30. Договоры и иные сделки, предусмотренные законом, как основание возникновение прав на земельные участки. Особенности купли-продажи земельных участков.

Сделками являются действия ФЛ и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении сделок с земельными участками действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др. Гражданское законадательство применяется с условием, что оно не противоречит земельному, лесному, водному законодательствам, законодательству о недрах, охране окружающей среды, специальным ФЗ. Земельные участки являются недвижимостью. Сделки бывают односторонними, двусторонними, многостронними. Видами сделок являются: 1.договор к-п; 2.договор дарения; 3.договор мены; 4.наследование земельного участка; 5. договор ренты с пожизненным содержанием; 6. передача в уставный капитал; 7.договор аренды; 8.залог земель (у нас практически не применяется); Особенности сделок с землей: 1.все сделки оформляются в письменном виде; 2.подлежат государственной регистрации; 3.сделки с землей должны учитывать целевое назначение земель. Невозможно самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения или установление особого режима использования земельного участка; 4.сделки с землей возможны в той мере, в которой допускается их оборот; ст.37 ЗК предусматривает следующие особенности: 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. 3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Договор к-п является самым распространенным видом сделок. По нему одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участк и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор оформляется в виде специальной купчей, в которой обязательно указываются:условия о предмете договора, включающее кадастровый номер (предметом договора может быть только участок прошедший кадастровый учет), местоположение участка, категорию, целевое назначение, его площадь и другие показатели. В договоре должны быть указаны все ограничения и обременения в использовании участком. Отсутствие этих условий в договоре влечет недействительность договора. Площадь участка не может быть меньше минимального размера, установленного законом. Передача зем. участка осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Право собственности у покупателя возникает на основании договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

31 .Акты исполнительного органа государственной власти и органов МСУ, которые предусмотрены законом, как основания возникновения прав на земельные участки. Право на земельный участок может возникнуть из акта гос. органа или органа МСУ, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также из решения суда. Право государственной или муниципальной собственности может возникнуть (по решению соответствующих органов власти, а также судебным решениям): в результате выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 49 ЗК); при изъятии земельного участка при нарушении собственником земельного законодательства (статья 44 ЗК); конфискации земельного участка (статья 50 ЗК) - Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления; реквизиции земельного участка (статья 51 ЗК) - в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами гос. власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции; В большинстве случаев основанием приобретения постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок является решение органа государственной власти или органа МСУ о предоставлении его пользователю. Возможность заключения сделки, предметом которой является приобретение права постоянного (бессрочного) пользования, не предусматривается. Однако сделка может служить основанием приобретения этого права (когда заключается договор о переходе права на недвижимость, расположенную на земельном участке, который был использован на основе этого права). Основания возникновения права постоянного (бессрочного) пользования - статья 20 ЗК - с момента вступления в силу ЗК, земельные участки не предоставляются гражданам и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам МСУ. Основание сервитута: по ЗК: основание возникновения публичного сервитута - решение соответствующего органа государственной власти или органа МСУ; основание возникновения частного сервитута - соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.

32, Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной собственности. Законодательством уточняется порядок предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участков - с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. При этом устанавливается обязательное условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный участок на торгах. Фактически торги заменяют в данном случае процедуру согласования. Согласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование. Предоставление с предварительным согласованием места размещения объекта: 1. Подача заявления о предоставлении земельного участка заинтересованным лицом в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками (назначение объекта, место размещения, обоснование размера участка, испрашиваемое право на земельный участок). 2. Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Акт о выборе, прилагаются проекты границ участка и расчеты убытков обладателей прав на земельные участки. 3. Предварительное согласование места размещения объекта осуществляется органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками. 4. Проведение работ по формированию земельного участка; 5. Государственный кадастровый учет земельного участка; 6. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. 7. Предоставление земельного участка заявителю в аренду или в постоянное бессрочное пользование (федеральным казенным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, органам государственной власти или МСУ). Предоставление участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта: : 1. проведение работ по формированию земельного участка - определение границы, разрешенное использование, технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; решение о проведении торгов. 2. государственный кадастровый учет земельного участка; 3. проведение торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды - проводятся в целях обеспечения равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению прав. Решение о проведении торгов - орган государственной власти или МСУ, уполномоченный на распоряжение земельными участками. Информация о проведении торгов - в общедоступных СМИ. Порядок торгов - согласно Постановлению Правительства. Результаты торгов - протокол, на его основании - заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка с победителем торгов. При наличии только одного желающего приобрести права на земельный участок, его предоставление осуществляется без проведения торгов исключительно на праве аренды (формирование земельного участка; принятие решения о его предоставлении без проведения торгов; публикация в СМИ; предоставление).

33. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства), подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган МСУ (определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю). Орган МСУ или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления либо обращения исполнит. органа гос. власти, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его. Исполнительный орган государственной власти или орган МСУ в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган МСУ. Информация о наличии земельных участков публикуется органом, уполномоченным на распоряжение такими земельными участками (граждане подают в этот орган заявления, указывают цель использования земельного участка, размеры и местонахождение, право на землю, которое они хотели бы приобрести). На основании заявления органом МСУ обеспечивается изготовление проекта границ земельного участка и их утверждение. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или аренду гражданину принимается органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, после получения проекта границ земельного участка. На основании решения и проекта его границ изготавливается кадастровая карта (план) земельного участка. Ее гражданин предоставляет в орган, принявший решение о предоставлении земельного участка, с ним заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка. Данный порядок используется также при предоставлении земельных участков с/х угодий гражданам и юридическим лицам в аренду в случаях, когда в течение месяца после опубликования информации о наличии земельных участков, поступила только одна заявка. При поступлении нескольких заявок проводятся торги по продаже земельных участков или права их аренды. Ряд лиц может приобрести с/х угодья только в аренду (иностранные лица; юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных лиц более 50%; религиозные организации; образовательные учреждения с/х профиля; научно-исследовательские организации; казачьи общества; общины коренных малочисленных народов; иные лица, приобретающие земельные участки для сенокошения и выпаса скота, оленьи пастбища и отгонные пастбища). При предоставлении земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам в заявлении о предоставлении земельного участка отражаются: необходимость земельного участка; предполагаемое право на участок, платность или безвозмездность его приобретения; обоснование размеров участка.

34. Приватизация земельных участков, находящихся в государственной собственности, как основание возникновения права на земельный участок. При переходе прав на земельный участок частным лицам сокращается площадь земель, находящихся в публичной собственности. Приватизация - переход права собственности на земельные участки из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан. Распоряжение земельной собственностью может происходить по воле собственника и на основании закона. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Не определяется, когда и в каких случаях уполномоченные органы вправе предоставлять не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте земельные участки из государственной или муниципальной собственности. Не допускается отказ в предоставлении земельных участков для строительства (за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, а также в случае установленного ФЗ запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд). Не допускается отказ в предоставлении земельных участков, если ФЗ разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, наделены органы государственной власти, осуществляющие управление и распоряжение государственным имуществом, в соответствии с их компетенцией (из земель, находящихся в муниципальной собственности - органы МСУ). Решение органа государственной власти или органа МСУ о предоставлении земельного участка - основное юридически значимое действие при переходе права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. До момента разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями осуществляется органами МСУ в пределах их полномочий. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель устанавливаются НПА органов МСУ. ЗК РФ статья 36: Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в гос. или муниц. собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. ЗК РФ статья 85, пункт 12: Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. ЗК РФ Статья 95 пункт 6: Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. ФЗ « О введении в действие земельного кодекса РФ» 25.10.2001: Со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Приватизация земельных участков с/х назначения, находящихся в гос. или муниципальной собственности, не допускается.

35. Приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах). Торги по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды проводятся в целях обеспечения равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению прав на земельный участок. Решение о проведении торгов принимается органом государственной власти или МСУ, уполномоченным на распоряжение земельными участками. Информация о проведении торгов - в общедоступных СМИ. Результаты торгов - протокол, на его основании - заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка с победителем торгов. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого участка (статья 38 ЗК РФ). В качестве продавца выступает исполнительный орган государственной власти или орган МСУ. Организатор торгов - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов и сумму задатка. Порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Торги проводятся в форме аукционов или конкурсов. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реального имущественного права. Аукцион или конкурс, в котором участвовал только одни участник, признаются несостоявшимися. Статья 448 ГК РФ: аукционы и конкурсы бывают открытыми (может участвовать любое лицо) и закрытыми (участвуют специально приглашенные лица). Извещение о торгах должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения; должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения (оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торга, сведения о начальной цене). Если иное не предусмотрено законом, организатор открытых торгов вправе отказаться от аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от конкурса - не позднее чем за 30 дней. Правила организации и проведения торгов (конкурсов и аукционов) определены в статьях 1057 - 1059 ГК РФ - направлены против сговора, злоупотреблений и коррупции продавцов и организаторов, монополизма в продаже земельных участков.

36.Переход права на зем. участок при переходе права собств-ти на здание, строение, сооруж-е как основ-е возник-ния права на зем. участок. Ст. 35 1.При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, наход-ся на чужом зем-ом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части зем-го участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования зем-ым участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования зем-ым участком. Собственник здания, строения, сооружения, нах-ся на чужом земельном участке, имеет преимущ. право покупки или аренды зем-го участка, кот. осущ-ся в порядке, установленном ГК для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если зем-ый участок нах-ся в госуд. или муниципальной собственности, то (ст.36 п.1) граждане или юрид. лица , имеющие в собственности , хоз-ом ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на зем-ых участках , нах-ся в госуд. или муницип. собственности, приобретают права на эти зем-ые участки в соответствии с настоящим кодексом. Отчуждение здания, строения, сооружения, нах-ся на зем-ном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с зем-ым участком, за исключением след. случаев:отчуждение части здания …, кот. не м/б выделена в натуре вместе с частью зем-го участка; отчуждение здания,…., нах-ся на зем-ом участке, изъятом из оборота. Отчуждение здания …, нах-ся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с зем-ым участком, если ФЗ разрешено предоставлять такой зем-ый участок в собственность гражлан и юрид. Лиц. Не допускается отчуждение зем-го участка без нах-ся на нем здания…в случае , если они принадлежат другому лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание…., нах-ся на зем-ом участке, принадлежащим на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на зем-ый участок, размер кот. пропорционален доле в праве собственности на здание, строении, сооружение. Особые правила установлены для приобретения зем. участков иностран. гражданами и лицами б/гражданства, иностран. юрид. лицами, согласно кот. эти лица – собственники зданий….нах-ся на чужом зем-ом участке, имеют преимуществ. право покупки или аренды зем-го участка в порядке, установленном настоящей статьей. Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, сооружений…, на кот. это правило не распространяется. Новой нормой уточняется размер зем-го участка , переходящего к приобретателю недвижимости , а также уточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь, собственнику переходит не право пользования зем-ым участком, как ранее, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

В случаях, когда зем-ый участок , на котором нах-ся принадлежащее продавцу здание …, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью зем-го участка , кот. занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях определяемым договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью зем-го участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью зем-го участка , кот занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.