Приемы перепланировки квартир

Целями перепланировки квартиры могут быть улучшение ее функционального зонирования, оптимизация состава и размеров жилых и подсобных помещений, приспособление для проживания маломобильных групп населения и т.д.

В практике реконструкции сложился ряд приемов перепланировки квартир, которые могут быть разделены на 3 группы:

– перепланировка в габаритах существующей квартиры;

– перепланировка с присоединением смежных помещений, вспомогательных (части лестничной площадки, парадного подъезда, чердака и т.д.) и (или) помещений смежных квартир (от отдельного помещения до объединения нескольких смежных квартир;

– перепланировка с пристройкой фрагментов помещений, целых помещений или блоков помещений (в том числе с устройством второго уровня квартиры в надстраиваемой мансарде).

Выбор приемов зависит от масштабов работ: перепланировка отдельной квартиры нескольких или всех квартир в доме. Технические приемы перепланировки: воз ведение или снос перегородок, устройство дополнительных (или ликвидация) дверных и оконных проемов. При перепланировке всех или группы квартир возможен перенос инженерных коммуникаций и, следовательно, изменение расположения кухонь и санитарно-гигиенических помещений квартиры.

Модернизация планировочных решений зданий и их реконструкции непосредственно связаны с конструктивными системами зданий и их конструкциями, которые весьма разнообразны.

1. В домах с продольными несущими стенами, где поперечные стены-диафрагмы жесткости расположены через 6 и 8,4 м, при модернизации возможен снос всех промежуточных перегородок и перепланировка квартиры, часто сопровождающаяся уменьшением количества комнат с увеличением площади кухонь, подсобных помещений, ликвидацией проходных комнат, переносом санитарного узла в глубину квартиры или его расчленением, например устройством туалета при входе, а ванной — в глубине квартиры.

2. В домах с поперечными несущими стенами, расположенными с малым шагом (через 2,4 и 3,2 м или 2,6 и 3,2 м), снос поперечных стен неприемлем. В связи с этим увеличение площади помещений квартиры (в первую очередь кухонь) достигается пристройкой эркеров, внутреннее пространство которых увеличивает площадь кухни. Одновременно предусматривается устранение проходных комнат. Принимается и альтернативный вариант, когда пространство кухни увеличивается за счет переноса санитарного узла полностью или частично в глубь квартиры, а эркер пристраивают к общей комнате, увеличивая таким образом ее пространство.

3. В зданиях поперечно-стеновой системы с навесными наружными стенами возможна и более радикальная реконструкция с увеличением ширины дома (и соответственно площадей квартир) за счет демонтажа навесных наружных стен, удлинения поперечных внутренних и установкой новых наружных стен. В зависимости от концепции перепланировки демонтаж навесных наружных стен может быть предусмотрен по одному или обоим продольным фасадам.

Модернизация планировочных решений секций преследует цели более значительного увеличения площади квартир путем замены 4-квар-тирной структуры секции на 3- или 2-квартирную и 3-квартирной — на 2-квартирную. Используется более радикальная модернизация 4-квартирной секции в 2-квартирную, а 2-квартирной — в одноквартирную.

4. Повышение престижности квартир первого этажа достигается развитием их связи с примыкающим участком территории, отводимой под индивидуальный приквартирный садик, для выхода в который в квартире предусматривают дополнительную наружную дверь и наружную лестницу, располагаемые преимущественно в зоне кухни.

Площадь квартир первого этажа увеличивают также дополнительной пристройкой объемов (частично или по всему фасаду), при этом вход в квартиру со стороны лестничной площадки ликвидируется, а организуется новый со стороны садового участка, как в отдельно стоящий приусадебный дом. Крыши пристроенного объема используют для устройства террас квартир второго этажа. В уровне первого этажа при реконструкции здания предлагается размещение предприятий первичного обслуживания (мини- детсады, магазины союзпечати, мини-кафетерии и др. т.е. предприятия с минимальным набором подсобных помещений).

5. Модернизация квартир верхнего этажа связана с вопросами этажности реконструируемого здания. В большинстве случаев несущие конструкции зданий и уплотнившиеся за 30 лет эксплуатации грунты основания позволяют надстроить здание на один этаж, реже возможна надстройка 2... 3 этажей.

При надстройке в один этаж на пятом этаже, как правило, проектируют квартиры в двух уровнях. Это позволяет пополнить очень малый фонд многокомнатных квартир и исключить необходимость пристройки лифтов, так как вход в квартиры располагается на отметке пятого этажа

6. Непрестижность квартир верхнего этажа в значительной степени связана с эксплуатационными недостатками совмещенных плоских крыш.

В проектах реконструкции, как правило, предусматривается их замена скатными чердачными, часто с размещением в пространстве чердака мансардных жилых комнат квартиры верхнего этажа. В большинстве отечественных проектов при реконструкции крыши решают в традиционных деревянных стропильных конструкциях. Это целесообразно с точки зрения уменьшения нагрузок на несущие конструкции здания, но в то же время (особенно при размещении в мансардах жилых помещений) входит в противоречие с капитальностью и индустриальностью остальных конструкций зданий. В этом отношении большой интерес представляют разнообразные архитектурно-конструктивные решения мансардных крыш в полносборных железобетонных конструкциях, разработанные немецкими проектировщиками и широко применяемые при реконструкции жилой застройки в различных городах Германии.

7. При надстройках более одного этажа (независимо от планировочных решений квартир в верхних этажах) устройство лифтов в реконструируемых зданиях становится обязательным. Для размещения лифтов обычно пристраивают в зоне лестничной клетки эркерный объем.

Обычно при реконструкции балконы заменяют лоджиями, которые в любых климатических районах России обладают лучшими микроклиматическими качествами, чем балконы.

Естественно, что процесс перепланировки квартир не может быть жестко связан нормативными ограничениями, распространяемыми на проектирование новых зданий. Отклонение от нормативов при реконструкции будет только способствовать разнообразию в крайне ограниченном в настоящее время квартирном составе жилого фонда.