- •1. Правовое поле рынка земли и недвижимости, его субъекты и объекты.
- •2. Характеристика и физические признаки объектов недвижимости.
- •3. Классификация объектов недвижимости, принципы лежащие в ее основе.
- •4. Профессиональные субъекты рынка недвижимости.
- •5. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •6. Факторы влияющие на функционирование и развитие рынка недвижимости.
- •7. Макроэкономические факторы влияющие на рынок недвижимости.
- •8. Региональные факторы влияющие на рынок недвижимости.
- •9. Сегментация рынка недвижимости и ее принципы.
- •10. Нормативно - правовая база рынка недвижимости в Украине.
- •11. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определение, понятие.
- •1.2. В соответствии с какими принципами определяется рыночная стоимость недвижимости, земли.
- •13. Принципы рыночной среды.
- •14. Принципы потенциального пользователя.
- •15. Принципы связанные с эксплуатацией земельного участка.
- •16. Принципы связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.
- •17.Принципы на основании которых принимается решение о величине рыночной стоимости земельного участка.
- •18. Методические подходы при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •19. Общая характеристика затратных методов оценки и их применение.
- •20. Общая характеристика сравнительных методов и их применение.
- •21. Общая характеристика нормативных методов оценки и их применение.
- •22. Доходные методы в оценке недвижимости и земли.
- •23. Рынок недвижимости и риски связанные с его функционированием.
- •24. Риски влияющие на рыночную стоимость недвижимости.
- •25 Риски влияющие на рыночную стоимость земельного участка.
- •26. Метод количественной оценки рисков.
- •27. Капитализация дохода с учетом рискованности рыночной среды.
- •28. Капитализация дохода с учетом фактора времени -- дисконтирование.
- •29. Чистый операционный доход, общая характеристика.
- •30. Методы определения чистого операционного дохода.
- •31. Влияние целевого назначения земельного участка на определение чистого операционного дохода.
- •32. Рентный доход, методы его расчета.
- •33. Влияние целевого назначения на величину рентного дохода.
- •34. Структура затрат при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •35. Влияние целевого назначения на структуру затрат.
- •36. Методические подходы применяемые при определении рыночной стоимости земельного участка.
- •37. Влияние целевого назначения земельного участка на методику определения его рыночной стоимости.
- •38. Нормативно - правовая база рыночных методов определения стоимости земельного участка.
- •39. Понятие валового дохода от эксплуатации земельного участка различного целевого назначения.
- •40. Качественные показатели влияющие на рыночную стоимость земельного участка.
14. Принципы потенциального пользователя.
Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.
Принцип полезности - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена сдутая собственность с эквивалентной полезностью.
Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.
15. Принципы связанные с эксплуатацией земельного участка.
и
16. Принципы связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.
Принцип остаточной продуктивности земельного участка.
Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью. Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т.е. компенсируется тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.
Принцип вклада предполагает, что дополнительные вложения в объект целесообразны только в том случае, если они повышают (сохраняют) стоимость объекта; при отсутствии этого вложения являются убыточными. То есть, вклад - это сумма, на которую увеличивается (уменьшается) стоимость объекта в результате влияния отдельного фактора производства. Соответственно размер вклада определяется разницей между стоимостью объекта, полученной в результате вложения средств и затратами.
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства доход имеет тенденцию увеличиваться нарастающими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами, или уменьшается.
Принцип пропорциональности подчеркивает, что все факторы производства должны быть сбалансированы как между собой, так и внутри себя между своими составными частями. Согласно принципу пропорциональности - любому виду использования объекта соответствует оптимальное сочетание, как факторов производства, так и внутренней структуры факторов, при которых достигается максимальный доход, а, следовательно, наибольшая стоимость оцениваемого объекта.
Принцип оптимального размера заключается в том, что наибольшим спросом пользуются объекты определенных (оптимальных) размеров. Оптимальный размер объекта наиболее полно удовлетворяет потребности типично мотивированного покупателя в доходах или иных выгодах.
Принцип разделения и соединения имущественных прав заключается в том, что имущественные права на объект являются системой прав, которая может быть разделена следующим образом:
• физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
• разделение по правам пользования: ограниченное право пользования имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества;
• разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;
• разделение по правам кредитора вступить во владение: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Согласно принципу разделения и соединения имущественных прав имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить стоимость объекта; иначе говоря, оптимальное разделение и соединение имущественных прав увеличивает стоимость объекта.