6. Факторы влияющие на функционирование и развитие рынка недвижимости.

Наиболее четко влияние всех факторов можно наглядно изобразить при помощи схемы японского ученого К. Исикавы «рыбья кость»

1.Факторы государственного регулирования:

- законодательная основа

- налоговая система

- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью

- политическая ситуация в стране

2. Факторы общеэкономической ситуации:

- развитие и надежность банковской системы

- конвертируемость национальной валюты

- инфляция

- ставка доходности финансовых активов

3. Микроэкономические показатели:

- экономические перспективы развития региона

- притоки капитала в регион

- оттоки капитала из региона

4. Социальные факторы

- возможность межэтнических и военных столкновений

- отношение к частному капиталу

- отношение к иностранному капиталу

5. Природные факторы

- экологическое положение в регионе

- наличие развитой инфраструктуры

- географическое положение

- катаклизмы

3. Классификация объектов недвижимости, принципы лежащие в ее основе Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по: 1.  Функциональному назначению:

• земельные участки, предназначенные для застройки;

• природные комплексы (для  эксплуатации);

• постройки

  • комнаты и квартиры;

  • здания и помещения под магазины и офисы;

  • частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);

  • производственные помещения, склады;

  • прочие

2. По происхождению

• Земельные массивы

• Отдельные земельные участки.

• Комплексы зданий и сооружений

• Жилые многоквартирные дома

• Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)

• Подъезд (секция).

• Этаж в подъезде.

• Квартира.

• Комната.

• Летняя дача

• Комплекс административных зданий.

• Здание.

• Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к эксплуатации

• Готовые объекты.

• Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.

• Объекты, требующие завершения строительства.

19. Основные положения затратного подхода

Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость — не одно и то же. Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Данное выражение— словесное писание базовой модели затратного подхода. В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид

V=LV+IV-D,

где V — стоимость объекта недвижимости; LV — стоимость земельного участка; IV— стоимость зданий и сооружений (улучшений); D — накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Затратный подход применяют:

при оценке недвижимости специального назначения;

проведении технико-экономического анализа для нового строительства;

определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

оценке недвижимости на пассивных рынках;

проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);

обеспечении поимущественного налогообложения;

наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

При отсутствии рыночных данных, т. е. при пассивном рынке, затратный подход — единственно возможный способ оценки. Для контроля результатов, полученных другими подходами, также эффективен затратный подход, позволяющий определить тенденции изменения цен: если рассчитанная по затратам стоимость больше, чем по двум другим подходам, то конкуренция на рынке отсутствует и ее не будет еще в течение какого-то времени. Если эта стоимость меньше, то конкуренция существует, и цены в любой момент могут резко упасть.

В случае применения затратного подхода необходимо учитывать, что стоимость объектов недвижимости, приносящих доход, лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. При этом затраты на приобретение активов не отражают стоимости доходов.

Поэтому использовать только затратный подход как единственно возможный для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, нельзя.

Методическая последовательность применения затратного подхода следующая:

оценка стоимости земельного участка;

полной стоимости «замещения» или «воспроизводства» (восстановительной стоимости) улучшений (зданий и сооружений);

оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений);

увеличение стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.