- •1. Правовое поле рынка земли и недвижимости, его субъекты и объекты.
- •2. Характеристика и физические признаки объектов недвижимости.
- •3. Классификация объектов недвижимости, принципы лежащие в ее основе.
- •4. Профессиональные субъекты рынка недвижимости.
- •5. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •6. Факторы влияющие на функционирование и развитие рынка недвижимости.
- •7. Макроэкономические факторы влияющие на рынок недвижимости.
- •8. Региональные факторы влияющие на рынок недвижимости.
- •9. Сегментация рынка недвижимости и ее принципы.
- •10. Нормативно - правовая база рынка недвижимости в Украине.
- •11. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определение, понятие.
- •1.2. В соответствии с какими принципами определяется рыночная стоимость недвижимости, земли.
- •13. Принципы рыночной среды.
- •14. Принципы потенциального пользователя.
- •15. Принципы связанные с эксплуатацией земельного участка.
- •16. Принципы связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.
- •17.Принципы на основании которых принимается решение о величине рыночной стоимости земельного участка.
- •18. Методические подходы при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •19. Общая характеристика затратных методов оценки и их применение.
- •20. Общая характеристика сравнительных методов и их применение.
- •21. Общая характеристика нормативных методов оценки и их применение.
- •22. Доходные методы в оценке недвижимости и земли.
- •23. Рынок недвижимости и риски связанные с его функционированием.
- •24. Риски влияющие на рыночную стоимость недвижимости.
- •25 Риски влияющие на рыночную стоимость земельного участка.
- •26. Метод количественной оценки рисков.
- •27. Капитализация дохода с учетом рискованности рыночной среды.
- •28. Капитализация дохода с учетом фактора времени -- дисконтирование.
- •29. Чистый операционный доход, общая характеристика.
- •30. Методы определения чистого операционного дохода.
- •31. Влияние целевого назначения земельного участка на определение чистого операционного дохода.
- •32. Рентный доход, методы его расчета.
- •33. Влияние целевого назначения на величину рентного дохода.
- •34. Структура затрат при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •35. Влияние целевого назначения на структуру затрат.
- •36. Методические подходы применяемые при определении рыночной стоимости земельного участка.
- •37. Влияние целевого назначения земельного участка на методику определения его рыночной стоимости.
- •38. Нормативно - правовая база рыночных методов определения стоимости земельного участка.
- •39. Понятие валового дохода от эксплуатации земельного участка различного целевого назначения.
- •40. Качественные показатели влияющие на рыночную стоимость земельного участка.
19. Общая характеристика затратных методов оценки и их применение.
В основе применения затратного метода лежит принцип замещения. Использование этого метода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов: определяется стоимость земельного участка(техника распределения, техника выделения), на котором находится объект недвижимости; рассчитывается стоимость замещения или воспроизводство объекта недвижимости(количественное обследование, метод разбивки по компонентам, метод сравнительной единицы); рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и экономический( знос определяется на основании технических требований к сроку службы конструкций и элементов зданий при разделении на несущие и ненесущие); общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение, получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа; рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.
20. Общая характеристика сравнительных методов и их применение.
В его основе лежит принцип вклада (сумма на которую может измениться стоимость объекта оценки на рынке при добавлении того или иного фактора). Максимальная стоимость объекта оценки не превышает минимальной цены продажи аналогичного объекта с аналогичными ценообразующими факторами, т.е. стоимость может быть представлена как стоимость аналога, измененного на суммарные поправочные коэффициенты. Существует две техники: метод последовательной корректировки и метод независимой основы. Эти два метода могут применяться как вместе так и раздельно. Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическим и функциональным признакам, условиям продажи и т.п. Корректирование стоимости подобного имущества осуществляется путем добавления или вычитания денежной суммы с применением коэффициента (процента) к цене продажи (предложения) указанного имущества или путем их комбинирования.
21. Общая характеристика нормативных методов оценки и их применение.
Нормативная денежная оценка земельных участков осуществляется с целью определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель. Информационной базой для нормативной денежной оценки земель с/х назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристика земель, бонитировки почв, экономическая оценка земель), материалы внутрихозяйственного землеустройства, а земель населенных пунктов - их генеральные планы и проекты планировки и застройки населенных пунктов, материалы экономической оценки территории. Нормативная денежная оценка подразделяется на: норм.д.оц. с/х земель и норм.д.оц. земель населенных пунктов.
Нормативная денежная оценка земель с/х назначения производится отдельно по пахотным землях, землям под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами по рентным доходам, который формируется в зависимости от качества, месторасположения и экономической оценки земель. В основу расчета нормативной денежной оценки земель кладется рентный доход, который создается при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель. Нормативная денежная оценка земель осуществляется последовательно по: Украине, Автономной Республике Крым и областях, кадастровых и административных районах, сельскохозяйственных предприятиях, отдельных земельных участках.
Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов учитывает затраты на освоение и обустройство территории; норму прибыли(6%);норму капитализации(3%);коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка; коэффициент, характеризующий месторасположение.