квартир, являющихся объектами-аналогами оцениваемой квартире, имеющей простую отделку. Все квартиры имеют одинаковые характеристики местоположения, но отличаются качеством внутренней отделки.

Таблица 3

Применение корректировки на качество отделки

Параметр сравнения	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Качество внутренней отделки	улучшен-ная	простая	улучшен-ная	улучшен-ная
Цена сделки, руб./ м2	?	35 870	38 980	39 170
Величина корректировки, руб.		2 570	0	0
Скорректированная стои-мость аналогов, руб./ м2		38 440	38 980	39 170

В данном случае к объекту-аналогу 1 применена повышающая (положительная) корректировка, так как помещения объекта-аналога по своим качественным показателям хуже оцениваемого объекта. Результатом корректировки является скорректированная стоимость трех объектов-аналогов с нулевой поправкой для объектов-аналогов 2 и 3, и положительной денежной поправкой для объекта-аналога 1.

Также в качестве единицы сравнения может быть выбран объект недвижимости целиком. Рассмотрим применение денежной поправки к стоимости объекта-аналога в целом на примере оценки индивидуального жилого дома с земельным участком, расположенного в районе индивидуальной жилой застройки. Известно, что площадь дома составляет 95 м² и из нежилых построек на участке имеется капитальный сарай площадью около 25 м². Площадь земельного участка – 5 соток. Имеется место под строительство гаража, однако гаража нет. По результатам анализа рынка выявлена парная продажа жилых домов, единственным отличием которых является наличие на участке у первого объекта и отсутствие у второго объекта капитального гаража. Цена продажи первого аналога 1 985 тыс. руб., а второго – 1 857 тыс. руб. Таким образом, денежная поправка к стоимости объекта в целом на наличие гаража составит 1 985,0 – 1 857,0= 128,0 тыс.руб. В таблице 4 рассмотрено применение корректировки на отсутствие у объекта оценки гаража, при наличии трех объектов-аналогов, имеющих сходные с объектом оценки характеристики за исключением наличия или отсутствия гаража.

Таблица 4

Применение денежной корректировки к объекту в целом

Параметр сравнения	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Наличие гаража	нет	имеется	имеется	нет
Цена сделки, тыс.руб.	?	2 157,0	2 210,0	2 040,0
Величина корректировки, тыс. руб.		- 128,0	- 128,0	0
Скорректированная стоимость аналогов, тыс.руб.		2 029,0	2 082,0	2 040,0

Знак корректировки определяется характеристикой объекта оценки по данному параметру сравнения. Так как у объекта оценки нет гаража, а у объектов-аналогов 1 и 2 имеется гараж, к их стоимости применяется отрицательная корректировка, учитывающее это отличие между оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Как мы уже говорили ранее, метод парного сравнения продаж основывается на рыночных данных, однако, поиск и применение для конкретного элемента сравнения единственной пары, позволяющей выявить общие рыночные закономерности, является особой проблемой. Как правило, оценщик не располагает подробной информацией обо всех характеристиках объектов в составе пары. Следовательно, не исключается возможность применения недостоверных или неполных данных для расчета корректировок. Поэтому для проверки корректности полученных значений поправок рекомендуется проводить расчет по каждому ценообразующему фактору с использованием нескольких пар.

Метод линейной алгебры.

При наличии рыночной информации основным условием применения метода линейной алгебры является возможность составления замкнутой системы линейных уравнений, позволяющей провести расчет скорректированных стоимостей объектов-аналогов и стоимости объекта оценки [6]. Для этого необходимо, чтобы количество объектов-аналогов m соответствовало количеству элементов сравнения n, увеличенному на единицу (m = n +1).

В общем виде для -го объекта-аналога расчет скорректированной стоимости осуществляется по формуле (6):

, (6)

где , – цена -го объекта-аналога;

– значение корректировки для -го объекта-аналога по -му элементу сравнения;

=1,2,…, ; =1,2,…, .

Важным преимуществом данного метода является возможность расчета стоимости объекта за счет комплексного решения линейной системы уравнений с определением всех значений корректировок (в отличие от метода парного сравнения продаж, обеспечивающего расчет каждой корректировки в отдельности).

Как правило, на практике метод линейной алгебры используется в том случае, когда количество ценообразующих факторов, по которым имеются отличия от объекта оценки хотя бы в одном из объектов-аналогов, составляет на более семи. При этом все использующиеся объекты-аналоги должны быть подобраны в соответствующем сегменте рынка недвижимости и содержать характеристики, сравнимые с характеристиками объекта оценки.

Статистические методы расчета.

По мере развития рынка недвижимости, постепенно расширяется область применения методов корреляционно-регрессионного анализа. Суть этих методов заключается в формировании аналитической зависимости между изменением цен объектов не­движимости на определенном сегменте рынка и изменением конкретных характеристик объектов.

Статистические методы имеют две основных особенности: во-первых, они являются достаточно трудоемкими по объему производимых вычислений и, во-вторых, для качественного использования методов требуется доста­точно развитый рынок недвижимости, так как предусматривается проведение ана­лиза большого количества репрезентативных выборок из базы данных о сделках с недвижимостью. Если первую проблему легко решить, применяя современные средства вычислительной техники, то вторая проблема, в силу закрытости и необъективности информации о сделках с недвижимостью, пока решается с трудом, особенно если рассматривается рынок нежилой недвижимости в различных регионах России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.

Тем не менее, постепенно применение статистических методов расчета поправок получает все большее развитие. Так, например, при проведении государственной кадастровой оценки земель Российской Федерации основу обработки данных по объектам-аналогам составляют методы корреляционно-регрессионного анализа.

При оценке недвижимости проведение корреляционного анализа в общем случае включает следующие этапы:

1. Формирование выборки однородных объектов по критерию общности характеристик объектов недвижимости.

2. Определение состава основных ценообразующих факторов, оказывающих влияние на результирующую переменную.

3. Проверка выборки на нормальность.

4. Выбор уравнения регрессии и обработка данных на основе принятой формы зависимости.

5. Анализ полученной корреляционной модели с учетом ее статистических показателей.

6. Проведение поверочных расчетов по выбранной модели и анализ полученных результатов.

Корреляционно-регрессионный анализ при оценке недвижимости может быть представлен двумя методами: методом парной корреляции и методом множественной корреляции (многофакторным анализом).

2. Качественные методы определения корректировок объединяют группу экспертных методов, в том числе методы:

   • относительного сравнительного анализа – сравнение производится на основе сопоставления различных объектов, отличающихся более чем на один ценообразующий фактор;

   • анализа ранжирования – при анализе различных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, определяется ранг каждого фактора, характеризующий степень его влияния на стоимость объекта;

   • личных интервью – оценщиком проводится опрос независимых экспертов, имеющих специальные знания и опыт, и обобщение их суждений о величине корректировки, учитывающей тот или иной ценообразующий фактор.

Эта группа методов, часто использующихся в практической оценке при отсутствии необходимого для расчетного обоснования числа объектов-аналогов, вызывает неоднозначное толкование, так как основу экспертных методов составляет субъективное мнение эксперта о том, на­сколько оцениваемый объект хуже или лучше объекта-аналога. Если объект оценки лучше аналога, то знак поправки положительный, а в том случае, когда рассматриваемая характеристика объекта хуже, чем у аналога, корректировка к аналогу является отрицательной. Как правило, соответствующие значения поправок учитываются в процентном выражении и определяются экспертом на основе имеющихся у него рыночных и аналитических данных. Основу выводов эксперта составляют не парные продажи, сбор информации о которых может вызывать затруднения, а более общая информация, включающая данные по сходным объектам, отличающимся по двум и более показателям.

Следует также отметить, что при определении величин корректировок большое значение имеет накопленный экспертом опыт работы с различными объектами недвижимости. Ведь в процессе обработки значительных объемов информации в течение продолжительного периода времени эксперт имеет возможность выявлять степень взаимного влияния характеристик различных объектов и основные критерии, формирующие их стоимость.