- •Оценка стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода
- •Общая характеристика сравнительного подхода
- •Базовые положения сравнительного подхода
- •3. Сфера применения и информационная база.
- •4. Сравнительный подход базируется на следующих основных принципах оценки:
- •5. Основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода:
- •Состав элементов сравнения
- •6. Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя методами:
- •7. Преимущества и недостатки подхода.
- •2. Инструменты сравнительного подхода
- •1. Вид передаваемых прав на недвижимость и учет имеющихся обременений
- •3. Виды поправок, методы их расчета и внесения
- •Методы расчета корректировок
- •5.3.3. Последовательность внесения корректировок
- •Последовательное внесение корректировок
- •Внесение поправок по уровням зависимости элементов сравнения
- •4. Методы сравнительного подхода
- •6. Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя методами:
- •Метод сравнительного анализа продаж - см выше метод рентного мультипликатора
- •Расчет усредненной величины мультипликатора валовой ренты
Последовательное внесение корректировок
Элементы сравнения |
Величина корректи-ровки, % |
Денежная корректировка, скорректированная цена объекта-аналога, тыс. руб. |
Цена продажи объекта-аналога |
|
21 870,0 |
Корректировка на условия финансирования сделки |
+5,0 |
+1 093,5 |
Скорректированная цена |
|
22 963,5 |
Корректировка на условия продажи |
-7,0 |
-1 607,5 |
Скорректированная цена |
|
21 356,0 |
Корректировка на рыночные условия |
+3,5 |
+747,5 |
Скорректированная цена |
|
22 103,5 |
Корректировка на местоположение |
-6,5 |
- 1 436,7 |
Скорректированная цена |
|
20 666,8 |
Корректировка на физические характеристики |
+12,0 |
+2 480,0 |
Скорректированная цена |
|
23 146,8 |
Корректировка на экономические характеристики |
-2,5 |
- 558,0 |
Скорректированная цена |
|
22 568,1 |
Итоговая стоимость
|
|
22 568,1 |
Пример 2. Необходимо произвести корректировку объекта-аналога, цена продажи которого составляет 21 870,0 тыс. руб., если известны процентные корректировки по отдельным элементам сравнения и корректировка производится по уровням.
Последовательность внесения корректировок и выведение итоговой стоимости представлены в таблице 6.
Таблица 6
Внесение поправок по уровням зависимости элементов сравнения
Элементы сравнения |
Величина корректи-ровки, % |
Денежная корректировка, скорректированная цена объекта-аналога, тыс. руб. |
Цена продажи объекта-аналога (базовая стоимость для учета зависимых корректировок) |
|
21 870,0 |
Корректировка на условия финансирования сделки |
+5,0 |
+1 093,5 |
Скорректированная цена |
|
22 963,5 |
Корректировка на условия продажи |
-7,0 |
-1 607,5 |
Скорректированная цена |
|
21 356,0 |
Корректировка на рыночные условия |
+3,5 |
+747,5 |
Скорректированная цена |
|
22 103,5 |
Базовая стоимость для учета независимых корректировок |
|
22 103,5 |
Корректировка на местоположение |
-6,5 |
-1 436,7 |
Корректировка на физические характеристики |
+12,0 |
+2 652,4 |
Корректировка на экономические характеристики |
-2,5 |
-552,6 |
Общая величина независимых корректировок |
+3,0 |
-221,0 |
Итоговая стоимость
|
|
22 766,6 |
Полученные в двух примерах результаты отличаются примерно на 1%, что является допустимой нормой расхождения результатов. Также следует отметить, что все корректировки проводились к объекту в целом. Чаще всего для обеспечения сопоставимости сравниваемых объектов корректировки вносятся к единице сравнения, выбранной в зависимости от типа объекта недвижимости.